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　　日前，一份由國家統計局調研得出的房地產(chǎn)統計報告數據顯示，2009年上半年樓市的回暖浪潮中，140平方米以上的大戶(hù)型高檔住宅銷(xiāo)售增長(cháng)77.2%。業(yè)內人士表示，這表明在目前經(jīng)濟大環(huán)境下，市場(chǎng)需求結構正在發(fā)生變化，改善性需求旺盛，高端物業(yè)的價(jià)值日益凸顯。

　　●高端市場(chǎng)成上半年樓市主力

　　據了解，上半年北京高檔住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的主要增長(cháng)期分布在4月-6月期間。第一太平戴維斯第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報告顯示，二季度甲級公寓成交套數環(huán)比上升180%達729套。根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據統計顯示，單價(jià)2萬(wàn)元以上樓盤(pán)，僅6月份就有18個(gè)項目的銷(xiāo)量超過(guò)30套。部分樓盤(pán)在很短的時(shí)間內成交量飆升，北三環(huán)馬甸區域樓市高端住宅凱德·品元因實(shí)現七天回款1.5億的銷(xiāo)售額而受到關(guān)注。多種跡象表明，2009年上半年的樓市回暖浪潮中，高端住宅成為市場(chǎng)回暖的主力。

　　受交易量的影響，高檔住宅在價(jià)格方面提升明顯，價(jià)格呈現快速上漲趨勢，據焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)數據顯示，禧福匯國際社區的均價(jià)從2009年4月的18800元/平方米漲到現在的25000元/平方米，金地名京的均價(jià)從3月的18000元/平方米漲到現在的22000元/平方米。由于部分項目漲幅過(guò)高，超出市場(chǎng)預期，呈現高報價(jià)壓抑購買(mǎi)需求的趨勢，銷(xiāo)售速度放緩。相比之下，以凱德·品元為代表的一部分樓盤(pán)由于價(jià)格定位與購買(mǎi)者心理相當，銷(xiāo)售亦呈平穩增長(cháng)趨勢。

　　從整體上看，2006年以來(lái)一直由普通住宅銷(xiāo)售主導市場(chǎng)的銷(xiāo)售結構已經(jīng)打破，2009年高端住宅銷(xiāo)售成為成交主力，北京未來(lái)高端住宅市場(chǎng)在供應和需求雙雙反彈的帶動(dòng)下，成交量與價(jià)格將出現回升。業(yè)內人士估計，高端住宅主導銷(xiāo)售市場(chǎng)的狀態(tài)或將成為2009年的主旋律。

　　●改善性需求入市推動(dòng)銷(xiāo)量上升

　　對于高端住宅市場(chǎng)的持續熱銷(xiāo)，業(yè)內人士認為，其投資價(jià)值帶動(dòng)投資與改善性需求入市，從而助推銷(xiāo)售。

　　在對北京部分高端住宅項目的客戶(hù)構成進(jìn)行分析后發(fā)現，高檔住宅的客戶(hù)主要分為投資型和改善自住型，其中投資型需求占總成交套數的60%以上，是高檔住宅項目銷(xiāo)售增長(cháng)的主要構成部分，大部分投資者將房產(chǎn)作為長(cháng)線(xiàn)穩定投資“儲蓄”，而海外投資也頻繁出現在多個(gè)高端項目。

　　另外一部分改善自住型客戶(hù)則來(lái)自城市高收入人群，購買(mǎi)主要目的是提升居住環(huán)境，但80%以上的自住型客戶(hù)在購買(mǎi)時(shí)考慮到項目的增值潛力，因此偏向于一些硬件日漸成熟、產(chǎn)品性?xún)r(jià)比較高的項目。

　　據了解，目前包括凱德·品元、北京星河灣、凱德·華璽在內的多個(gè)高端項目均被投資人士看好。據凱德置地環(huán)渤海區副總經(jīng)理韓維介紹，上述兩類(lèi)客戶(hù)群是凱德·品元項目成交量的主要構成。由于項目位于北三環(huán)城市核心地帶，具有較大的升值空間，因此吸引大量的投資買(mǎi)入也是意料之中。據了解，凱德的客戶(hù)中不乏海外投資客的身影，在其7月推出的近百套房源中，有數十套被港澳臺、外籍買(mǎi)家買(mǎi)走，目前該項目推出的“觀(guān)景樓王”已被多方投資者角逐反復追漲。業(yè)內人士稱(chēng)，北三環(huán)住宅供應已進(jìn)入倒計時(shí)，作為馬甸區域唯一在售高端住宅，未來(lái)品元的稀缺性與升值潛力將愈發(fā)凸顯。

　　●下半年價(jià)位保持在合理水平很重要

　　受成交量影響，北京高端住宅市場(chǎng)供應加大，根據搜房網(wǎng)7月新開(kāi)樓盤(pán)統計顯示，7月北京市場(chǎng)約有49個(gè)樓盤(pán)計劃開(kāi)盤(pán)，多數樓盤(pán)為老項目的后期，高檔住宅項目在新入市的樓盤(pán)中占有相當大的比重。

　　凱德置地環(huán)渤海區副總經(jīng)理韓維認為，下半年北京高端住宅市場(chǎng)主要受兩個(gè)方面的影響：一是二套房貸政策的重新收緊將會(huì )在一定程度上束縛項目銷(xiāo)售，另一方面，來(lái)自通貨膨脹預期的影響則相反會(huì )抬升高端市場(chǎng)。從目前情況看，后者影響將會(huì )大于前者，預計下半年高端住宅市場(chǎng)仍然有很大的上升空間。

　　業(yè)內人士認為，目前國內經(jīng)濟形勢仍然不甚明朗，因此無(wú)論是投資還是自住，高端物業(yè)的資產(chǎn)保值優(yōu)勢將會(huì )被持續看好，相比普通住宅項目，內城高端物業(yè)等具備獨有的稀缺資源，產(chǎn)品附加價(jià)值較高。

　　專(zhuān)家表示，盡管高端住宅市場(chǎng)有持續走高的可能，但如果價(jià)格漲幅超過(guò)置業(yè)者的心理預期，必將會(huì )打擊購買(mǎi)積極性，因此價(jià)位保持在合理水平很重要。文/楊明曉