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　　誰(shuí)也沒(méi)有想到，房地產(chǎn)行業(yè)在上半年會(huì )從“小陽(yáng)春”式的復蘇一夜進(jìn)入“盛夏”。曾經(jīng)資金鏈緊繃的地產(chǎn)商們，忽然之間變得“不差錢(qián)”了。而國內各大一線(xiàn)城市頻頻登場(chǎng)的“地王”，在推高周邊房?jì)r(jià)的同時(shí)，也推高了人們對未來(lái)房?jì)r(jià)的預期。

　　寧波是這輪復蘇的典型。據國家統計局寧波調查隊調查，繼2007年10月寧波新建住房銷(xiāo)售價(jià)格以19.1%的同比漲幅“領(lǐng)銜”全國后，今年7月份寧波房?jì)r(jià)同比上漲4.3%，居全國第二位，而其中寧波市新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅居全國第一。

　　先是頻頻出現的地王引發(fā)無(wú)數關(guān)注、推高房?jì)r(jià)預期，到如今“領(lǐng)銜”全國的房?jì)r(jià)漲幅，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭，寧波算是賺足了眼球。

　　但泡沫之憂(yōu)也越發(fā)甚囂塵上。

　　一些業(yè)內人士反映，沒(méi)有料到這輪反彈力量如此驚人。如果“搶房潮”持續下去，原本就處于高位的房?jì)r(jià)不斷上漲，將加速形成樓市泡沫，且這一輪泡沫的規�？赡艹�過(guò)2007年。

　　大規模的拆遷“推波助瀾”

　　“今年上半年新一輪城市建設和軌道交通建設大規模拆遷工作啟動(dòng)，兩大因素帶動(dòng)寧波市中心城區房屋交易量上升。這是7月份寧波市新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%的重要原因�！睂幉ㄊ薪y計局的相關(guān)人士分析說(shuō)，由于“五路四橋”項目的建設，截至5月底，累計完成拆遷協(xié)議簽訂2700多戶(hù)，完成拆遷協(xié)議簽訂面積51萬(wàn)多平方米。大規模的拆遷增加了大量剛性需求。業(yè)內人士分析說(shuō)，一般拆遷戶(hù)再次選購商品房，除了套數增加外，住房面積也極有可能超過(guò)以往。

　　對于本次寧波新建商品住房?jì)r(jià)格同比漲幅“領(lǐng)銜”全國，業(yè)內人士都表示不意外：“寧波的房?jì)r(jià)增長(cháng)與一線(xiàn)城市比相對滯后，這是價(jià)格傳導的結果，再加上7月是傳統意義上的淡季，國內很多城市都處于房?jì)r(jià)穩定月，但是寧波今年7月份的市場(chǎng)卻站在高點(diǎn)，這樣一比，寧波同比漲幅領(lǐng)先就很容易理解�！便y億房產(chǎn)策劃部人士分析認為，寧波上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)惠型消化后，相對高價(jià)樓盤(pán)、高價(jià)戶(hù)型也進(jìn)入了銷(xiāo)售加速期，因此7月份一些高端樓盤(pán)的成交也拉動(dòng)了整體價(jià)格的上揚。

　　華星房產(chǎn)策劃咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理也認為，這次寧波拿第一有其“特殊性”�！敖鹑谖�機讓很多人把資金投入到地產(chǎn)，作為資產(chǎn)保值的一個(gè)載體，再加上通脹的預期各種大環(huán)境讓房地產(chǎn)意外景氣，而寧波這次較大面積的拆遷和城市各項基礎建設的投入等都托起了寧波目前地產(chǎn)較好的基本面，從供需來(lái)看，寧波的地產(chǎn)是相對局限的市場(chǎng)，相對于國內一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，全國各地的投資者并不會(huì )大量涌入寧波買(mǎi)房，寧波的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上還是‘自己人’在買(mǎi)房，但是寧波本身的供應量略顯不足，而在今年的大需求下，供應更是捉襟見(jiàn)肘。受供需因素決定，供應沒(méi)有跟上需求就要向上走，必然導致寧波的房?jì)r(jià)快速攀爬。從土地成交而言，寧波頻頻出現地王，連近郊都出現了區域地王，讓周?chē)�房�(jì)r(jià)都為之一‘振’�！�

　　高地價(jià)推高房?jì)r(jià)

　　漲幅背后到底有沒(méi)有泡沫？這是被普遍關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，各方意見(jiàn)云云�！皩幉ǚ�?jì)r(jià)走到這個(gè)高度，也不能完全排除有追漲的成分在內，但是更多的因素是價(jià)格與市場(chǎng)的反彈�！边@是寧波業(yè)內比較認同的一個(gè)說(shuō)法。

　　在全國各地地王頻出，土地市場(chǎng)風(fēng)起云涌的背景下，最近兩個(gè)多月來(lái)寧波土地市場(chǎng)也未閑著(zhù)，甚至連近郊都出現區域地王。

　　6月1日，雅戈爾置業(yè)以8707元／平方米的樓面地價(jià)拍下鄞州新城區聯(lián)心一地塊，成交總價(jià)達到10.283億元，成為鄞州區的新地王。6月5日，慈溪浙江祥生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司分別以樓面地價(jià)每平方米8335元、8243元拍下滸山江以西兩個(gè)地塊，成為慈溪新地王，土地出讓總價(jià)高達10.89億元。7月30日，寧波國家高新區誕生新“地王”，梅墟新城南區地塊區域市場(chǎng)6500-7000元／平方米的房?jì)r(jià)，拍出8170元／平方米的天價(jià)。

　　高地價(jià)已實(shí)質(zhì)性地推高了房?jì)r(jià)上漲預期，目前來(lái)看，還是市場(chǎng)供應量不足導致價(jià)格上揚，供需關(guān)系不能打破的話(huà)，價(jià)格還會(huì )繼續向上。相對于其他城市而言，寧波的房?jì)r(jià)還在理性范圍之內，而且還有一定上升空間，否則開(kāi)發(fā)商不會(huì )這么瘋狂拿地，由此也證明寧波市場(chǎng)整體來(lái)說(shuō)還是健康的。

　　業(yè)內人士稱(chēng)，未來(lái)寧波市場(chǎng)可能出現的并不是普漲狀態(tài)，而是分化。比如金地高價(jià)拿下梅墟地塊，勢必要做高品質(zhì)項目，比如將來(lái)該樓盤(pán)售價(jià)會(huì )在1.5萬(wàn)元／平方米以上，但是并不說(shuō)明周邊樓盤(pán)也可以賣(mài)出這么高的價(jià)格，一個(gè)并非普漲而是價(jià)格分化的市場(chǎng)也說(shuō)明寧波的價(jià)格泡沫不存在。

　　國土資源部前不久公布了地價(jià)占房?jì)r(jià)成本調查結果：“地價(jià)占房?jì)r(jià)15%-30%，平均是23.2%，因此地價(jià)不是推高房?jì)r(jià)的最終因素�！钡�是很多業(yè)內人士，包括SOHO中國董事長(cháng)潘石屹堅持認為，就是地價(jià)推高了房?jì)r(jià)。

　　地王頻出，步步推高房?jì)r(jià)，在當前實(shí)體經(jīng)濟尚未明顯好轉的形勢下，必然導致房?jì)r(jià)和購買(mǎi)力之間的更大脫節。

　　價(jià)升量跌，該如何看調整

　　與房?jì)r(jià)漲幅持續走高同步出現的，是寧波樓市成交量出現的大幅萎縮。據寧波迪賽提供的數據，7月寧波市四區成交量較上月下跌了近40%。與此同時(shí)，在高房?jì)r(jià)面前，多個(gè)重點(diǎn)城市的樓市呈現“價(jià)升量跌”的態(tài)勢。分析稱(chēng)，這既與近期樓市新增供應量不足、“二套房貸”政策嚴格執行有關(guān)，也是房?jì)r(jià)不斷上漲將部分購房者“逼入”觀(guān)望狀態(tài)的結果。

　　價(jià)升量跌雖不是樓市逆轉的風(fēng)向標，但細心人士或已發(fā)現各種釋放微調信號之舉。8月4日，國家統計局撰文提醒政府必須警惕房?jì)r(jià)高漲。8月5日，國家稅務(wù)總局表示，近日將把房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監管重點(diǎn)，要求各地稅務(wù)機關(guān)加強房地產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的稅收征管。5日晚，央行發(fā)布貨幣報告，首次提出要對寬松的貨幣政策“動(dòng)態(tài)微調”。此外，國土資源部、國家發(fā)改委等部門(mén)近期對房地產(chǎn)調控的“小動(dòng)作”也是頻頻不斷。

　　“宏觀(guān)政策將極大地左右寧波下半年的樓市�！睂幉▏�驊房地產(chǎn)人士表示，“二套房貸”政策是關(guān)鍵。盡管銀監會(huì )出臺的“二套房貸”政策早已實(shí)行，但今年上半年的宏觀(guān)政策較為寬松，各商業(yè)銀行的執行力度也不一�！靶刨J政策一旦從嚴從緊實(shí)施，對一手房的銷(xiāo)售影響會(huì )比較大�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)寧波區分部工作人員說(shuō)，在一手房購房者中，有八九成客戶(hù)選擇按揭�！斑@么一來(lái)，可買(mǎi)可不買(mǎi)的市民，考慮到首付和利率問(wèn)題，可能會(huì )暫緩購房計劃�！币驗榘凑浙y監會(huì )發(fā)布的政策，只要認定是“二套房貸”的，首付比例不得低于四成，利率要在現行基準利率上提高10%。

　　不過(guò)，“二套房貸”政策對二手房銷(xiāo)售影響有限。根據二手房購房者的購買(mǎi)習慣，選擇按揭的比例為七成左右；而在這七成客戶(hù)中，首次置業(yè)與購買(mǎi)二套以上的客戶(hù)比例為4：6�！肮浪愫�，僅四成二手房客戶(hù)會(huì )受‘二套房貸’政策影響�！�