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　　8月18日，廣州今年以來(lái)最大規模的住宅用地出讓?zhuān)�其結果出乎意料，自然，也使得人們產(chǎn)生了疑問(wèn)。

　　疑問(wèn)

　　1

　　南華西地塊的樓面地價(jià)

　　為何只有4652元/平方米？

　　廣州市同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文對此進(jìn)行了分析，他說(shuō)，4651元/平方米(實(shí)際約為4652元/平方米)是個(gè)成色十足的“地王價(jià)”。因為這個(gè)地塊總建筑面積4.6萬(wàn)平方米，除去保留、回遷和回購房面積，可售面積僅有2.5萬(wàn)平方米。地塊還有限制高度、保證回遷面積戶(hù)型等諸多限制。全部成本(包括回遷建筑成本、土地交易契稅)折算下來(lái)實(shí)際樓面地價(jià)達到8500-9000元/平方米。這已經(jīng)是個(gè)不折不扣的“高價(jià)地”。

　　確實(shí)如此。出讓地塊的公告顯示，地塊紅線(xiàn)范圍內的騎樓街(總建筑面積約4020平方米)和一棟8層的住宅樓(總建筑面積約3440平方米)須按規劃要求現狀保留(房屋產(chǎn)權仍屬于原產(chǎn)權人)，不屬于交地范圍；其次，受讓人須將約5500 平方米回遷房及130平方米復建房(公廁)無(wú)償移交給被拆遷人；最后，受讓人須將約8000平方米的回購房按7500元/平方米的價(jià)格出售給該地塊申請回購的被拆遷人。

　　疑問(wèn)

　　2

　　為何大鱷廣州拿地不積極？

　　今年前7個(gè)月，保利、萬(wàn)科、富力在全國土地市場(chǎng)上拿地非常積極，在土地資金投入方面數以十億計，但在廣州十區一級住宅土地市場(chǎng)，他們拿地積極性看來(lái)不是很高。保利、萬(wàn)科只是各拿下了一幅住宅用地，富力則一幅沒(méi)拿。

　　對于這種狀況，有開(kāi)發(fā)商說(shuō)原因是多方面的。首先廣州今年推出的住宅用地并不多，至目前為止只有10幅，開(kāi)發(fā)商想搶也搶不了；其次，今年出讓地塊面積要不偏小，要不位置不好，對大鱷的吸引力不大；此外，大鱷要考慮全國的布局問(wèn)題，在其它城市拿地多了，在廣州就只有少拿。

　　疑問(wèn)

　　3

　　限價(jià)房用地

　　為何轉普通商品房用地？

　　有業(yè)內人士表示，一方面，之前的限價(jià)房銷(xiāo)售后曾出現很多問(wèn)題，導致政府和開(kāi)發(fā)商都將限價(jià)房當做燙手山芋。其次，限價(jià)房本為調節房?jì)r(jià)的產(chǎn)物，但在去年，隨著(zhù)樓價(jià)的下降，限價(jià)房調節器的作用減弱，限價(jià)房的需求有所改變。所以，到了今年4月份，政府部門(mén)就開(kāi)始計劃將未開(kāi)放的限價(jià)房用地轉為普通商品住宅用地，至7月份完成手續將土地掛牌。

　　本來(lái)，政府的做法無(wú)可厚非。只是沒(méi)想到市場(chǎng)轉變這么快，現在限價(jià)房又重新成為搶手貨，政府將限價(jià)房用地轉為普通商品房用地出讓就顯得比較突兀。

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