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　　與“一次房改”相比，“二次房改”需要強化的正是政府部門(mén)的行政職責，即通過(guò)行政部門(mén)對市場(chǎng)需求的重新劃分，來(lái)實(shí)現供求平衡。

　　隨著(zhù)地價(jià)、房?jì)r(jià)展開(kāi)新一輪飆升，使得現行住房制度的弊端顯露無(wú)遺，“二次房改”的呼聲也隨之而起。 據報道，14位房地產(chǎn)界專(zhuān)家學(xué)者日前已聯(lián)名上書(shū)，建議進(jìn)行二次房改，建立“三三制”住房制度，解決中等收入家庭的住房問(wèn)題。

　　所謂的“二次房改”是對比于1998年的房改而來(lái)，也正因此，對比不同時(shí)期的房改背景，對于我們分析“二次房改”顯得尤為重要。11年前的房地產(chǎn)體制改革，有內部和外部?jì)煞矫嬉蛩刈饔�。從內因上看，國家財政�?shí)力嚴重不足導致計劃分房體制不堪重負；從外因看，公眾龐大的住房需求長(cháng)期被壓抑，再輔之以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商體制與按揭貸款體制，突破了房地產(chǎn)建設資金不足的瓶頸，最終推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)達11年的繁榮發(fā)展。

　　盡管當下的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)度繁榮，但正是靠著(zhù)1998年的房改，才解決了大多數公眾的住房難題，其歷史意義不容忽視。對比于11年前的首次房改，筆者認為，“二次房改”推進(jìn)的難度要更大，需要調控部門(mén)的理念革新與全面體制改革的配合，否則“二次房改”反而有可能加劇市場(chǎng)的不平衡問(wèn)題。

　　首次房改成功的最大啟示在于政府因素的順勢退出。開(kāi)發(fā)商建房、銀行貸款、老百姓買(mǎi)房，最終通過(guò)市場(chǎng)機制解決了行政分配體制的不足。與之相比，“二次房改”在理念上是對首次房改的揚棄，需要強化的正是政府部門(mén)的行政職責。也就是通過(guò)行政部門(mén)對市場(chǎng)需求的重新劃分，來(lái)實(shí)現不同需求領(lǐng)域的供求平衡。其關(guān)鍵在于，能否建立起一套完善的運行機制去保障行政干預效率最大化。

　　以經(jīng)濟適用房為例，地方政府部門(mén)的建設熱情就遠遠低于期望。數據顯示，今年上半年全國各地新開(kāi)工經(jīng)濟適用房只完成了全年指標的37%。各地政府對于保障住房的建設熱情并不高，畢竟，擴大保障性住房建設，不僅減少了地方政府的商品房土地出讓金收入，而且由于此類(lèi)住房項目還享受稅費減免，反而會(huì )加大地方的財政缺口。不僅如此，由于保障性住房行政干預因素被強化，所以其中的權力尋租風(fēng)險大幅提升，之前經(jīng)濟適用房搖號的連號事件，以及“開(kāi)寶馬住經(jīng)濟適用房”等問(wèn)題，就是明證。

　　換句話(huà)說(shuō)，所謂商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房的“三三三”體制固然應該成為政策努力的方向，卻并不容易成功。首次房改成功靠的是財政放權、市場(chǎng)介入，而二次房改則需要行政承擔起更多的責任。市場(chǎng)可以自發(fā)形成合理均衡，行政因素卻難以做到分配體系的合理。

　　當然，這并不是說(shuō)反對房地產(chǎn)體制改革，而是建議相關(guān)論者能尋求妥善解決這些問(wèn)題的途徑。筆者在此提及一些思路建議：其一，市場(chǎng)化的房地產(chǎn)供給必然是主流，所謂簡(jiǎn)單的“三三三”平均法顯然不妥，從長(cháng)期經(jīng)濟發(fā)展看，保障性住房比例越小越是經(jīng)濟管理成功的標志。調控部門(mén)需要創(chuàng )造居民財富增長(cháng)的穩定機制，并使得中低收入群體整體規模隨之而削減。其二，地方政府的經(jīng)濟考核是制約保障體制完備的最大障礙，應盡快推進(jìn)政府體制向公共服務(wù)的角色轉變。

　　從這個(gè)意義上講，制約保障體制完善的制度瓶頸能夠得到突破，保障性住房建設不足的問(wèn)題才能迎刃而解。(馬紅漫，經(jīng)濟學(xué)博士)