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　　●房?jì)r(jià)上漲過(guò)快源于認識偏差

　　●市場(chǎng)主體過(guò)于看重投資功能

　　●投資性購房會(huì )影響耕地保護

　　●高房?jì)r(jià)不利于擴內需振經(jīng)濟

　　今年3月份以來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2008年下半年的相對沉寂以后，又迎來(lái)了一波節節攀升的火爆行情。一些城市的房?jì)r(jià)甚至出現淡季不淡的“發(fā)燒”行情。筆者認為，近年來(lái)中國房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲與人們對住宅功能認識的偏差有關(guān)，要想抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，有必要對住房的基本功能進(jìn)行重新審視。

　　眾所周知，就住房而言，消費與投資是其兩大經(jīng)濟功能。換言之，住房既是消費品，也是一種投資品。近年來(lái)，在強調增加居民財產(chǎn)性收入的背景下，我國在對住房這兩大功能或屬性的認識上也出現了偏差，投資功能日益為市場(chǎng)主體所看重，以致作為住房最基本功能的消費功能似乎退而成其次。筆者認為，這種認識上的偏差既是導致房?jì)r(jià)居高不下的主要原因，也不符合我國國情，更不利于我國經(jīng)濟的可持續發(fā)展。

　　筆者之所以認為上述認識偏差是導致房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的重要原因，首先是因為過(guò)分注重住房的投資功能，必然會(huì )增加房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資性需求，而在土地資源有限的情況下，投資性需求過(guò)快增加的結果必然會(huì )引起房?jì)r(jià)的上漲。其次，投資與投機歷來(lái)是難以截然分開(kāi)的孿生兄弟，因此，過(guò)分強調住房的投資功能必然會(huì )加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機現象，而投機的盛行必然成為推動(dòng)房?jì)r(jià)上升的重要力量，這一點(diǎn)已經(jīng)被我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現實(shí)所印證。第三，在過(guò)分強調住房投資功能的情況下，受投資或投機高額收益的誘惑，必然吸引大量銀行信貸資金或境內外投機資金通過(guò)各種或明或暗的渠道流入房市，從而誘發(fā)房市泡沫的形成。

　　筆者認為，過(guò)分強調住房的投資功能也不符合中國的國情。人多地少是中國的現實(shí)，為了保證中國的糧食安全，堅守18億畝耕地紅線(xiàn)非常必要。過(guò)分強調住房的投資品屬性，實(shí)際上就是鼓勵人們購買(mǎi)第二、第三甚至更多套住房，其結果必然導致大量耕地的占用，如果再加上城市化進(jìn)程加快所需的土地和不斷增加的建設用地，則不可避免地會(huì )增加堅守18億畝耕地紅線(xiàn)的難度。同時(shí)，這種住房投資還會(huì )帶來(lái)住宅的大量空置，一方面造成社會(huì )財富的巨大浪費，另一方面又加劇了住房供應緊張的假象，最終導致房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮。

　　在當前國際金融危機的背景下，過(guò)分強調住房的投資功能也不利于通過(guò)擴大消費來(lái)刺激經(jīng)濟增長(cháng)。投資和消費是拉動(dòng)經(jīng)濟的兩大馬車(chē)，鑒于主要依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟所具有的局限性，人們越來(lái)越認識到通過(guò)擴大居民消費拉動(dòng)經(jīng)濟的必要性。而過(guò)分強調住宅的投資功能由于會(huì )引起房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，因而必然會(huì )對擴大消費產(chǎn)生非常不利的影響。首先，高房?jì)r(jià)一方面會(huì )扼殺大量低收入階層正常的住房消費需求，另一方面，即使通過(guò)住房信貸能夠提前實(shí)現住房消費需求，高房?jì)r(jià)也會(huì )吞噬其畢生的收入，這種“寅吃卯糧”的做法會(huì )使大量購房者在今后數年甚至數十年中不得不減少其他消費需求，從而削弱消費對經(jīng)濟的刺激力度。其次，房?jì)r(jià)的持續攀升使那些高收入者將大量收入用于商品房的投資或投機，以追求高額收益，這也會(huì )相對減少這些高收入階層的當期消費需求。第三，高房?jì)r(jià)往往會(huì )引起收入的轉移或再分配，如低收入者的收入向高收入者轉移、普通民眾的收入向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和炒房者轉移等，這種收入轉移的結果就是收入差距的拉大和貧富的進(jìn)一步分化。由于富人的消費傾向低于窮人的消費傾向，因此，上述收入轉移和再分配的結果便是整個(gè)社會(huì )消費需求的相對下降。

　　鑒于上述分析，筆者認為，在對住房功能的認識上，我們應當矯正過(guò)分看重其投資功能的片面看法，更加注重其作為消費品的屬性和功能。因此，在實(shí)踐中，注重住房的消費功能就應當制定相應的鼓勵正常住房消費、適當抑制住房投資或房地產(chǎn)投機的政策。具體說(shuō)，在信貸政策、利率政策、稅收政策方面，應當著(zhù)重支持居民第一套住房的購置，而對第二、三套等住房的購買(mǎi)進(jìn)行適當的政策限制。

　　(謝太峰 作者系首都經(jīng)貿大學(xué)金融學(xué)院副院長(cháng)、教授)