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　　平均回報率約6% 而京滬超甲級寫(xiě)字樓回報率達10%~12%

　　日前，廣東發(fā)展銀行股份有限公司廣州分行正式購置珠江新城超寫(xiě)字樓中和廣場(chǎng)五層物業(yè)，面積達11941平方米，成近4周廣州市場(chǎng)上頻頻出現的內資金融機構收購案之一。近期，全國寫(xiě)字樓收購市場(chǎng)出現高潮，其中中信證券更是繼出資不超14億元在北京購買(mǎi)辦公大樓后，傳出斥資35.75億元購買(mǎi)深圳寫(xiě)字樓的消息，成為全國最大的物業(yè)收購案。

　　內資金融機構進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)聲勢趨大，未來(lái)趨勢將更為明顯。不過(guò)，北京、上海市場(chǎng)成為大宗投資的對象，而廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)因為租金回報率未達投資者意愿而成為自用市場(chǎng)，但有專(zhuān)家分析，廣州寫(xiě)字樓價(jià)格仍處洼地，中長(cháng)期看有較大上升空間。

　　原因：金融機構盈利能力大幅提高

　　中原地產(chǎn)研究中心季峰分析，上半年金融市場(chǎng)活躍，令金融機構的盈利能力大幅提高，加上業(yè)務(wù)擴展需要，不少機構計劃擴大辦公場(chǎng)地；加上市場(chǎng)預期下半年金融市場(chǎng)表現將略遜于上半年，因此這些機構開(kāi)始考慮投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖認為，目前廣州珠江新城環(huán)境逐漸成熟，投入時(shí)間點(diǎn)非常適合，因此出現大量購置自用行為，預計未來(lái)將有更多的寫(xiě)字樓成交案出現。

　　據了解，近期北京、上海成交的多宗交易中，買(mǎi)方多計劃將物業(yè)的一半用于自用，另一半用于出租；而廣州市場(chǎng)略有不同，買(mǎi)家均表示將自用辦公，暫無(wú)出租考慮。北京、上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)成為投資者青睞的對象，而投資者多將廣州作為自用市場(chǎng)。

　　內資金融機構跟風(fēng)入市，外資機構卻按兵不動(dòng)。季峰透露，根據中原地產(chǎn)監測數據，外資在今年未有收購行為，反倒出現拋售，主要原因是金融機構購買(mǎi)力下降。

　　現狀：廣州寫(xiě)字樓租金回報率不如京滬

　　馬煒圖透露，曾有熱錢(qián)考慮進(jìn)入廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)，結果無(wú)功而返，主要是因為廣州寫(xiě)字樓的租金回報率未達預期。一般來(lái)講，外資機構的期望回報率為8%或以上(稅后)，雖然廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均回報率約為6%左右，但難以找到回報率在8%或以上的投資對象；北京、上海寫(xiě)字樓的平均租金回報率雖然僅在5%~6%之間，但有不少超甲級寫(xiě)字樓的租金回報率可達10%~12%，成為投資者熱衷的對象。

　　目前，北京、上海租金超過(guò)200元/平方米/月，而廣州相對較低，如中信租金為150元/平方米/月左右，賣(mài)價(jià)為28000元/平方米左右，稅前租金回報率也僅為6.4%，稅后即低于6%。

　　不過(guò)，廣州市場(chǎng)未來(lái)升值潛力令投資者注目，并成為金融機構搶先進(jìn)入廣州市場(chǎng)的動(dòng)力。季峰認為，廣州寫(xiě)字樓雖然多集中在核心地段，但部分價(jià)格甚至比附近的住宅低，在四大城市中，其均價(jià)與最高價(jià)都最低，證明其價(jià)格仍處洼地，中長(cháng)期看有較大上升空間。

　　市場(chǎng)分析：

　　穗寫(xiě)字樓租金下滑空間不大

　　從7月數據看，深圳寫(xiě)字樓平均租金繼續上漲，而廣州在多月連續下跌后出現止跌橫行，令市場(chǎng)人士認為出現逆轉。季峰認為雖然廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)受制于出口，但目前租金已回到2006~2007年水平，向下空間不大，因此判斷未來(lái)將保持目前的租金水平。

　　馬煒圖認為廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)還有大量新貨未推出，近期租金止跌只是暫時(shí)現象，預計租金價(jià)格還有下跌空間。

　　不過(guò)寫(xiě)字樓市場(chǎng)是經(jīng)濟的晴雨表，下半年走勢還取決于經(jīng)濟的表現。7 月份的新增信貸數據環(huán)比出現大幅下降，加劇了市場(chǎng)對流動(dòng)性收緊的憂(yōu)慮，股票市場(chǎng)已經(jīng)率先做出了回應，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的弱流動(dòng)性特征，上述影響尚未在寫(xiě)字樓市場(chǎng)上體現。因此，未來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟的走向將決定寫(xiě)字樓市場(chǎng)能否完全走出下行周期。

   (記者林琳)