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　　2008年各方救市的聲音消逝并不久，2009年年初房地產(chǎn)行業(yè)就站在了振興中國經(jīng)濟的風(fēng)口浪尖上獨領(lǐng)風(fēng)騷。而最近幾個(gè)月，房?jì)r(jià)高企，成交量出現下滑，業(yè)內開(kāi)始憂(yōu)慮后市，從2007年開(kāi)始，深圳樓市上竄下跳�？v觀(guān)目前市場(chǎng)，總體來(lái)看，筆者認為短期內成交量維持低谷，房?jì)r(jià)小幅波動(dòng)，從長(cháng)遠來(lái)看，深圳房市穩中有升。

　　2003-2006年深圳的一手房加二手房的成交量分別為1381萬(wàn)、1490萬(wàn)、1497萬(wàn)、1443萬(wàn)平方米，可以看出，在正常的情況下，深圳的一手房加二手房的成交量維持在1300萬(wàn)至1500萬(wàn)平方米，每一年都比較平均。但今年1-8月，深圳一手房加二手房的成交量高達1315萬(wàn)平方米，如果按此消化速度，深圳全年成交量將近2000萬(wàn)平方米，目前市場(chǎng)難以支撐，未來(lái)幾個(gè)月成交量維持在較低水平可以理解。同時(shí)，房?jì)r(jià)在高位的時(shí)候，肯定會(huì )排除一些購買(mǎi)力，這對成交量同樣有影響。

　　成交量萎縮并不會(huì )很快帶來(lái)房?jì)r(jià)的回落，最主要是因為目前房地產(chǎn)政策仍比較寬松。進(jìn)入7月份以來(lái)，針對樓市的調控政策逐漸增多，7-8月，先后有國家八部委針對房市表態(tài)，銀監會(huì )要求收緊二套房貸款政策，國家發(fā)改委表示要加強房地產(chǎn)價(jià)格和收費監管，央行要求加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監測，首次提出對寬松的貨幣政策“動(dòng)態(tài)微調”，國稅總局加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收監管等，但是與2007年密集出臺政策不同的是，各部委的表態(tài)僅對樓市信心具有影響作用，并未有可執行性的具體措施出臺，就唯一有可操作性的“二套房”貸款文件來(lái)看，也并未從根本上收緊“二套房”貸款，目前銀行仍在靠?jì)?yōu)惠搶客戶(hù)，大多數客戶(hù)仍可以享受購房?jì)?yōu)惠，這有助于成交量穩定。此外，寬松貨幣政策之下，開(kāi)發(fā)商融資難度小，并不急于出貨套現。

　　2007、2008年一些區域供應量增加曾導致區域房?jì)r(jià)大幅調整，2009年9-12月深圳預計推出的住宅量達300萬(wàn)平方米，但這僅是根據正常推盤(pán)速度而估計，如果考慮到開(kāi)發(fā)商本身的因素，可能供應量并不能達到如此規模。首先，由于2009年上半年的樓市回暖，開(kāi)發(fā)商的資金已回收充裕，并不急于將手中的房子套現；其次，上半年寬松的貨幣政策以及股市的繁榮，也使開(kāi)發(fā)商儲備了足額的資金，短期并不擔心資金鏈的問(wèn)題，完全可以按照其利益最大化的計劃控制推盤(pán)節奏，從而有可能造成下半年市場(chǎng)的高價(jià)低量。因此，因供應量增加而導致大幅降價(jià)行為的現象近期尚難出現。

　　當然，未來(lái)樓盤(pán)的銷(xiāo)量和價(jià)格仍會(huì )因盤(pán)而異，資源條件、地理環(huán)境質(zhì)素比較差的樓盤(pán)可能要承受較大壓力，不排除它們調整價(jià)格的可能。豪宅的壓力并不大，從產(chǎn)品的角度來(lái)看，豪宅往往享有山海資源，或享有周邊良好的配套設施，具有較小的替代性，因其量少而獲得客戶(hù)追捧。從客戶(hù)群的角度來(lái)分析，購買(mǎi)豪宅的客戶(hù)往往實(shí)力雄厚，并不看重房?jì)r(jià)升跌，而是將豪宅當作收藏品。所以，不管外圍市場(chǎng)發(fā)生怎樣波動(dòng)，這部分產(chǎn)品的價(jià)格變動(dòng)不大。

　　李耀智 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司董事、總經(jīng)理