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　　經(jīng)濟形勢企穩向好，調控政策不再需要房產(chǎn)投資的“保駕護航”，房地產(chǎn)“一業(yè)獨大”的弊病又越發(fā)明顯，相關(guān)政策導向已由支持轉為抑制，價(jià)格拐點(diǎn)必然出現。

　　統計顯示，上周深圳新房?jì)H售出688套，創(chuàng )下今年新低，二手房市場(chǎng)也連續6周下跌。在國內其他一線(xiàn)城市，如北京、上海等地，也都同樣出現了“價(jià)格滯脹、成交量萎縮”的現象。

　　縱觀(guān)今年的樓市表現，“先揚后抑”的特征已越來(lái)越明顯。如果以國內一些地區房?jì)r(jià)創(chuàng )出歷史新高來(lái)看，今年秋天極有可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的拐點(diǎn)，而當下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格則將成為歷史頂峰。

　　房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”并非是主觀(guān)臆斷，市場(chǎng)內外部因素的共同作用決定了這一結果。從市場(chǎng)運行的基本規律而言，從來(lái)都沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，特別對于股市、樓市等具有投資屬性的市場(chǎng)更是如此。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格牛市始于1998年的房產(chǎn)改革，持續上揚11年從未出現過(guò)真正意義的調整。2007~2008年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到海外金融危機影響，本應出現一輪調整，但該行業(yè)的投資帶動(dòng)潛力挽救了自己。在經(jīng)濟總量政策的支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅調整幅度遠小于其他行業(yè)，甚至在今年春天開(kāi)始翻身向上，最終走出了一波熊市中的“牛行情”。

　　該跌不跌的結果就是讓市場(chǎng)風(fēng)險進(jìn)一步積聚，并導致未來(lái)市場(chǎng)調整的慘烈程度更加巨大。今年上半年的房?jì)r(jià)飆升，政策推動(dòng)與投機炒作是兩大主要原因。各地為了優(yōu)化投資增長(cháng)數據，對于房地產(chǎn)信貸政策大幅放寬，二套以上購房都能夠輕松地獲得優(yōu)惠利率貸款，由此導致房?jì)r(jià)上漲的屬性明顯變味。年初至今的整個(gè)房?jì)r(jià)上漲過(guò)程，大體可劃分為三個(gè)階段，1～3月購房的主要是自住型購房者，即剛性需求壓抑一年半之后爆發(fā)；3、4月份后，改善需求和部分投資資金進(jìn)入市場(chǎng)；5月份之后，入市的投機資金大幅度增多，并成為主流。

　　既然市場(chǎng)需求已經(jīng)被投機因素所控制，那么影響投資收益與資金供給的因素就會(huì )決定房?jì)r(jià)走勢。從投資回報率看，房?jì)r(jià)的租金回報率近期創(chuàng )出歷史新低，目前國內房?jì)r(jià)與租金比例大致在1：400以上，超過(guò)1：500的也不少見(jiàn)。這意味著(zhù)單靠租金收入收回投資需要長(cháng)達40年~50年時(shí)間，而國際上的租售比一般在1：200左右。從資金供給狀況看，央行對貨幣政策所進(jìn)行的“動(dòng)態(tài)微調”，其資金收縮力度之大、速度之快要遠超市場(chǎng)預期。特別是針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸發(fā)放，近期已經(jīng)出現明顯緊縮。

　　投機性購房者的資金來(lái)源絕大多數都依賴(lài)于銀行貸款。一旦貨幣政策開(kāi)始收緊、信貸審核趨于嚴格化，就將逆轉市場(chǎng)趨勢。

　　這一規律其實(shí)是投機市場(chǎng)運行的必然結果，而在當下房地產(chǎn)市場(chǎng)出現拐點(diǎn)的可能性已經(jīng)越來(lái)越大，最重要的決定因素在于經(jīng)濟形勢的積極變化。隨著(zhù)“保八”等總量經(jīng)濟政策目標得到實(shí)現的基礎趨于穩固，調控部門(mén)擁有了政策調整的騰挪空間。直白地說(shuō)，在經(jīng)濟形勢企穩向好之后，調控政策已經(jīng)不再需要房產(chǎn)投資的“保駕護航”，與此同時(shí)房地產(chǎn)“一業(yè)獨大”的弊病則越發(fā)明顯，相關(guān)政策導向已經(jīng)由支持轉為抑制。由此，失去支持的高房?jì)r(jià)根本無(wú)法獨木強撐，價(jià)格拐點(diǎn)的出現成為必然。 (馬紅漫，經(jīng)濟學(xué)博士)