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　　目前執行的“四成首付+1.1倍利率”的二套房貸政策，始于房?jì)r(jià)飛漲的2007年。時(shí)隔兩年，在房?jì)r(jià)再創(chuàng )新高之時(shí)，“二套房貸”收緊之風(fēng)再起。日前，銀監會(huì )出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，重申嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖，不得以征信系統未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。

　　可以看出，二套房貸政策的面世仿佛樓市晴雨表。二套房貸放松之時(shí)，就意味著(zhù)樓市轉冷，當該項政策收緊時(shí)，則意味著(zhù)樓市虛火正在推高。近幾個(gè)月，隨著(zhù)全社會(huì )貨幣信貸的快速增長(cháng)以及通脹預期的不斷強化，全國主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續走高，房?jì)r(jià)亦呈現普漲態(tài)勢，部分城市房?jì)r(jià)的快速上漲甚至引發(fā)以炒房為目的的投機資金進(jìn)入，促使房地產(chǎn)泡沫越吹越大。在這種情況下，收緊二套房貸政策無(wú)疑是對付投機性購房者“利器”�！�

　　但是，“老生常談”的二套房緊縮政策能否從本質(zhì)上擠掉房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健發(fā)展還有待商榷。因為，貨幣政策微調短期不會(huì )發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，在適度寬松貨幣政策的導向下，資產(chǎn)泡沫被進(jìn)一步推高的可能性仍然存在。無(wú)論是銀行的“回歸政策”，抑或監管部門(mén)的“切實(shí)防范”，只能造成房?jì)r(jià)和成交量的大幅劇烈波動(dòng)，并使中國的樓市陷于“瘋漲瘋跌”的惡性循環(huán)，可謂“治標不治本”。因此，要在房地產(chǎn)市場(chǎng)熾熱之時(shí)既有效抑制過(guò)度投資，又保障合理的購房貸款需求，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟引擎作用，僅依賴(lài)于一時(shí)的政策突變遠遠不夠，而應致力于在合理釋放自住性需求的基礎上，挖掘改善性需求和引導投資性需求，找尋樓市穩健發(fā)展與房?jì)r(jià)調整的契合點(diǎn)。

　　首先，要遏制房地產(chǎn)泡沫，還需從根本上解決市場(chǎng)供需矛盾，注重政策體系與市場(chǎng)調節的“組合調控”。政府要做的，是逐步建立、完善市場(chǎng)調節和政府保障相結合的住房政策體系，在加大政策性住房建設、建立住房保障體系、加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控的同時(shí)，增加中低價(jià)位、中小套型住房的供應，幫助那些既不屬于廉租住房保障對象，又沒(méi)有能力進(jìn)入高端商品房市場(chǎng)的“夾心層”解決住房難題，多方位引導房?jì)r(jià)合理回歸。

　　其次，調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的準入環(huán)節也格外重要。作為與本輪房?jì)r(jià)上漲的呼應，具有國企背景的“地王”頻現，表現出少有的豪氣，這不但誤導市民對未來(lái)房?jì)r(jià)的預期，更使還未調整到位的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)“雪上加霜”。因此，應嚴控國家資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，國企與其房地產(chǎn)部門(mén)應獨立運作，避免房地產(chǎn)部門(mén)直接成為國企投資樓市的平臺，避免總部資金直接流入房地產(chǎn)部門(mén)。國企的房地產(chǎn)部門(mén)在向銀行申請貸款時(shí)，國企總部不應為其提供擔保。只有在切斷國企與其房地產(chǎn)部門(mén)間利益鏈條的基礎上，國企的房地產(chǎn)部門(mén)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì )更加有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對其他各類(lèi)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，也才更為公平。

　　此外，作為“治標”之策的二套房貸政策，還應在準確定義“第二套房”的基礎之上加強對投機性購房行為的監管。正是由于對 “第二套房”定義模棱兩可，使二套房貸政策收緊在實(shí)施過(guò)程中頻頻受阻。目前政策規定，首套住房人均面積低于當地平均水平的，購買(mǎi)第二套房可享受相當首次置業(yè)的優(yōu)惠，但全國各地人均住房面積標準不一，買(mǎi)家申請貸款時(shí)極容易變相獲取資格，導致二套房貸無(wú)形中全面放開(kāi)。因此，監管部門(mén)在明確標準過(guò)程中應注意嚴格區分改善性需求與投機需求，并對此設定不同利率與首付門(mén)檻，如對二套房貸中的投資需求提高貸款條件，對三套以上房貸在首付和利率標準上逐級提高，并建立違規懲戒機制，如對購房后空置行為征稅等，減少投機行為對房?jì)r(jià)的不當推動(dòng)。(郭田勇 喬吉那)

　　(作者單位：中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心)