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　　9月前兩周，一線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)量繼續回落。與此同時(shí)，全國房?jì)r(jià)屢攀新高。對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢，工商銀行投資銀行部高級分析師張貽倫在接受中國證券報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)認為，成交量全面回落預示著(zhù)樓市將面臨短期調整；8月以來(lái)，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)大幅上漲超過(guò)歷史最高水平，未來(lái)波動(dòng)將難免。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的角度看，今年以來(lái)，房屋新開(kāi)工面積增長(cháng)符合預期，預計未來(lái)幾個(gè)月，新開(kāi)工面積速度有望繼續加快，市場(chǎng)供需矛盾有望在四季度得以緩解。

　　“金九銀十”成色消退

　　中國證券報：“金九銀十”是傳統銷(xiāo)售旺季，但近兩年來(lái)，一直是“旺季不旺”，從近期主要城市商品房的銷(xiāo)售情況看，未來(lái)幾個(gè)月銷(xiāo)售將有什么變化？

　　張貽倫：7、8月份各地城市商品房銷(xiāo)量回落，樓市明顯降溫已成業(yè)內人士共識。9月第1周，樓市成交量仍處于持續調整當中，“金九銀十”成色消退。上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、杭州、重慶、武漢、成都等十大城市整體成交量繼續回落，下跌3.3%，其中，四大一線(xiàn)城市整體微降0.1%，二線(xiàn)城市整體下跌4.7%。不少二三線(xiàn)城市銷(xiāo)量調整幅度較大，廈門(mén)和東莞均出現了40%-50%的下跌，銷(xiāo)量逼近一年前的較低水平。

　　一般而言，9月以后的四個(gè)月進(jìn)入全年旺季的統計特征。9、10月份開(kāi)發(fā)商將會(huì )加大推盤(pán)力度和銷(xiāo)售力度，11、12月份的簽約成交量會(huì )大幅上漲，成為全年成交量最高的2個(gè)月份，未來(lái)樓市成交量走勢有待進(jìn)一步觀(guān)察。我認為，銷(xiāo)售全面回落后，樓市將面臨短期調整，主要城市商品房銷(xiāo)量也將出現分化。

　　房?jì)r(jià)波動(dòng)在所難免

　　中國證券報：8月以來(lái)樓市銷(xiāo)量下滑的主要因素是什么？

　　張貽倫：7、8月份是傳統的銷(xiāo)售淡季，銷(xiāo)量下滑不排除季節性因素的影響。但我認為，當前成交量下滑，主要原因有三：首先，供應偏緊，雖然勢頭有所緩解，目前一線(xiàn)城市庫存繼續走低。由于成交量的下滑，北京和深圳的存量房可售套數消化時(shí)間已經(jīng)分別回升至6.7個(gè)月和6.3個(gè)月，上海則維持在1.6個(gè)月水平。一線(xiàn)城市庫存量與2007年下半年平均水平相當，供求關(guān)系較為緊張。二線(xiàn)城市供應相對要寬松。

　　其次，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲帶來(lái)對自住需求的擠壓。8月份，全國70個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數同比上漲2%，一線(xiàn)城市近三個(gè)月來(lái)房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)10%，中檔樓盤(pán)銷(xiāo)售速度和二手房交易活躍度出現下滑，表明居民購買(mǎi)力減弱。最后，上半年成交集中釋放后，部分城市開(kāi)始出現需求乏力的現象，成交開(kāi)始分化。

　　中國證券報：成交量的萎縮是否會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生影響？

　　張貽倫：成交量萎縮將結束房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭�？紤]到不少城市的房?jì)r(jià)已超過(guò)歷史高點(diǎn)，未來(lái)房?jì)r(jià)將出現波動(dòng)。我們的檢測數據顯示，9月以來(lái)，重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)整體有小幅回落。預計一線(xiàn)城市整體房?jì)r(jià)將震蕩走高，而二線(xiàn)城市則呈橫盤(pán)整理。

　　近期，高價(jià)地項目陸續進(jìn)場(chǎng)，加之部分項目的熱銷(xiāo)，資金充裕的開(kāi)發(fā)商提價(jià)沖動(dòng)依然較高。而目前北京、上海、深圳等地豪宅和優(yōu)質(zhì)項目成交比例上升也將推動(dòng)整體房?jì)r(jià)的走高。對此，政府應當采取措施，調控市場(chǎng)供應量和供應結構；如果放任房?jì)r(jià)繼續上漲，將危害樓市乃至宏觀(guān)經(jīng)濟的健康與穩定。

　　新開(kāi)工面積有望繼續增加

　　中國證券報：目前樓市新開(kāi)工狀況有什么變化？未來(lái)房市供需矛盾是否將緩解？

　　張貽倫：根據國家統計局公布的數據，1-8月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.29億平方米，同比增長(cháng)13.5%，增幅比1-7 月提高1個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積6.31億平方米，同比下降5.9%，但降幅收窄，比1-7 月縮小3.2個(gè)百分點(diǎn)。在新開(kāi)工面積回升的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資增速繼續上升。

　　盡管房屋新開(kāi)工面積同比累計增速依然下降，但是8月新開(kāi)工面積環(huán)比上月增長(cháng)14%。8月份新開(kāi)工增長(cháng)是反季節的，2000年至2008年，8月新開(kāi)工面積環(huán)比都是下降的。這反映了房地產(chǎn)企業(yè)普遍積極回補庫存、加大新開(kāi)工的行業(yè)狀態(tài)。

　　1-8月，新開(kāi)工面積增長(cháng)符合預期，業(yè)內普遍預計，今年全年的新開(kāi)工面積大約在10億平米左右，全年增速大致為5.7%。預計未來(lái)幾個(gè)月新開(kāi)工面積速度有望繼續加快，相應住房供應也將顯著(zhù)增加，市場(chǎng)供需矛盾有望在四季度得以緩解。