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　　在城區地價(jià)上升、優(yōu)質(zhì)土地獲取日益困難的背景下，全國各大城市，尤其是一線(xiàn)城市，“普通”住宅開(kāi)發(fā)呈現出“高端化”趨勢。在“深入挖掘土地價(jià)值”的旗號下，主流地產(chǎn)商紛紛增加高端物業(yè)開(kāi)發(fā)的比重。在住房保障體系尚不健全的現在，高端化所隱含的“主要為富人蓋房”的理念和趨勢，無(wú)疑將提高房地產(chǎn)的投資屬性；而普通住宅不再“普通”，必然有損于民生。

　　從開(kāi)發(fā)模式和銷(xiāo)售策略上看，地產(chǎn)商定位高端市場(chǎng)無(wú)可厚非；但是，當越來(lái)越多的地產(chǎn)商開(kāi)始這么做時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)便蘊藏著(zhù)問(wèn)題。不久前，一直推崇高周轉和適度利潤率的某一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商在其股東大會(huì )上便明確表示，以前公司過(guò)于追求銷(xiāo)售規模和快速周轉，以至利潤率低于同行；今后公司將提高土地的開(kāi)發(fā)價(jià)值。顯然，所謂提高土地開(kāi)發(fā)價(jià)值，含義便是降低周轉率，提高銷(xiāo)售價(jià)格。而這正是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)高端化的表現。

　　8月以來(lái)，北京、上海等一線(xiàn)城市普通住宅成交量下滑，但豪宅銷(xiāo)售持續火熱。在不斷出現的地王的刺激下，地產(chǎn)商對高端住宅的開(kāi)發(fā)和推盤(pán)意愿大為提升。調研數據顯示，在上海，國慶節前后陸續有多個(gè)單價(jià)過(guò)10萬(wàn)元的豪宅樓盤(pán)上市，屆時(shí)滬上將有13個(gè)樓盤(pán)的報價(jià)達到或超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，創(chuàng )歷史新高。

　　業(yè)內人士指出，由于重點(diǎn)城市招拍掛土地的價(jià)格一路上揚，新地塊的樓面價(jià)逐漸與周邊房?jì)r(jià)比肩，地產(chǎn)商拿地后只能走“高端路線(xiàn)”，通過(guò)提高產(chǎn)品品質(zhì)和客戶(hù)群定位，充分挖掘房地產(chǎn)的附加值以謀求盈利。

　　以9月初上海出讓的“長(cháng)風(fēng)地王”為例，該宗地樓面價(jià)達22000元/平方米，加上建安成本和其他各項費用，該項目的盈利平衡點(diǎn)將在30000元/平方米以上。顯然，開(kāi)發(fā)“普通”住宅已無(wú)利可圖。與長(cháng)風(fēng)地塊一樣，在地價(jià)成本的推動(dòng)下，重點(diǎn)城市城區土地的開(kāi)發(fā)必然將傾向于高端化。

　　再往大里說(shuō)，我國仍處于城市化進(jìn)程中，土地內涵價(jià)值的上漲是確定的趨勢。因此，在現有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，房企傾向于高利潤率的“高端路線(xiàn)”，而不是高周轉率的“大眾路線(xiàn)”，是一種“戰略”考慮，背后有著(zhù)長(cháng)期的利益驅動(dòng)。

　　但是，在保障體系尚未健全的時(shí)候，商品房高端化路線(xiàn)愈演愈烈，顯然會(huì )帶來(lái)諸多問(wèn)題。豪宅供應日益增多，往往以普通住宅縮量為代價(jià)，這將排斥普通消費者的住房需求，導致供需結構進(jìn)一步失衡。同時(shí)，房地產(chǎn)的投資屬性也將進(jìn)一步凸顯，推高資產(chǎn)和信貸泡沫，加劇未來(lái)市場(chǎng)的波動(dòng)。

　　更重要的是，豪宅放量將帶動(dòng)整體房?jì)r(jià)上漲，透支居民購買(mǎi)力。研究表明，房?jì)r(jià)高企將使得大部分居民不得不增加儲蓄，削減其他消費來(lái)提高住房購買(mǎi)力，從長(cháng)期看，高房?jì)r(jià)將排擠正常的居民消費，并造成收入分配的進(jìn)一步分化，不利于擴內需戰略的進(jìn)一步推進(jìn)。(林喆)