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　　最近，房地產(chǎn)市場(chǎng)有些事頗讓人費解，比如地價(jià)。9月下旬，仁恒地產(chǎn)以約1.6萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，奪得上海浦東外高橋一幅居住用地。而去年7月，同區域、同規模、同性質(zhì)的一幅土地，也同是由仁恒拿下的另一幅地，樓板價(jià)僅7500元/平方米。再如，本月中海地產(chǎn)70億元拿下的今年全國地王——上海普陀長(cháng)風(fēng)住宅地塊，樓板價(jià)達23000元/平方米，而去年此地塊以14300元/平方米的樓板價(jià)出讓?zhuān)�居然流標�?

　　類(lèi)似案例亦頻頻出現于全國其他城市。這似乎已不能簡(jiǎn)單地以樓市回暖、房?jì)r(jià)上漲來(lái)解釋?zhuān)�這些區域的房?jì)r(jià)去年以來(lái)最大漲幅也不會(huì )超過(guò)50%，地價(jià)怎么就飆升了100%？很多地塊目前已經(jīng)是“面粉貴過(guò)面包”，難道拿這些天價(jià)地的地產(chǎn)商，就沒(méi)考慮過(guò)市場(chǎng)風(fēng)險嗎？

　　地產(chǎn)商并不傻。今年地王頻出，其中央企中標的不在少數，很多人批評央企在向房地產(chǎn)業(yè)盲目“大躍進(jìn)”。央企確實(shí)資源豐厚，但其中除了少數房地產(chǎn)“門(mén)外漢”，靠錢(qián)多而沖動(dòng)地拿到地王外，一些房地產(chǎn)“老江湖”高價(jià)搶地，無(wú)可厚非，因為市場(chǎng)機制使然。至于另外一些非國資的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商，高價(jià)拿地顯然就更不需外界指手畫(huà)腳了。

　　觀(guān)察今年敢于高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商老總們的表態(tài)，他們顯然另有所謀。筆者認為，這預示著(zhù)中國住宅市場(chǎng)和房企將加速兩極分化。

　　首先，高價(jià)地必然導致商品住宅市場(chǎng)向高端化、精品化方向發(fā)展。目前全國樓市正在進(jìn)行調整，隨著(zhù)成交量的持續下滑，短期內房?jì)r(jià)有滯漲甚至下跌的可能。即使退一步講，1-2年后，當這些高價(jià)地形成商品房供應時(shí)，房?jì)r(jià)依然保持上漲態(tài)勢，甚或還能上漲30%-50%，可還是難以覆蓋當前高昂的土地成本。這就意味著(zhù)，屆時(shí)只有定價(jià)高于現在一倍以上，開(kāi)發(fā)商才能獲得合理的利潤回報。

　　這樣來(lái)看，在產(chǎn)品定位、設計、建造方面，開(kāi)發(fā)商必須不走尋常路，才能實(shí)現項目贏(yíng)利。提高產(chǎn)品檔次、精品化營(yíng)造、提高附加值，幾乎成為他們的必經(jīng)之路。當前，優(yōu)質(zhì)居住用地越來(lái)越稀缺，大城市尤其如此，實(shí)際上像仁恒在上海浦東外高橋拿的這幅地，地處郊區，遠談不上黃金地段，但卻引來(lái)40家大型開(kāi)發(fā)商的競爭。同時(shí)，中國富裕群體的數量和房產(chǎn)購買(mǎi)力，遠超普通人的估計，開(kāi)發(fā)商的實(shí)戰經(jīng)驗已經(jīng)表明，只要產(chǎn)品做到位，即使售價(jià)高于周邊普通住宅項目一大截，還是不愁沒(méi)人買(mǎi)。

　　這自然會(huì )引起人們的憂(yōu)慮和質(zhì)疑：將來(lái)到處是豪宅，普通民眾住哪里呢？筆者認為，一方面，隨著(zhù)住房保障力度的加大，中低收入群體會(huì )購買(mǎi)經(jīng)濟適用房，租住廉租屋，以及公共租賃房；另一方面，新的“夾心層”會(huì )產(chǎn)生，部分中等上下的收入階層，將離純商品住宅越來(lái)越遠，而又無(wú)法享受住房保障。在產(chǎn)品方面，由于經(jīng)濟適用房的大規模建設，由于其價(jià)格被嚴格限定，開(kāi)發(fā)利潤空間很小，偷工減料、質(zhì)量低下的現象將難以避免，這將使經(jīng)濟適用房和部分中低檔商品住宅趨于低端化。

　　其次，與商品住宅市場(chǎng)的兩極分化相適應，開(kāi)發(fā)商也將發(fā)生分化。那些經(jīng)驗豐富、水平一流、融資便利、注重品牌的企業(yè)，將壟斷一二線(xiàn)城市住宅用地市場(chǎng)，其他企業(yè)基本上沒(méi)多少機會(huì )獲得土地。其結局必然是，強者更強，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的市場(chǎng)占有率持續提高，中小企業(yè)開(kāi)發(fā)完手中的存量土地后，或者被迫退出這個(gè)行業(yè)，或者去被大型企業(yè)忽視的三四線(xiàn)城市謀活路。

　　應該說(shuō)，這有利于我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的進(jìn)步。2008年，全國開(kāi)發(fā)商總數多達6萬(wàn)家，其中優(yōu)質(zhì)企業(yè)市場(chǎng)占有率偏低，反映出這個(gè)行業(yè)相當不成熟。2006年、2007年和2008年最大的四家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入各年占全國總銷(xiāo)售額的比重分別為4.6%、5.2%和7.8%。而香港前四大開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率約為60%，美國為20%多，相較而言，我國優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的占有率依然偏低，有待于進(jìn)一步提高。

　　與此同時(shí)，大企業(yè)之間也將發(fā)生分化。大城市的高端住宅市場(chǎng)將成為少數開(kāi)發(fā)商的天下。而產(chǎn)品定位于中檔、以開(kāi)發(fā)規模制勝的企業(yè)，將會(huì )越來(lái)越多地向二、三線(xiàn)城市布局。另外，國企地產(chǎn)商也會(huì )分化，少數央企會(huì )繼續全國擴張，而絕大多數地方國企，將守著(zhù)由地方政府分配的保障性用房項目過(guò)日子。(房產(chǎn)評論員 楊紅旭）