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　　住房按揭貸款會(huì )否收緊、樓市是否會(huì )陷入“有價(jià)無(wú)市”等六大因素對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向影響深遠，但未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將可能陷于“停滯不前”的僵持格局，甚至還可能會(huì )進(jìn)入一個(gè)新的收縮周期。

　　“十一”黃金周的國內樓市，并未見(jiàn)到火爆景象。但透過(guò)房?jì)r(jià)的節節攀升、住房銷(xiāo)售快速下降、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商叫嚷“無(wú)房可賣(mài)”及各地地王頻出等市場(chǎng)現象可以發(fā)現，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展將可能陷入“停滯不前”的僵持格局，甚至還可能會(huì )進(jìn)入一個(gè)新的收縮周期。

　　依筆者之見(jiàn)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向，主要將取決于以下六大因素。

　　一是今年上半年極度寬松的信貸政策是否還會(huì )延續。從目前來(lái)看，極度寬松的貨幣政策是不可持續的。實(shí)際上，從今年7月份開(kāi)始，每月信貸增長(cháng)已下降到約3500億元，央行也開(kāi)始對過(guò)度寬松的貨幣政策進(jìn)行“微調”。一旦今年下半年信貸政策收緊，大量信貸資金就難以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。由此，投資者就不敢貿然進(jìn)入市場(chǎng)，甚至還會(huì )以較高的價(jià)格拋售住房�？梢哉f(shuō)，下半年信貸政策是否會(huì )發(fā)生變化，對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向將影響深遠。

　　二是今年下半年是否會(huì )收緊住房按揭貸款。引發(fā)今年以來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇與繁榮的最主要原因是上半年個(gè)人住房按揭貸款的快速增長(cháng)，目前個(gè)人住房按揭貸款規模已超過(guò)2007年同期水平，這是國內商業(yè)銀行過(guò)度激勵信貸員的結果之一，如突破第二套住房政策規定、違規發(fā)放個(gè)人按揭貸款等，導致房地產(chǎn)炒作之風(fēng)再度興起。但是，央行與銀監會(huì )在今年6月18日下發(fā)了有關(guān)加強對住房信貸管理的通知，該通知不僅細化了131號文件精神，而且還制定了對商業(yè)銀行的違規者進(jìn)行嚴厲處罰的規定。如果鑒于下半年各商業(yè)銀行的信貸擴張沖動(dòng)已沒(méi)有上半年那么大，估計銀行會(huì )收緊個(gè)人住房按揭貸款。一旦收緊了住房按揭貸款，住房投資者就將會(huì )逐漸退出這個(gè)市場(chǎng)。如此，要想利用銀行信貸的杠桿效應在短期內再推高房?jì)r(jià)并非易事。

　　三是會(huì )否采取針對性的政策措施來(lái)防范中國房地產(chǎn)泡沫的破滅與沖擊。當前，美國金融危機還在延續，房地產(chǎn)泡沫的破滅對美國經(jīng)濟所造成的影響也沒(méi)有完全消失。有此前車(chē)之鑒，相信誰(shuí)(包括各級地方政府)也不希望高房?jì)r(jià)現象的繼續存在，因為這最終將可能會(huì )導致房地產(chǎn)泡沫的破滅。此時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也難以借機推高房?jì)r(jià)。盡管如此，我們還應出臺相應的政策措施來(lái)有效抑制虛高的房?jì)r(jià)。

　　四是宏觀(guān)經(jīng)濟政策是否還要繼續支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。美國金融危機爆發(fā)后，全球經(jīng)濟才初顯曙光，目前各國房?jì)r(jià)仍處于下降通道。例如，美國房?jì)r(jià)在近10年中僅上漲一倍多，但這次房?jì)r(jià)調整卻超過(guò)了30%。相比之下，國內房?jì)r(jià)即便在經(jīng)濟全面調整時(shí)仍出現了非理性上漲。因此，如何抑制或避免房?jì)r(jià)上漲的潛在市場(chǎng)風(fēng)險，這個(gè)問(wèn)題解決得好否，將對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向構成很大的影響。

　　五是如何破解當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)可能陷入“有價(jià)無(wú)市”僵局。當前，由于住房消費者已被擠出了市場(chǎng)，住房投資者也不愿或不敢貿然進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商早已賺得“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”卻又不愿意調整高房?jì)r(jià)，這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)將陷入一個(gè)僵持局面——“有價(jià)無(wú)市”。至于僵持的局面會(huì )持續多久或市場(chǎng)會(huì )發(fā)生怎樣的變化，都要取決于相關(guān)政策是否會(huì )改變或調整。但是，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了“有價(jià)無(wú)市”的僵持局面，都將對中國經(jīng)濟形成巨大沖擊。

　　六是呼吁中國房地產(chǎn)市場(chǎng)要進(jìn)行重大制度性改革——二次房改能否成行，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向將影響巨大。事實(shí)上，當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著(zhù)利益失衡的問(wèn)題，少數人在短期內收斂了大量社會(huì )財富。如果這個(gè)問(wèn)題解決得不好，利益失衡問(wèn)題將成為阻礙中國房地產(chǎn)市場(chǎng)及中國經(jīng)濟發(fā)展的一大障礙。應該看到，當前的房?jì)r(jià)高企是不可持續的，只有建立在絕大多數居民的支付能力基礎之上的房?jì)r(jià)，才是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續、穩定發(fā)展的根本基礎。也就是說(shuō)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續、穩定發(fā)展，必須建立在以百姓消費為主導的基礎之上。所以，通過(guò)二次房改這種制度改革來(lái)調整中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種利益關(guān)系，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及中國經(jīng)濟的持續、穩定發(fā)展，并可能對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向產(chǎn)生深刻影響。(作者：易憲容 系中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員）