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　　今年以來(lái)，高價(jià)地塊在一些大城市不斷出現，再次引發(fā)了業(yè)內關(guān)于房?jì)r(jià)和地價(jià)因果關(guān)系、招拍掛政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的討論。

　　縱觀(guān)三十多年來(lái)土地政策的變遷，我們大致可看出經(jīng)歷了三個(gè)階段，1978 年至1987 年是土地商品化和使用方式市場(chǎng)化的摸索階段，《土地管理法》的出臺明確了土地集中統一管理。1987 年至2004 年，《土地管理法》確立了對土地集中統一管理和依法有償使用的制度。2001 年首次明確經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行招拍掛出讓,但在實(shí)際操作過(guò)程中，協(xié)議出讓仍是市場(chǎng)主流。2004 年至今，土地政策基調從嚴，供應方式由協(xié)議出讓全面轉向招拍掛出讓方式，并加大了對土地閑置的處理力度，調整土地供應結構，限制別墅類(lèi)項目供地，增加中低檔商品住宅的土地供應量。

　　要厘清地價(jià)與房?jì)r(jià)的關(guān)系，首先要弄清楚地價(jià)是由哪些因素決定的。筆者以為，第一是政府土地供應計劃。經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)“招拍掛”的方式進(jìn)行，土地供應計劃也因此成為影響地價(jià)的關(guān)鍵因素。第二是商品房市場(chǎng)形勢及未來(lái)走勢。開(kāi)發(fā)企業(yè)決定購買(mǎi)土地時(shí)，往往會(huì )從商品房市場(chǎng)形勢出發(fā)，預測該地塊未來(lái)可能帶來(lái)的收益，從而決定對該地塊的報價(jià)。如果商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍，房?jì)r(jià)處于上升通道，開(kāi)發(fā)商拿地意愿就高，土地市場(chǎng)競爭也會(huì )更加激烈；相反，如果商品房市場(chǎng)處于下行通道，開(kāi)發(fā)商拿地意愿不強，地價(jià)就會(huì )下降。例如，去年全國商品房銷(xiāo)售面積較上年大幅減少20%，導致土地購置面積同比下滑8.6%，土地流拍現象頻頻出現。第三是企業(yè)資金狀況和融資環(huán)境。對于已經(jīng)上市的開(kāi)發(fā)商，土地是在資本市場(chǎng)籌資的工具，成為吸引股民購買(mǎi)公司股票的題材。房?jì)r(jià)上漲擴大了開(kāi)發(fā)商從資本市場(chǎng)融資的空間，開(kāi)發(fā)商拿著(zhù)從資本市場(chǎng)籌集來(lái)的資金大量購買(mǎi)土地，導致地價(jià)上升；同時(shí)企業(yè)資產(chǎn)規模的擴大和預期盈利的增加，也使企業(yè)更易于從資本市場(chǎng)融資。土地市場(chǎng)與資本市場(chǎng)相互推動(dòng)，促使地價(jià)上升。此外，開(kāi)發(fā)商取得土地往往還需要銀行信貸的支持。信貸政策的變化會(huì )影響開(kāi)發(fā)商能夠籌集資金的規模以及資金的使用成本，從而影響開(kāi)發(fā)商取得土地的數量以及取得的地價(jià)之高低。當銀行對房地產(chǎn)企業(yè)大規模放貸時(shí)，會(huì )有更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)競投土地，也有可能推高地價(jià)。

　　再來(lái)看房?jì)r(jià)的影響因素。第一是宏觀(guān)經(jīng)濟形勢對房?jì)r(jià)有重要的影響。宏觀(guān)經(jīng)濟形勢好，居民收入增長(cháng)速度快，對未來(lái)收入預期樂(lè )觀(guān)，會(huì )增加住宅消費，推動(dòng)價(jià)格上漲。第二是信貸政策。住宅消費涉及金額巨大，絕大多數居民一次性支付房款比較困難，銀行的信貸支持使大量潛在的需求轉化為現實(shí)的購買(mǎi)力。比如，降低住房首付比例也就是降低了居民的購買(mǎi)門(mén)檻，降低貸款利率也可降低購房者的月供款，從而降低購房成本，增加住房需求。第三是稅收政策。政府在房地產(chǎn)發(fā)展的不同時(shí)期，開(kāi)征不同的稅種、稅率，都會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要的引導和調控作用，進(jìn)而影響房?jì)r(jià)。第四是地價(jià)。地價(jià)在住宅成本中占有較大的比例，往往成為房?jì)r(jià)的決定因素。短期看，地價(jià)的變動(dòng)會(huì )影響推盤(pán)速度，影響市場(chǎng)供給量，從而對房?jì)r(jià)產(chǎn)生影響。第五是經(jīng)濟結構。大城市基礎設施好，就業(yè)機會(huì )多，已成為吸引社會(huì )資金、資源和勞動(dòng)力的強大磁場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大，房?jì)r(jià)會(huì )在相當長(cháng)期內處于上升通道。

　　分析地價(jià)與房?jì)r(jià)的相互關(guān)系，筆者認為，首先，不論長(cháng)期還是短期內，房?jì)r(jià)及其預期都是地價(jià)最主要的影響因素。處于上升趨勢的房?jì)r(jià)以及活躍的商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)會(huì )使得開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)前景充滿(mǎn)信心，加大土地競購力度，從而推動(dòng)地價(jià)上升。其次，長(cháng)期看，地價(jià)是房?jì)r(jià)的底線(xiàn)，如果地價(jià)高于房?jì)r(jià)或者房?jì)r(jià)與地價(jià)的差額使得開(kāi)發(fā)商投資地產(chǎn)項目無(wú)法達到目標收益率，那么一部分開(kāi)發(fā)商會(huì )逐漸轉移到其他收益率更高的行業(yè)。這樣，將減少商品房供給，推動(dòng)房?jì)r(jià)上升，使得房?jì)r(jià)與地價(jià)的差額達到一個(gè)市場(chǎng)滿(mǎn)意的水平。歸根結底，房?jì)r(jià)是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，地價(jià)作為一種成本能否向房?jì)r(jià)轉移，企業(yè)的資金實(shí)力，回款意愿和利潤率的高低等因素也不容忽視。