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　　尹中立(社科院金融專(zhuān)家)

　　有關(guān)“地王”的分析已經(jīng)很多，但很少從土地供應的角度分析，筆者認為，土地供應的減少是出現“地王”的重要原因。

　　最新公布的數據表明，今年前三季度，與房地產(chǎn)有關(guān)的大多數數據都大幅度上升，如：房地產(chǎn)投資增長(cháng)17.7%，施工面積增長(cháng)15.4%，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別增長(cháng)44.8%和73.4%，但有一項指標是大幅度下降的，土地購置面積同比增長(cháng)為-22.1%。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮的背后，為何土地出讓出現了大幅度減少？是土地的需求不足嗎？當然不是，2009年出現了很多“地王”，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對土地的需求十分旺盛。那么，在土地需求旺盛的背景下，土地成交面積卻出現了大幅度減少的唯一解釋?zhuān)�就是地方政府減少了土地供應，某些地方政府有囤積土地的嫌疑。

　　2009年，地方政府主動(dòng)減少土地供應的原因主要有兩點(diǎn)原因：其一是2008年底的房地產(chǎn)在建工程數量巨大，在建的建筑面積達24億平方米，按照2008年的銷(xiāo)售速度 (年銷(xiāo)售6億平方米)需要4年時(shí)間才能消化在建房地產(chǎn)工程。因此，在年初制定今年的土地供應計劃時(shí)傾向于減少土地供應；其二是人民銀行實(shí)施寬松的貨幣政策，放松信貸控制，地方政府從銀行融資極為方便。在信貸規模不再受控制的情況下，商業(yè)銀行將信貸的重點(diǎn)放在政府的基礎設施建設領(lǐng)域，信貸的直接對象是名目眾多的政府融資平臺。椐有關(guān)部門(mén)的統計，在2009年上半年的7萬(wàn)多億元新增貸款中，通過(guò)政府融資平臺發(fā)放的貸款有近5萬(wàn)億元。地方政府通過(guò)出讓土地來(lái)獲取資金的壓力大大減輕。

　　需要注意的是，2009年8月份之后，地方政府從商業(yè)銀行的融資便利將結束。因為今年8月份之后，金融監管機構開(kāi)始擔心地方政府融資平臺的金融風(fēng)險，收緊了商業(yè)銀行對地方政府融資平臺的融資。從今年前9個(gè)月的信貸運行情況看，地方政府的融資平臺是信貸需求的主要渠道，這類(lèi)融資平臺多是地方政府發(fā)起設立，通過(guò)劃撥土地、股權、規費等資產(chǎn)，包裝出一個(gè)資產(chǎn)和現金流均可達融資標準的公司，并用政府信用給予隱性擔保。根據統計，在前9個(gè)月的8萬(wàn)多億信貸中，有近5萬(wàn)億貸給了地方政府的各類(lèi)融資平臺，有些城市有數十個(gè)融資平臺，花樣很多。而新增的5萬(wàn)億負債，已經(jīng)遠遠超過(guò)了地方政府一年的財政收入總和，其風(fēng)險是不言而喻的。

　　9月20日前后，先后有兩位人民銀行副行長(cháng)出面講話(huà)，提示地方政府融資平臺的金融風(fēng)險。其中，人民銀行副行長(cháng)蘇寧在重申人民銀行將繼續執行適度寬松的貨幣政策的同時(shí)，強調了目前信貸集中在政府的融資平臺的風(fēng)險不可忽視。這表明金融監管機構開(kāi)始控制地方政府的融資平臺貸款，地方政府為了繼續擴大投資，只有依靠“土地財政”，因此，土地供應在2009年8月份之后應該是大幅度增加。

　　只要土地供應大幅度增加，即便土地需求依然旺盛，土地價(jià)格上漲的勢頭應該會(huì )減緩了，“地王”將難以持續產(chǎn)生。