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□財富地產(chǎn)評論員 李子墨
11月2日,央視《經(jīng)濟半小時(shí)》曝光北京“三分之一開(kāi)發(fā)商只囤地不蓋房”,稱(chēng)“開(kāi)發(fā)商囤地的目的是人為制造土地資源的緊張,使土地顯得物以稀為貴,從而抬高房?jì)r(jià)牟取暴利”。該報道在全國掀起軒然大波,給許多人造成這樣的印象:囤地開(kāi)發(fā)商,正是高房?jì)r(jià)的元兇。
把高房?jì)r(jià)歸罪于囤地開(kāi)發(fā)商,快意恩仇,十分解恨。但是我們試想一下,就算所有的開(kāi)發(fā)商都不囤地,目前市場(chǎng)上的所有土地都按照正常節奏開(kāi)發(fā),是否目前商品房市場(chǎng)嚴峻的供不應求形勢,就能驟然變成供大于求,進(jìn)而逼得開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)?
要回答這個(gè)問(wèn)題,只要看每年住宅土地供應量是否大于住宅銷(xiāo)售量。不幸的是,根據專(zhuān)業(yè)機構的調查數據,京、滬、深等一線(xiàn)城市的住宅土地供應量遠遠跟不上住宅銷(xiāo)售量,比如近三年上海住宅銷(xiāo)售量是住宅土地出讓面積的2.9倍,北京約為1.5倍,深圳更是接近3倍。
這就意味著(zhù),就算所有開(kāi)發(fā)商都不囤地,就算市場(chǎng)上的所有土地都按部就班地開(kāi)發(fā)成商品房,結果是:商品房仍然會(huì )供不應求。進(jìn)一步的結果,必然是房?jì)r(jià)將上漲到高位。
以上是從反面證明:囤地開(kāi)發(fā)商不是高房?jì)r(jià)元兇;高房?jì)r(jià)的真正元兇,是土地供應嚴重不足。為何全國各大城市的土地供應,都會(huì )“不謀而合”的不足?只因地方政府把賣(mài)地收入、各個(gè)環(huán)節的房地產(chǎn)稅收當做最重要的財稅來(lái)源,并用“招拍掛”價(jià)高者得的制度,讓每塊土地的收益最大化;同時(shí),土地稀缺,房子就稀缺、供不應求,房?jì)r(jià)就上漲,而開(kāi)發(fā)商就有高額利潤,愿意以更高的價(jià)格拿地再開(kāi)發(fā)。
“地王”正是因土地供應太少、太稀缺而被爭奪產(chǎn)生的,房?jì)r(jià)也是因土地稀缺而造成房子稀缺,進(jìn)而被供不應求的市場(chǎng)推上去的。
如何解決這一土地供應不足的問(wèn)題?那就必須改變地方政府以賣(mài)地和房地產(chǎn)稅收為重要財源、積極參與房地產(chǎn)贏(yíng)利的局面和制度。只有這樣,全面加大土地供應,并嚴厲打擊囤地和囤房,保證市場(chǎng)上的商品房供應充足,才能遏制不斷上漲的地價(jià)和房?jì)r(jià)。
但是,話(huà)說(shuō)回來(lái),要改變地方政府以賣(mài)地和房地產(chǎn)稅收為重要財源的局面,又談何容易!
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