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　　日前，在萬(wàn)達廣場(chǎng)《中國南京城市運營(yíng)及區域經(jīng)濟發(fā)展論壇》上，龍永圖發(fā)表觀(guān)點(diǎn)，“要形成中國新的住房格局，就應該三分之二的房子由政府提供，三分之一的房子由市場(chǎng)解決，然后慢慢過(guò)渡。當然說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難，但是要往這個(gè)方向走。政府供地時(shí)，一定要想辦法把交通方便、接近商業(yè)區的房子留下來(lái)給老百姓蓋房子，不要認為那個(gè)地方值錢(qián)就給了開(kāi)發(fā)商。讓開(kāi)發(fā)商搞遠一點(diǎn)去，富人不是有錢(qián)嘛。當然，如果我做市長(cháng)我也舍不得把這么好的地段蓋廉租房，但是要解決這些問(wèn)題啊。像萬(wàn)達廣場(chǎng)這樣的房子，可以更多地成為蓋老百姓房子的地�，F在政府不是窮得叮當響，你把位置好的地全部給開(kāi)發(fā)商，那我覺(jué)得是不合理的�！�

　　此觀(guān)點(diǎn)一出，立即引來(lái)一些人的炮轟，有人斥責龍永圖是癡人說(shuō)夢(mèng)，有人說(shuō)龍永圖是給百姓畫(huà)餅，還有人說(shuō)此觀(guān)點(diǎn)是意在滅了房地產(chǎn)。對于龍永圖先生的觀(guān)點(diǎn)，筆者深表贊同。因為，龍永圖先生說(shuō)出了中國房地產(chǎn)應走的理性發(fā)展道路。在筆者看來(lái)，政府供應2/3住房完全合理且可執行。

　　目前，我們所看到的房產(chǎn)市場(chǎng)的供應主體仍然是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。若從市場(chǎng)經(jīng)濟的角度來(lái)衡量，開(kāi)發(fā)商作為市場(chǎng)供應主體是完全合乎情理的�？蓡�(wèn)題在于，在當前的中國房產(chǎn)市場(chǎng)僅由開(kāi)發(fā)商作為市場(chǎng)供應主體是不能滿(mǎn)足各類(lèi)消費(投資)群體的需求的。因為開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)大多是大戶(hù)型、單價(jià)(總價(jià))高的房子(因高端住宅利潤高且易規劃，開(kāi)發(fā)商還不愿意細分市場(chǎng)、細分需求)，只能滿(mǎn)足少數高收入群體的住房(投資)需求，而絕大多數中低收入群體要么因買(mǎi)房而降低生活品質(zhì)、負債累累，要么就是怎么都買(mǎi)不起房。

　　房改之初直至很長(cháng)一段時(shí)間，政府的意圖都很明顯，那就是將中國的住房供應市場(chǎng)化，開(kāi)發(fā)商造什么房子就老百姓買(mǎi)什么房子，房?jì)r(jià)完全由市場(chǎng)來(lái)定(事實(shí)上是開(kāi)發(fā)商來(lái)定)。近年來(lái)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的急劇上漲，在老百姓越來(lái)越買(mǎi)不起房的情況下，政府出面對房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控�？捎捎诮�(jīng)驗、態(tài)度、執行等方面原因導致調控難以顯效。于是乎，政府在不得以的情況下，出臺保障房政策，在政府的主導下推出廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房。至此，我們不難看出，政府在房產(chǎn)市場(chǎng)中的身份已經(jīng)由監管者轉化為半參與者�？稍谀壳暗氖袌�(chǎng)狀況下，還不能說(shuō)政府就是房產(chǎn)市場(chǎng)的供應主體之一。原因在于，政府沒(méi)有直接進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售(廉租房除外)。我想，正是這種猶抱琵琶半遮面的做法令開(kāi)發(fā)商對后市抱有幻想，令市場(chǎng)需求者看不到希望(經(jīng)濟適用房、限價(jià)房仍然是開(kāi)發(fā)商在造)，更令市場(chǎng)徒增許多不確定因素。

　　故此，政府提供大部分住房是完全合理的。

　　從執行層面來(lái)看，政府提供大部分住房是完全可行的。早在07年8月，筆者就撰文闡明了關(guān)于中國房產(chǎn)市場(chǎng)合理供應格局的觀(guān)點(diǎn)。房產(chǎn)市場(chǎng)供應主體問(wèn)題，關(guān)系到當前中國老百姓能否安居樂(lè )業(yè)，也關(guān)系到中國房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初級階段能否步入健康有序的發(fā)展通道。故此，筆者認為，當前中國房產(chǎn)急需構建合理的房產(chǎn)市場(chǎng)供應體系，即政府、開(kāi)發(fā)商作為供應主體，集體、個(gè)人作為補充。具體操作如下：

　　中、高端市場(chǎng)供應。中、高端市場(chǎng)是指高價(jià)商品房市場(chǎng)。其供應仍將由開(kāi)發(fā)商完成，政府將對開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為作出適度的監管，而不會(huì )考慮如何采取措施來(lái)試圖平抑房?jì)r(jià)。中、高端租賃市場(chǎng)也是如此。這樣中、高端市場(chǎng)將完全市場(chǎng)化運作。按照二八定律，中高端商品房市場(chǎng)最多占整個(gè)市場(chǎng)的20%。

　　低端市場(chǎng)供應。低端市場(chǎng)是指低收入群體的住房供應市場(chǎng)。低端市場(chǎng)所解決的住房供應群體將占據市場(chǎng)極大份額。其供應主體為：

　　政府。政府可參照新加坡等國設立住宅發(fā)展局或國家住宅開(kāi)發(fā)總公司，建設經(jīng)濟適用房、廉租房、小戶(hù)型、低價(jià)住宅。當然，政府已經(jīng)在保障房建設方面作出努力。按照居民財產(chǎn)結構，政府供應部分至少應占市場(chǎng)的65%。

　　集體、個(gè)人。單位集資建房，個(gè)人合作建房作為市場(chǎng)供應的補充將成為房產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的供應方式之一。作為補充，集資建房、合作建房應占整個(gè)市場(chǎng)的15%。

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