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　　蔡為民(房地產(chǎn)專(zhuān)欄作者)

　　迪士尼正式“落滬”的消息曝光之后，上海市政府巧妙安排在宣布迪士尼已經(jīng)中央批準立案的當天，拍賣(mài)迪士尼所在之川沙兩幅地塊，成功引爆搶地狂潮，最終兩地塊分別溢價(jià)264%、427.2%，創(chuàng )造上海土地招拍掛以來(lái)的最高溢價(jià)率。對上海市政府而言，這是一場(chǎng)完美演出，但就房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，恐怕未必如此——沒(méi)有哪個(gè)迪士尼周邊的房地產(chǎn)曾贏(yíng)得市場(chǎng)追捧。

　　眾所周知，百貨公司或大賣(mài)場(chǎng)樓上一般規劃為辦公室或小戶(hù)型的酒店式公寓，而不會(huì )作為正常的住宅使用，為什么？因為過(guò)度集中的車(chē)水馬龍，往往導致出入困難、治安隱患、噪聲及環(huán)衛污染等干擾，使得正常家庭不愿緊鄰其旁或其上；最好的選擇是距離其300~500米內的住家，既享受百貨公司或大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)與生活便利性，卻免除了起居、出行上的種種不便。

　　試想一下，迪士尼建成開(kāi)園后，所帶來(lái)的龐大人潮與車(chē)流量，等于幾個(gè)百貨公司或大賣(mài)場(chǎng)？其輻射范圍何止300~500米？住在迪士尼板塊，基本上每天進(jìn)出家門(mén)的過(guò)程，都是一場(chǎng)場(chǎng)血汗淋漓的“戰役”。天天打仗，累不累��！

　　唯一的好處是到迪士尼玩耍時(shí)距離近些。但請問(wèn)一下，你一年會(huì )去幾次？問(wèn)問(wèn)住在西湖附近的人，總共去看過(guò)幾次《印象西湖》就知道答案了。更慘的是，眾家親戚知道你住在迪士尼附近，為了節省吃住費用，動(dòng)輒請求到你家借住，你是歡迎還是拒絕？然后，你為了盡地主之誼，還得開(kāi)車(chē)陪他們再去迪士尼，即使你只出自己的門(mén)票，一年搞個(gè)五六次，也夠你嗆了。奉勸所有搶購迪士尼板塊房屋準備自住的消費者，做好與親友們斷絕來(lái)往的心理準備，否則你將不堪負荷、不勝其擾(這是我的心路歷程)。

　　當然你可以說(shuō)：不好意思我是買(mǎi)來(lái)投資獲利的，所以即使有這個(gè)、那個(gè)的問(wèn)題，都與我無(wú)關(guān)。那么我要奉勸你，在迪士尼開(kāi)園前逢高便拋，否則很難不被套牢�，F在高嗎？我看：高！

　　也有人會(huì )說(shuō)，那么投資迪士尼板塊的商用地產(chǎn)總沒(méi)問(wèn)題了吧？我看也是不樂(lè )觀(guān)，畢竟迪士尼正式規劃尚未曝光，連人車(chē)進(jìn)出動(dòng)線(xiàn)都搞不清楚的情況下，我就不知道溢價(jià)427.2%的搶標信心從何而來(lái)？況且，游人進(jìn)園屬目的性極強的客源，不是逛街、購物的人潮。

　　有人以為，迪士尼這么重大的建設項目，為了讓跟多人方便進(jìn)出，政府一定會(huì )興建一條貫穿城中心直達迪士尼的地鐵線(xiàn)路，以疏散人潮、車(chē)流，到時(shí)候住在迪士尼板塊雖然擁擠，卻不存在“出行難”問(wèn)題。果真如此，則更是惡夢(mèng)的開(kāi)始。

　　因為搭乘這條地鐵的人各有不同的目的地，而非全部都前往迪士尼，但從始發(fā)站就陸續有人是以迪士尼為下車(chē)站的，于是行車(chē)過(guò)程中，逐漸形成只進(jìn)不出的“便秘”效應，甚至根本擠不上車(chē)，反倒變相成了“迪士尼專(zhuān)列”�！袄�一條地鐵到迪士尼”所形成的正是這樣的效果，當然是不可行的，聰明的上海市政府不會(huì )做這么傻的事。在這種情況下，就讓我更加擔心與好奇，一旦迪士尼建成開(kāi)園，住在迪士尼板塊的人，將要以何種方式進(jìn)出城區？

　　傻瓜才搶購“迪士尼板塊”的房地產(chǎn)！