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　　政府拯救經(jīng)濟靠的就是房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商手中有足夠的錢(qián)抗得住任何嚴冬，因此，幾乎所有人都在說(shuō)，房?jì)r(jià)還要漲，優(yōu)惠政策不會(huì )取消也不該取消。不幸就在這里，房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行與國民經(jīng)濟已經(jīng)變成了三位一體，更不幸的是，國民經(jīng)濟要靠房地產(chǎn)市場(chǎng)獨木支撐

　　　由中國社科院財貿研究所與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室發(fā)布的首份住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告(2009-2010)》，對全國35個(gè)城市房?jì)r(jià)泡沫指數進(jìn)行估算，結果顯示，北京的房?jì)r(jià)泡沫超過(guò)了上海、廣州和深圳，實(shí)際價(jià)格高出基準價(jià)格1／4。

　　很多人不承認房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終與泡沫在一起，沒(méi)有泡沫，不成其為房地產(chǎn)市場(chǎng)。何為泡沫，很簡(jiǎn)單，就是超過(guò)了實(shí)質(zhì)部分的東西。

　　比如一杯啤酒，下面是實(shí)實(shí)在在的酒，上面是泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，超過(guò)房子真實(shí)價(jià)值的部分就是泡沫。假設，整個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)值100億元，如果消費者都拿自己手中的錢(qián)買(mǎi)這些房子，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然沒(méi)有任何泡沫。但實(shí)際情況不是這樣，為了做大房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了使房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，按揭貸款誕生了。按揭貸款的實(shí)質(zhì)是，你沒(méi)有那么多錢(qián)，我借給你。原來(lái)你只能用一塊錢(qián)買(mǎi)一塊錢(qián)的東西，現在，你只要拿兩毛錢(qián)就可以了。這樣，錢(qián)多了，100億元的房子很快就被搶購一空了。房?jì)r(jià)開(kāi)始上漲，不少人開(kāi)始下賭注，進(jìn)行投資或者投機，很快掙了一大筆錢(qián)。適當的泡沫可以刺激消費，但如果泡沫大到最后把房地產(chǎn)本身價(jià)值遠遠拋諸腦后，從銀行出來(lái)的錢(qián)，遠遠大于房地產(chǎn)本身價(jià)值，泡沫就有破裂的危險了。斯蒂格利茨在分析美國次貸危機時(shí)提供了一個(gè)參照：當美國按揭總額達到房產(chǎn)價(jià)值的95%或以上時(shí)，債務(wù)重組就不那么容易了。本來(lái)，抵押貸款證券化可以分散風(fēng)險，而這時(shí)，卻變成了掩蓋陷阱的稻草。在過(guò)去，產(chǎn)生不良貸款的銀行會(huì )自食其果，消費者也會(huì )自食其果，但在證券化的新世界里，壞賬的始作俑者可以將其轉嫁給他人。本來(lái)，倒閉幾家銀行，不致于產(chǎn)生連鎖反應，但現在，我們的經(jīng)濟過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國的情況是，對不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的直接投資和通過(guò)重新融資按揭從房產(chǎn)市場(chǎng)抽出的資金占整個(gè)經(jīng)濟增長(cháng)量的2／3到3／4，而我們的財政收入至少1／3來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)。這下，金融危機終于導致經(jīng)濟危機。

　　現在，我們可以得出結論了：自從有了按揭貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)就與泡沫為伴，本來(lái)，按揭是為了給那些有能力購房的人一臂之力的�，F在，沒(méi)有能力的消費、過(guò)度的超前消費、過(guò)度的投資投機以及房?jì)r(jià)只漲不跌的假象，助長(cháng)了資產(chǎn)泡沫。美國以及更早時(shí)候的日本，金融危機乃至經(jīng)濟危機為何都從房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始，道理就在這里，這也是我們?yōu)楹我獙Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)保持高度警惕的原因所在。這就需要我們在房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行之間設立防火墻，把牢銀行貸款之門(mén)，在房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟之間設立防火墻，防止大火蔓延。任何房地產(chǎn)政策都不能離開(kāi)這兩個(gè)基本點(diǎn)。

　　反觀(guān)目前的房地產(chǎn)政策，至少有兩點(diǎn)值得我們反思：我們應該在多大程度上容忍超過(guò)實(shí)際居住需求的房地產(chǎn)投資投機需求，國民經(jīng)濟應該選擇什么樣的支撐點(diǎn)。但在房?jì)r(jià)飛漲的時(shí)候，希望消費者理性消費是徒勞的。國民經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)要從房地產(chǎn)轉向其他行業(yè)，更不是一朝一夕之事。

　　今年年初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回升，得益于鼓勵消費的政策，如降低契稅、暫免印花稅和土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠、房貸利率優(yōu)惠等，同時(shí)也得益于投資驅動(dòng)，也就是靠銀行貸款支撐，這都是傾向于加大而不是抑制泡沫的措施，是加大購房者負債和銀行不良貸款的措施。但很多人深知，政府拯救經(jīng)濟靠的就是房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商手中有足夠的錢(qián)抗得住任何嚴冬，因此，幾乎所有人都在說(shuō)，房?jì)r(jià)還要漲，優(yōu)惠政策不會(huì )取消也不該取消。不幸就在這里，房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行與國民經(jīng)濟已經(jīng)變成了三位一體，更不幸的是，國民經(jīng)濟要靠房地產(chǎn)市場(chǎng)獨木支撐，明知山有虎偏向虎山行。

　　吃一塹才能長(cháng)一智，奧巴馬已經(jīng)懂得了這句中國話(huà)的道理。他采取的救市政策是降低購房者的房貸負擔，而不是不恰當地鼓勵他們繼續超能力消費。社科院綠皮書(shū)專(zhuān)家認為，每月房貸支出不應超過(guò)家庭收入的25%。合理的住房支付能力指數為1，北京居民的住房支付指數2008年僅為0.34。我們能否吸取人家的教訓，不吃一塹就能長(cháng)一智呢？！(陳雪根)