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　　四大銀行自發(fā)收緊二房，提高優(yōu)惠利率，似乎以另一種方式告訴大家，當下樓市面臨很大的風(fēng)險。

　　首先從“銀行是開(kāi)發(fā)商的大東家，也是楊白勞”說(shuō)起。

　　依照慣例，開(kāi)發(fā)商60%~~70%的資金直接或間接的來(lái)源于銀行，一般情況下，一個(gè)項目的財務(wù)成本要占到總成本的20%左右，也就是說(shuō)銀行在項目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中攫取了大筆財富，也可以說(shuō)銀行是開(kāi)發(fā)商的大東家。

　　對于購房者，銀行但當的是楊白勞的角色。由于購房貸款一直是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，所以總是盡可能的拉攏購房者以至于僅房貸款一項，就曾經(jīng)一度占到銀行總貸款的70%左右。真可謂慢慢人生路，銀行伴您走。購房者買(mǎi)一套房就相當于至少給銀行打20年的工。

　　拿成都來(lái)講，按照成都目前的市區成交均價(jià)(6300多)，購房者如果購買(mǎi)一個(gè)6400元/平米單價(jià)的項目，總價(jià)是640000，不算首付3成，貸款總額是448000元，20年之間支付的總利息款是212536元，也就是說(shuō)，利息占到了房?jì)r(jià)的33%還多。

　　但是，從另一個(gè)方面來(lái)講，一旦樓市出現崩盤(pán)的局面，銀行最終難逃一死。因為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把風(fēng)險轉嫁給了銀行，自己大可以撈一把走人。所以，縱觀(guān)這些年的樓市發(fā)展歷程，一旦到了樓市最危險的時(shí)候，銀行總是最先翻臉。就拿07年的前車(chē)之鑒來(lái)說(shuō)吧。

　　07年的927新政之前，銀行先是實(shí)際降低貸款審核標準，讓一批不具備貸款資格的炒作者以及一批恐慌性購房者加入樓市，從而為把自己也蹦上了瘋狂的戰車(chē)，但當樓市在07年下半年迎來(lái)價(jià)升量跌以及觀(guān)望情緒出現時(shí)，銀行卻在8月中旬就突然間翻臉，提高了入市門(mén)檻，不但購房客戶(hù)入市受阻，就連自己的“親密戰友”開(kāi)發(fā)商的賬也不認了，隨后就是中央的一系列調控組合拳。樓市從此走入一年多的沉寂。

　　無(wú)獨有偶，這一次二房收緊也有著(zhù)深刻的背景。

　　據央行研究局局長(cháng)張健華，在11月20日在北京出席一個(gè)論壇講，去年年底住房信貸政策稍微松了以后，各大銀行都把利率下調了。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，相關(guān)銀行可能覺(jué)得下調后的風(fēng)險確實(shí)較大，于是想把利率提高，但又怕市場(chǎng)有影響。于是相關(guān)銀行曾主動(dòng)要求央行改變優(yōu)惠政策，提高優(yōu)惠利率，比如從70%優(yōu)惠提高80%或者85%，但因為中國實(shí)行利率管制是設定下限，央行對貸款利率下浮的空間設定為10%，但是個(gè)人房貸的利率優(yōu)惠可以下調至70%。最終，四大銀行之間達成默契，決定提高優(yōu)惠利率。

　　這背后的潛臺詞是說(shuō)：09年這種猛烈的回暖，讓銀行自身感覺(jué)到了風(fēng)險，以至于自發(fā)的提高入市門(mén)檻。

　　那么這次銀行之間“自覺(jué)”提高入市門(mén)檻，也就是提高優(yōu)惠利率的行為，是否也預示著(zhù)新一輪風(fēng)險已經(jīng)到來(lái)了呢？

　　筆者覺(jué)得應該從兩個(gè)方面來(lái)看：

　　第一、提高利率是一種正常的經(jīng)營(yíng)行為。之前的救市政策確實(shí)釋放了需求，拉動(dòng)了樓市回暖，但過(guò)低的利率也同時(shí)意味著(zhù)銀行的相對利潤降低。說(shuō)到底，銀行也是企業(yè)法人，也是以追求利潤最大化為目標。在樓市回暖已成定局的情況下，也就是金融市場(chǎng)的供需形式發(fā)生轉變的情況下，提高自己產(chǎn)品的價(jià)格(貸款就是銀行的產(chǎn)品，利率就是價(jià)格)，實(shí)屬正常。

　　第二、銀行確實(shí)有著(zhù)自控風(fēng)險的考慮。經(jīng)過(guò)08年的行業(yè)低迷和雷曼兄弟的前車(chē)之鑒，銀行自控風(fēng)險的意識和能力也都在提高。當開(kāi)發(fā)商、購房者以及銀行統統被綁在樓市這駕戰車(chē)上，也就意味著(zhù)成了一榮俱榮，一損俱損的關(guān)系。由于開(kāi)發(fā)商大多比較分散，難以從全局的角度觀(guān)察到樓市的風(fēng)險，而且通常以追求單個(gè)項目利潤最大化為目標，因此，銀行就成為了最先警醒的主體之一。

　　綜上兩個(gè)可能，筆者認為銀行提高入市門(mén)檻的原因，肯定有從經(jīng)營(yíng)方面去考慮，但樓市已經(jīng)面臨一定風(fēng)險，則應該是銀行自發(fā)提高利率的最主要原因。

　　另外，銀行自發(fā)提高利率是在防范風(fēng)險這個(gè)結論，還因為人民幣升值預期強烈、國外熱錢(qián)涌入、以及房?jì)r(jià)激烈反彈等等因素。至于樓市究竟存在那些風(fēng)險，之后會(huì )跟大家交流。(張宇良)