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　　對農村流轉土地的總量要有一個(gè)宏觀(guān)控制，這關(guān)系到國家糧食生產(chǎn)安全和土地生態(tài)安全。其次，要著(zhù)手籌建針對農地流轉的交易中心并成立相應的中介機構。

　　據報道，有地方將推廣農村集體建設土地入市，逐步實(shí)現與城市國有土地“同地、同價(jià)、同權”的流轉模式。

　　這一歷史性的創(chuàng )舉極有可能給國內房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)顛覆性變革。放開(kāi)農村集體建設用地向城鎮流動(dòng)閘門(mén)，將會(huì )全面改善目前城市商品房土地供求失衡局面，對遏制房?jì)r(jià)飆漲起到釜底抽薪的作用。

　　當前，隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快，大批人口迅速匯集城鎮，導致城鎮新建商品房以及土地供給均呈“捉襟見(jiàn)肘”之勢。農村集體建設用地入市改革的核心，在于將農村土地整合重組后，以商業(yè)流轉的形式用作城鎮工業(yè)用地和商業(yè)用地。而留存的農村土地在獲得流轉權力之后，同樣能吸引社會(huì )資本投資現代農業(yè)，從而提高土地的經(jīng)營(yíng)效益�？梢哉f(shuō)，這一改革將起到“一箭雙雕”的積極效果。

　　同樣的影響更在于房地產(chǎn)市場(chǎng)。事實(shí)上，國內多個(gè)省市都在農村土地流轉方面做過(guò)各種嘗試。例如，上海曾在松江等郊縣展開(kāi)農村宅基地置換的多個(gè)試點(diǎn)。據測算，2010年上海市區面積預計將達到800平方公里，而上海全市土地面積達到6340.5平方公里。一旦農村土地流轉大門(mén)打開(kāi)，則意味著(zhù)商品房等商業(yè)建設用地供求將發(fā)生徹底改變。比如，位于城郊的別墅房產(chǎn)，將隨著(zhù)農村集體土地大規模入市而與周邊農民房并無(wú)二致，這將直接影響商品房的市場(chǎng)定價(jià)水平。

　　但農村集體建設用地入市改革還面臨著(zhù)現實(shí)困擾。主要癥結在于，如何將“農村集體”名義下的土地權屬清晰地劃分到農民個(gè)體。由于“農村集體”這個(gè)概念較為抽象，由此導致集體所有土地主體在事實(shí)上是虛置的，也是以往產(chǎn)生責權不清、處置無(wú)度和權力尋租等各種問(wèn)題的主要原因。若這一技術(shù)性問(wèn)題得不到解決，則極有可能導致普通農戶(hù)難以公平地享受土地流轉收益，權力主導下的灰色地帶將由此滋生。此外，避免開(kāi)發(fā)商“囤地”沖動(dòng)在農村土地流轉過(guò)程中繼續蔓延，也是十分重要的因素。只有“囤地”現象真正得到有效抑制，才能讓農村流轉土地切實(shí)體現為城市土地增量。否則，這一改革初衷將會(huì )被開(kāi)發(fā)商的貪欲所扼殺。

　　所以，在農村集體建設用地入市改革全面推廣之前，相關(guān)先行制度當盡早建立。首先，當對農村流轉土地的總量有一個(gè)宏觀(guān)控制，這關(guān)系到國家糧食生產(chǎn)安全和土地生態(tài)安全。保護耕地是第一位的，農村土地流轉的探討和嘗試，都須在堅持耕地合理紅線(xiàn)的前提下進(jìn)行。其次，著(zhù)手籌建針對農村建設用地流轉的交易中心并成立相應的中介機構。規范的交易環(huán)境將有利于促進(jìn)農村流轉土地信息公開(kāi)化。在專(zhuān)業(yè)評定的前提下，將待售地塊、成交價(jià)格、交易對象等供求信息充分披露，讓市場(chǎng)之手代替行政力量主導交易，將有利于規避在集體的名義下土地“灰色”交易等問(wèn)題。此外，諸如加強對相關(guān)行政部門(mén)的審計監督、完善農村保障體系建設等一系列配套措施也十分重要。

　　(馬紅漫，經(jīng)濟學(xué)博士)