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    房?jì)r(jià)為何這樣高? 房?jì)r(jià)由開(kāi)發(fā)商制定而不是市場(chǎng)
2009年11月27日 10:12 來(lái)源:上海證券報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  不止一次聽(tīng)人說(shuō):房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的命脈,任何力量都不可能坐視這個(gè)產(chǎn)業(yè)衰敗,所以房?jì)r(jià)大跌不僅不可能,而且也不可忍。每當聽(tīng)到此類(lèi)觀(guān)點(diǎn)時(shí),我總不免很困惑:是什么原因使得房地產(chǎn)業(yè)變得這么重要了呢?

  持此類(lèi)觀(guān)點(diǎn)的人總能說(shuō)得頭頭是道:什么房地產(chǎn)業(yè)能拉動(dòng)多少GDP了,能帶動(dòng)多少相關(guān)產(chǎn)業(yè)了,如此云云。其實(shí)都不是理由,難道發(fā)展經(jīng)濟就是為了GDP,就是為了拉動(dòng)越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)?用“命脈”一詞解析經(jīng)濟的人,應該知曉一些中國古典文化,但在如何理解經(jīng)濟發(fā)展的意義或目標上,顯然缺乏中國古典思想的支撐。我們的先人在科學(xué)技術(shù)手段非常落后的情況下之所以能發(fā)現宇宙的規律,就是因為悟到了“天人合一”的道理,既然天與人遵循同樣的規律,那么,懂得了人自身的規律豈不就懂得了宇宙的規律嗎?可惜,如今這樣的方法論與哲學(xué)思想很難在我們的科學(xué)研究中看到了。

  如果無(wú)從理解宏觀(guān)經(jīng)濟應該追求什么,不妨先看看作為宏觀(guān)經(jīng)濟的基本因子——微觀(guān)個(gè)體的運行規律。上世紀50年代,從事企業(yè)資產(chǎn)結構研究的學(xué)者告訴我們:企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標是追求市值最大化。所謂市值,就是企業(yè)的交易價(jià)值,實(shí)際上就是企業(yè)價(jià)值的外在表現。宏觀(guān)經(jīng)濟雖然不能交易,但它也有個(gè)價(jià)值問(wèn)題,它的形成機制與企業(yè)價(jià)值的形成應該是一致的。從這個(gè)意義上理解,宏觀(guān)經(jīng)濟的追求目標也應該是其價(jià)值,而非總量,或者結構(其實(shí),謀求產(chǎn)業(yè)結構調整的目的也是為了提高宏觀(guān)經(jīng)濟的價(jià)值)。

  從價(jià)值的形成機制看,提高效率是價(jià)值之本,任何刺激經(jīng)濟發(fā)展的根本動(dòng)力都該體現在“高效率”這個(gè)關(guān)鍵詞上;赝康禺a(chǎn)業(yè),有什么證據證明其效率高于宏觀(guān)經(jīng)濟的平均水平呢?如果證明不了,那就不能說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)國民經(jīng)濟,更不能用“命脈”這樣的詞匯給它定位。

  事實(shí)上,沒(méi)有確鑿證據證明房地產(chǎn)業(yè)的高效率,卻有數據讓人為這個(gè)產(chǎn)業(yè)的效率而憂(yōu)慮,低出售率、高空置率,從產(chǎn)出和效用兩個(gè)層面都反映出上述憂(yōu)慮是有道理的。吸引了最大比例資金和最大投入熱情的產(chǎn)業(yè)效率令人憂(yōu)慮,整個(gè)經(jīng)濟的價(jià)值提高又怎能不受此拖累呢?

  當然,這里也確實(shí)存在著(zhù)兩難。從上世紀90年代日本和今天美國的經(jīng)驗教訓看,房?jì)r(jià)一旦出現雪崩式下滑,的確引發(fā)很多嚴重問(wèn)題,但任由房?jì)r(jià)不適度的上漲又會(huì )加劇泡沫破裂,這種惡性循環(huán)到底是不可逆轉的規律,還是市場(chǎng)機制不完善的惡果,至今沒(méi)有明確結論。從中國的現狀看,這樣的兩難的確不是一朝一夕能夠解決的,但我們是否因此就可以用“國民經(jīng)濟命脈”這樣一個(gè)沒(méi)有證據的結論把它掩蓋起來(lái)呢?

  更重要的是,即便這個(gè)結論真的成立,我們是否應該用這個(gè)結論來(lái)袒護目前的高房?jì)r(jià)預期呢?我對中醫理論知之甚少,但一般大眾都知道的常識是“通則不痛”,既然把房地產(chǎn)業(yè)看成是國民經(jīng)濟的命脈,那么這條命脈的特征應該是“運通”,而不是“阻滯”。

  房?jì)r(jià)今天之所以這樣高,既不是供求均衡的結果,也不完全是預期推動(dòng)所致,因為這兩種力量全都是動(dòng)態(tài)的過(guò)程,一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程是由買(mǎi)賣(mài)雙方的動(dòng)態(tài)博弈來(lái)實(shí)現的。反觀(guān)當前的房地產(chǎn)業(yè),從用地成本開(kāi)始開(kāi)發(fā)商就以一個(gè)靜態(tài)的利潤指標做底線(xiàn),價(jià)錢(qián)標在這個(gè)位置上,買(mǎi)者接受也是它,不接受也是它,大不了我把房子囤積起來(lái)不賣(mài)罷了,反正我就賣(mài)這個(gè)價(jià)。于是我們看到的是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定的房?jì)r(jià),而不是由買(mǎi)賣(mài)雙方力量博弈所形成的。這么一看你會(huì )發(fā)現:這條所謂的“國民經(jīng)濟命脈”一來(lái)是掌握在少數人手中,二來(lái)已經(jīng)被不合理的房?jì)r(jià)形成機制所“阻滯”,如何讓它激活國民經(jīng)濟的條條經(jīng)絡(luò )?

  假如我們非要把房地產(chǎn)業(yè)打造成“命脈”(雖然命脈不是打造出來(lái)的),并將國民經(jīng)濟的命運寄托在它身上,那么科學(xué)的做法應該是打通這條脈絡(luò ),而不是阻滯。打通房地產(chǎn)脈絡(luò )的方法可以多種多樣,但關(guān)鍵“穴位”只有一個(gè),那就是“閑置物業(yè)稅”,向不能順利進(jìn)入市場(chǎng)渠道,依然囤積在開(kāi)發(fā)商或者炒房者手中的房屋征稅,這一方面可激活整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng),激勵高效率的土地使用權,另一方面也能逐步減低市場(chǎng)預期,緩解盲目推高房?jì)r(jià)的非理性壓力。

  但長(cháng)期以來(lái),總有人在物業(yè)稅問(wèn)題上有意無(wú)意地混淆概念,把針對房屋囤積的“閑置稅”說(shuō)成是針對所有人的征稅,從而造成一部分不明真相者的反感情緒。在此,我再重申一次:針對房?jì)r(jià)難題的“閑置物業(yè)稅”,只針對房屋囤積,不針對普通購房人,因此不會(huì )傷及普通購房者的利益。但也有人對技術(shù)上的可行性表示懷疑,限于篇幅,今天沒(méi)法過(guò)多討論,但有一點(diǎn)必須說(shuō)明:穴位找到了,總有辦法打通,就算現在技術(shù)上有困難,治病的醫理不會(huì )因此改變。更何況,技術(shù)上的困難,難道比起經(jīng)濟危機的困難還要大嗎? (田立 作者系哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長(cháng))

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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