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　　高房?jì)r(jià)阻礙了居民的消費升級，削弱了消費增長(cháng)的后勁，使刺激消費的政策受到很大干擾；同時(shí)，還影響了城市化進(jìn)程，加劇了貧富差距，使巨大的消費潛力得不到釋放，已成為當前制約消費擴張的最大阻力。

　　⊙梁達

　　對于急需購房的持幣者來(lái)說(shuō)，國家統計局近日發(fā)布的數據使他們盼望房?jì)r(jià)下降的心理大受挫折。10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.9%，比9月份擴大1.1個(gè)百分點(diǎn)，這是今年的最大同比漲幅；10月份的環(huán)比漲幅也高達0.7%。環(huán)比已連續8個(gè)月上漲。高企的房?jì)r(jià)不降反升，令眾多持幣待購者大失所望。而種種跡象表明，高房?jì)r(jià)已成為擴大城鄉居民最終消費需求的最大障礙。

　　高房?jì)r(jià)從多方面影響消費需求

　　第一，高房?jì)r(jià)阻礙居民消費的轉型升級。目前我國城鄉居民正處于向更高層次的消費升級中。在此過(guò)程中，迫切需要清除不利于消費擴張的障礙，而目前的高房?jì)r(jià)至少會(huì )在兩個(gè)方面抑制消費的快速增長(cháng)。一是高房?jì)r(jià)讓許多人淪為房奴，在沉重的房貸壓力下，對這部分家庭的未來(lái)消費產(chǎn)生巨大的擠出效應。例如，大部分收入將用于房貸月供，這不僅會(huì )導致一般住房消費者的日常消費全面萎縮，而且還會(huì )影響到他們的人力資本提升，最終將導致這部分家庭的收入水平固化和消費能力的削弱；二是高房?jì)r(jià)改變了人們的預期，增加了預防性?xún)π钚枨�，使多數人不敢消費、謹慎消費。房?jì)r(jià)的過(guò)度上漲，導致眾多中低收入階層，在城市住宅資源方面，逐漸邊緣化，只能望房興嘆。不少地方的房?jì)r(jià)大大偏離民眾的實(shí)際購買(mǎi)力。

　　第二，高房?jì)r(jià)使刺激消費的政策效應受到很大干擾。近年來(lái)，國家出臺了一系列擴內需、促消費的政策。如家電下鄉、以舊換新等措施，但由于高房?jì)r(jià)使得不少居民緊縮腰包，要么還房貸，要么攢錢(qián)準備買(mǎi)房，無(wú)法顧及眾多的優(yōu)惠政策。而過(guò)高的首付款和月供支出又明顯擠出了工薪階層的消費需求，絕大多數購房者紛紛削減了其他商品和服務(wù)的消費。這就削弱了刺激內需的政策效果，成為擴大居民消費需求的重要障礙。

　　第三，高房?jì)r(jià)不利于消費結構的優(yōu)化。從結構上看，食品消費在居民的支出結構中是逐年下降的，而居住消費在居民支出結構中是逐年上升的；居民食品消費的負擔會(huì )越來(lái)越輕，而居住消費的負擔會(huì )越來(lái)越重。

　　從1978-2008年的數據看，在城鎮居民支出結構中，食品消費的比例從57.5%下降為37.9%,農村居民其比例從67.7%下降為43.7%。而居住消費，城鎮居民則從1981年的1.39%上升到目前的30%左右，農村居民消費從1978年的3.16%上升到17.8%。對于居民來(lái)講，特別是農村向城市和城鎮轉移的居民，居住消費支出的壓力，要遠比食品消費的支出壓力大和沉重得多，而且會(huì )越來(lái)越大。

　　需要指出的是，在統計上我國居民的居住消費支出并不包括購房支出，僅包括房租、水電費等支出，如果加上購房方面的支出，這一比重會(huì )大幅提升。

　　第四，房?jì)r(jià)收入比過(guò)高，花去了二代人甚至幾代人的積蓄，嚴重削弱了消費增長(cháng)的后勁。國際上通常以“房?jì)r(jià)收入比”來(lái)衡量中國房?jì)r(jià)總水平的高低。以北京為例，北京市核心區域的房?jì)r(jià)收入比達到22∶1，已明顯高于東京、倫敦和溫哥華等其他國際性大城市。從北京和上海等地方的住房絕對價(jià)格水平來(lái)看，也已超過(guò)了美國和日本的國際大都市。但是，美國和日本的人均收入是中國人均收入的數倍甚至數十倍，如果再考慮匯率因素的話(huà)，那么中國部分城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)高得太離譜了。所以，住房的投資需求旺盛是推升眼下中國房?jì)r(jià)過(guò)高的最為根本的原因。

　　高企的房?jì)r(jià)，對于一般消費者來(lái)講無(wú)疑是一個(gè)十分沉重的負擔。因為，高房?jì)r(jià)已使當今中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上把真正的住房消費者擠出了市場(chǎng)。如果他們想要買(mǎi)住，就得靠幾代人的儲蓄積累及家庭的未來(lái)收入才行。這樣的購買(mǎi)住房，不僅導致了其后續的住房裝修及家具等消費能力有限，而且還會(huì )引致幾代人即時(shí)消費能力的全面下降。

　　據國家信息中心報告分析，1998年至2006年，以現價(jià)計算的城鎮居民人均可支配收入平均增長(cháng)10.2%，而現價(jià)住宅銷(xiāo)售額的增長(cháng)卻達到32.6%。由于預期房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì )繼續大幅上升，許多家庭抑制其他消費，以積攢首付款和支付月供款。

　　第五，高房?jì)r(jià)影響城市化進(jìn)程的推進(jìn)，從而沖擊經(jīng)濟增長(cháng)。我國正處于城市化的階段，大量需要在城鎮購買(mǎi)房屋的是從農村向城鎮轉移的農民工家庭，而中國目前的城鎮人均可支配收入不統計他們的收入，房?jì)r(jià)與他們的收入相比，2007年高達16倍以上，這樣高的房?jì)r(jià)，使農民工永遠也進(jìn)入不了城市，成不了新市民。而中國城鎮居民間的收入差距又遠比一些發(fā)達國家大，平均起來(lái)看，似乎房?jì)r(jià)收入比在6-7的范圍，但是，對于60%的中低收入者來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)收入比則在8-24的范圍。

　　第六，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快加劇了地區之間和居民之間的貧富差距。目前房?jì)r(jià)大幅增長(cháng)，特別是一些大中城市房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快，意味著(zhù)財富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟發(fā)達、居住環(huán)境較好的地區集聚，向少數高收入者，特別是投機購房者和房地產(chǎn)商手中集聚，這在一定程度上加重了我國收入分配的不平等狀況。與此同時(shí)，大部分居民和經(jīng)營(yíng)者的收入和財富則變相縮水，收入差距進(jìn)一步拉大。低收入階層居民收入的增長(cháng)趕不上房?jì)r(jià)的增長(cháng)，住房支付能力逐步下降，許多人被排斥在住房市場(chǎng)之外。

　　需要指出的是，為了與國際統計接軌，在統計意義上，中國居民的購房支出不算入居民的消費支出，而是作為投資品。但從實(shí)際的情況來(lái)看，居民的住房購買(mǎi)卻是他們最大的一份消費。這種背離的現象，很容易對我們的政策決策產(chǎn)生誤導。

　　盡快遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭

　　眾所周知，在當前外需減弱的大背景下，迫切需要擴大內需，促進(jìn)國內消費。然而，由于房?jì)r(jià)居高不下，一方面大大提高了居民的支出預期，影響到正常的生活和消費行為；另一方面，房?jì)r(jià)的持續增高，又嚴重壓抑了居民的潛在消費，使巨大的消費潛力不能得到釋放。高房?jì)r(jià)已成為制約消費擴張的最大阻力。因此，適當降低房?jì)r(jià)可有效擴大消費，增加居民的日常消費支出。

　　然而，根據對多種因素的分析，如果不采取有效措施，房?jì)r(jià)有可能繼續上漲，這是由住房的特性和需求剛性決定的。

　　商品房具有投資和消費的兩重性。當住房作為消費品時(shí)，住房需求是有限的，是可由市場(chǎng)的供求關(guān)系決定的。但如果將住房作為投資品，融資獲得的便利性、高杠桿率和投資者預期等因素都將會(huì )推升房?jì)r(jià)的上漲，此時(shí)住房的投資需求便是無(wú)限的。今年以來(lái)國內部分城市房?jì)r(jià)之所以會(huì )出現如此大幅度的飆升，這主要是由住房的投資需求所推動(dòng)的。

　　今后幾年我國商品房需求潛力仍然可觀(guān)。首先，從潛在需求看，我國城市化水平將會(huì )逐漸提高，城鎮居民將會(huì )不斷增加，新增城鎮人口需要解決住房問(wèn)題。其次，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。當務(wù)之急是要將過(guò)高的房?jì)r(jià)降下來(lái)。如何讓房?jì)r(jià)與自住購買(mǎi)力保持均衡，以及加快保障房建設讓低收入人群安居等，是今后迫切需要解決的現實(shí)課題。

　　中國房?jì)r(jià)回歸理性刻不容緩。合理的房?jì)r(jià)是政府調控的目標，房?jì)r(jià)有漲有跌是符合市場(chǎng)經(jīng)濟規律的。適當下調房?jì)r(jià)，有利于房地產(chǎn)長(cháng)期健康穩定發(fā)展。因此，中國房地產(chǎn)調控應堅持“穩”字優(yōu)先，把改善供給和穩定需求作為政策調控的重中之重，既要防范由多重因素疊加導致市場(chǎng)出現過(guò)度調整，也要促進(jìn)房?jì)r(jià)理性回歸。

　　(作者系本報特約撰稿人、高級統計師)