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土地市場(chǎng)源頭調控悄然開(kāi)幕,11月10日,國土資源部下發(fā)154號文,對各類(lèi)城市商品住宅項目單宗用地規模提出明確上限,“最大地塊不得超過(guò)20萬(wàn)平方米”。在地王頻現的當下,“限大令”能否成為地王“緊箍咒”備受業(yè)界關(guān)注。
“限大令”鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)在拿地環(huán)節形成真正競爭
今年上半年,樓市“小陽(yáng)春”逐步演變?yōu)椤盎嘏毙星,房(jì)r(jià)快速上漲攪熱了土地市場(chǎng)。北京、廈門(mén)、上海等城市接連拍出了多塊高價(jià)地王,地價(jià)瘋狂的時(shí)代卷土重來(lái)。
9月,中海地產(chǎn)競得上海長(cháng)風(fēng)地塊,樓面地價(jià)攀過(guò)2 .2萬(wàn)元/平方米,總額創(chuàng )70.06億元天價(jià);同是9月,恒興置業(yè)以10 .47億元,溢價(jià)5.139億元的代價(jià),取得廈門(mén)島內一宗地塊,樓面地價(jià)竟高達每平方米3萬(wàn)元;11月,北京大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以50.5億元拍下北京順義天竺22號地,土地面積52.67萬(wàn)平方米,樓面地價(jià)每平方米也逼近3萬(wàn)元……
廈門(mén)均和房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理王崎認為,今年土地市場(chǎng)的瘋狂很大程度上是由財大氣粗、一擲千金的國有企業(yè)或上市公司帶動(dòng)起來(lái)的,導致拍賣(mài)的地塊越來(lái)越大,地價(jià)越來(lái)越高。地王頻出的過(guò)程,就是少數房地產(chǎn)大鱷用“天價(jià)”提高房地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻、壟斷市場(chǎng)。
據克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司、上海易居房地產(chǎn)研究院等機構聯(lián)合發(fā)布的最新報告顯示,截至今年三季度,土地儲備前10名的房地產(chǎn)企業(yè),其土地儲備總量達3.05億平方米,占到全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地儲備總量的一半以上。碧桂園在今年前三季度的銷(xiāo)售面積為233.53萬(wàn)平方米,按此銷(xiāo)售速度推算,碧桂園的土地儲備夠其銷(xiāo)售13年。
國土部有關(guān)人士表示,“限大令”主要就是鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)在拿地環(huán)節能夠形成真正的競爭,打破“大鱷”獨占土地市場(chǎng)!巴坏乩砦恢玫牡貕K,出讓的面積越大(假設容積率一樣),對拿地企業(yè)的資金要求也就越高,如果不規定地塊出讓面積的上限,一些中小開(kāi)發(fā)商可能就根本沒(méi)有拿地的機會(huì )”。
近年來(lái)已有一些地方國土部門(mén)嘗試通過(guò)控制土地出讓面積對房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施局部調控。據重慶市國土資源和房屋管理局介紹,經(jīng)過(guò)研究測算,面積在200-400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開(kāi)發(fā)利用。目前,重慶市國土房管部門(mén)已按此標準設計土地規模,今年以來(lái)市區出讓的約70%的土地面積都在上述區間內。
能否成為地王“緊箍咒”
最令各界關(guān)注的是,“限大令”能否真正嚴格土地供應,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構調整和節約集約利用,成為地王“緊箍咒”。
一些專(zhuān)家認為,如地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿到的最大地塊面積為20公頃,在拿地初期,就要對整個(gè)項目的定位、規劃做足功課。因此,對土地出讓面積設限,不僅能打擊囤地現象,也能規范地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā),讓地產(chǎn)市場(chǎng)上出現更多精品住宅,有助于地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
也有一些業(yè)內人士指出,“限大令”的作用將會(huì )比較有限,政策本身就有很多模糊之處:“限大令”直接限制的是“商品住宅用地”規模,對于假借旅游地產(chǎn)、土地整理、城市配套建設項目等名目的用地規模又該如何限制沒(méi)有明確;此外,對大、中、小城市的界定并不明確,以行政規模界定還是人口規模也沒(méi)有明確規定。
顯而易見(jiàn),“限大令”對出讓總面積進(jìn)行了限定,未來(lái)一段時(shí)間內“總價(jià)地王”可能會(huì )在土地市場(chǎng)中減少或消失,但這種遏制“地王”的方式并不會(huì )對土地出讓單價(jià)產(chǎn)生太大影響,也不會(huì )對“單價(jià)地王”的刷新速度產(chǎn)生任何制約。
國土資源部研究室研究員甘紅認為,土地政策參與宏觀(guān)調控是一項復雜的系統工程,調控政策的“產(chǎn)生、執行、反饋、修正……”是多個(gè)子系統相互聯(lián)系、相互作用的結果。從這一意義來(lái)說(shuō),“限大令”如要取得實(shí)效,仍有待于更多執行細則和配套政策的出臺。
專(zhuān)家建議,首先,若想真正規范開(kāi)發(fā)商拿地,不僅要限單宗地面積,還要限規模,限宗數。原則上可規定,一個(gè)獨立企業(yè)在任何一個(gè)大城市,在一個(gè)自然年度內拿地宗數 不 得 超 過(guò) 一 定 數 量 或 者 一 定 面積,這樣才能讓更多企業(yè)參與開(kāi)發(fā)與競爭;其次,由政府組織統一規劃,然后拆小出讓地塊,保證中小開(kāi)發(fā)商有地可開(kāi)發(fā),形成健康的房地產(chǎn)競爭市場(chǎng)。甚至單幢樓的土地也可作為出讓單元,這樣可以出現一塊土地中多個(gè)開(kāi)發(fā)商同時(shí)開(kāi)發(fā),形成及時(shí)的足夠的供應量,減少地塊拋荒的問(wèn)題。
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