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　　繼9日營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策取消后，14日又專(zhuān)題會(huì )議明確提出“遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭”，一時(shí)間各種傳言甚囂塵上，15日房地產(chǎn)股應聲而跌，政策調控的作用立竿見(jiàn)影。

　　似乎新一輪的調控已初現端倪，我以為從民間到業(yè)內，從地方到中央都知道房?jì)r(jià)今年的實(shí)際漲幅驚人，自年初2月中旬至今的通脹預期導致的房?jì)r(jià)飛漲從原來(lái)的局部暴漲演變?yōu)槿珖�性普漲，我不是經(jīng)濟學(xué)專(zhuān)業(yè)人士，但就現實(shí)生活感受而言，說(shuō)沒(méi)有通脹，相信沒(méi)有人會(huì )相信。作為每個(gè)普通中國家庭而言，房子是所有財富的主要占有商品，甚至是全部消費。這種生活必須品的占有壓力并非食品和日用品漲價(jià)所能并論。而內地呼和浩特、烏魯木齊、甚至銀川11月的漲幅都達到了是10.4%。而全國同期新建住宅的漲幅也達到6.2%，比10月份擴大2.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　房?jì)r(jià)之高，眾人之痛，確實(shí)不得不控制，問(wèn)題是怎么控制？

　　稍有常識都知道，我們的經(jīng)濟基本面好轉并不代表我們可以脫離全球經(jīng)濟窘?jīng)r而一枝獨秀。在大家以為經(jīng)濟危機好轉，澳大利亞和印度等國央行相繼提高本國的利率的時(shí)候，11月29日，總理溫家寶在南京會(huì )見(jiàn)歐元集團“三駕馬車(chē)”領(lǐng)導人時(shí)明確表示：“當前，各國宏觀(guān)經(jīng)濟政策的重點(diǎn)仍然應該是應對危機、刺激經(jīng)濟增長(cháng)。過(guò)早“退出”會(huì )使成果得而復失�！彼�以，雖然那里中央經(jīng)濟會(huì )議還沒(méi)開(kāi)，但大家都可以肯定，救市政策必須延續。而二手房營(yíng)業(yè)稅的調整也是意料之中，畢竟打擊投機性炒房與支持改善性住房是兩回事。問(wèn)題在于，如何區分，打了狼也不要傷了孩子，這一點(diǎn)很難。

　　事實(shí)上營(yíng)業(yè)稅恢復后各地房?jì)r(jià)都上來(lái)了，尤其二手房?jì)r(jià)，只是供應量減少了，寧波有很多人本來(lái)達成交易，現在是寧可付違約金也不賣(mài)了，等著(zhù)漲呢。營(yíng)業(yè)稅的作用是逼迫短期炒房獲利套現的人變成長(cháng)期的投資人，這是它最大的意義，其它意義我以為多數是杜撰。

　　14日的會(huì )議頂多是政策信號，如果估計不錯，照以往經(jīng)驗可能會(huì )在春節前出臺相應二套房限制政策，如果仔細的話(huà)，只對沿海實(shí)施，全國一起搞不對，等于是沿海發(fā)燒，全國吃藥。我以為對三大都市圈的城市要嚴格控制，可以配合些個(gè)人從緊信貸政策，限制炒房和囤房；對于中部崛起的城市應該以穩定現在成果為主，政策維持現狀較好，而西部，在繼續大規模推進(jìn)保障性安居工程建設，解決低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題的同時(shí)，對中小城鎮，尤其是擔負著(zhù)小城鎮試點(diǎn)和城市化重任的農村人口轉移的地區，應該出臺一些鼓勵政策，要適當考慮降低農轉非人口的入城門(mén)檻，要更低的首付，更低的稅率和利率支持他們成為市民。一句話(huà)，這些區域的住房市場(chǎng)，應該有些鼓勵政策。

　　簡(jiǎn)言之，應該是遏制東部，穩定中部，鼓勵西部。

　　而仔細看下會(huì )議內容，我們會(huì )發(fā)現，國家第一條是“要增加普通商品住房的有效供給”。這是力圖做到居者有其屋；第二條是“繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房”，甚至明確提出要“加大差別化信貸政策執行力度，切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險”。我以為這是明確區別對待分別制定政策的信號。第三條是“要加強市場(chǎng)監管。繼續整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理”。這條劍指土地招拍掛和開(kāi)發(fā)商；第四條“要繼續大規模推進(jìn)保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題�！边@個(gè)是安定團結的基礎。我以為第一條和第四條明確是要增加供給，解決大部分老百姓的居住難問(wèn)題，而第二條是針對商品房個(gè)人消費者的，第三條是針對地方政府和開(kāi)發(fā)商的。但真要力落實(shí)處，必須在信貸上做文章，而且一定要區別對待，否則又是全國一起停，一起瘋，而作為土地獨家供應者的角色，更應在供應量上體現國家意志，即以大供應平抑市場(chǎng)房?jì)r(jià)，這在解放初平抑上海物價(jià)時(shí)也用過(guò)。也是經(jīng)濟學(xué)的基本常識。

　　如果真要保證經(jīng)濟基本面，確保房地產(chǎn)業(yè)穩定健康持續的發(fā)展，作為中國這樣一個(gè)大國，應該有些區域性的政策來(lái)分別下藥，有保有壓，這樣或許也能迫使一些資金開(kāi)發(fā)中西部，全國的均衡發(fā)展目標或許能快些實(shí)現。

　　我以為這樣的政策出現，或者還是原來(lái)的一刀切的全國性調控政策，都不能改變一個(gè)可能，即明年房市肯定是漲跌互現，有些區域漲，有些區域盤(pán)整，有些區域位下降，但三大都市圈要想降下來(lái)，可能性不太，穩定下來(lái)倒是有可能，這也需要進(jìn)一步的擴大供應量和相關(guān)信貸政策的支持才有可能。明年漲的厲害的很可能是二線(xiàn)和三線(xiàn)城市，輪也該輪到這些城市了。這也是梯次發(fā)展的必然規律。(龔力)

　　作者：羅準 資深房地產(chǎn)專(zhuān)家,曾在西安與寧波參與多個(gè)推進(jìn)當地城市化進(jìn)程的重大項目，對房地產(chǎn)政策、金融、投資與開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)有著(zhù)敏銳的洞察力和實(shí)踐力。此文系專(zhuān)家個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表本網(wǎng)立場(chǎng)。