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　　“房?jì)r(jià)像脫韁的野馬，怎么拉也拉不住了”，這應該是大多數希望買(mǎi)房而買(mǎi)不起房的人的最大感受。最近十年時(shí)間，居民收入的上漲幅度遠遠跟不上房屋價(jià)格的上漲幅度。以上海為例，數據統計，2000年上海城鎮居民可支配收入為11718元，2008年的數字為26675元，增長(cháng)130%。而同期房屋均價(jià)從每平米3252元攀升至14026元，漲幅為330%。房?jì)r(jià)漲幅遠遠超過(guò)收入增幅，根本原因在于目前中國房地產(chǎn)發(fā)展模式出現了問(wèn)題。

　　中國的住房供給有兩大模式：一個(gè)是住房產(chǎn)品市場(chǎng)化，即絕大多數居民的住房需求都通過(guò)市場(chǎng)的手段來(lái)解決；另一個(gè)是住房產(chǎn)品社會(huì )化，即政府提供廉租房、經(jīng)濟適用房，解決中低收入家庭的住房困難。因此有人就認為，目前房地產(chǎn)價(jià)格虛高，是中國的廉租房和經(jīng)濟適用房建的太少，政府的房地產(chǎn)政策放得太開(kāi)。要解決中國的房地產(chǎn)問(wèn)題，政府應為絕大多數工薪階層提供住房，高收入家庭則可以去購買(mǎi)商品房。此類(lèi)觀(guān)點(diǎn)實(shí)際上是讓中國學(xué)習新加坡模式或香港模式，加大政府提供的住房福利保障。其實(shí)這種模式并不適合中國的發(fā)展情況。

　　首先，香港的房地產(chǎn)發(fā)展模式是高地價(jià)模式。在這種模式下，政府以高價(jià)將土地出賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商再以高房?jì)r(jià)在市場(chǎng)上交易。這種模式的直接后果是社會(huì )絕大多數財富通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)分別流向政府與開(kāi)發(fā)商，造成嚴重的社會(huì )財富兩極分化。國內目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式基本上就是香港模式。但是，人多地廣、資源有限等現狀都決定了未來(lái)中國不可能支持這類(lèi)模式。其次，新加坡模式主要走政府提供公房的路線(xiàn)。這類(lèi)模式是先把老百姓能承受的價(jià)格算出來(lái)，以此價(jià)格為基礎，扣除建筑成本、房地產(chǎn)商一定比例的利潤之后就是土地價(jià)格了。房地產(chǎn)商賣(mài)房子拿不到暴利，政府賣(mài)土地也不要暴利，這樣老百姓就能買(mǎi)得起房了。不過(guò)這也有不適應中國國情的地方。如果把住房的問(wèn)題完全扔給政府的話(huà)，不就又回到以前政府包辦住房的老路嗎？這類(lèi)模式的特點(diǎn)是效率低下，政府的權力過(guò)于集中。對于新加坡這類(lèi)地方小、經(jīng)濟發(fā)達、政府能力較強的國家是適用的，但中國這種各地發(fā)展非常不平衡，經(jīng)濟實(shí)力不夠強大的大國是很難付諸實(shí)施的。

　　那么有人就要問(wèn)了，難道就沒(méi)有適合中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的模式了么？答案是否定的。歐美國家在這方面的經(jīng)驗就十分值得借鑒。以美國為例，其對于房地產(chǎn)市場(chǎng)主要采取的是“小政府，大市場(chǎng)”的二元住房體系�！靶≌�府”是指政府只限于幫助那些無(wú)能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解決住房問(wèn)題�！按笫袌�(chǎng)”是指95%以上的美國家庭住房是通過(guò)市場(chǎng)解決的。美國用《住宅法》明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宗旨，政府通過(guò)信貸政策、住房政策、住房規劃政策來(lái)保證絕大多數居民有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，突出住房的居住屬性、福利屬性，弱化其商品屬性。最有代表性的政策即是物業(yè)稅，通俗的說(shuō)就是持有稅。把本來(lái)一次性征收的稅賦分攤到每一年，稅額會(huì )隨著(zhù)房?jì)r(jià)上升而升高。買(mǎi)的房子越多、越貴，每年交的稅就越多。打擊炒作、投機等行為，回歸其居住的原始屬性�？偠�言之，只有從廣大人民的根本利益出發(fā)，用法律方式把房地產(chǎn)發(fā)展模式制度化，才能找到房地產(chǎn)持續發(fā)展之路。(張俊 作者單位：上海交大高級金融學(xué)院)