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　　老百姓購房簽訂合同時(shí)，房子不住也要全額繳納物業(yè)費，而沒(méi)有商量的余地，這幾乎成為當下購買(mǎi)商品房的一個(gè)慣例。然而，石家莊市最新立法出臺了“空置房3個(gè)月以上繳20%物業(yè)費”的規定，這是破除開(kāi)發(fā)商“霸王條款”還是會(huì )“刺激投機炒房”，一時(shí)間，各方爭議四起。

　　地方立法“破冰”：打破開(kāi)發(fā)商強勢？

　　《石家莊市物業(yè)管理條例(修訂案)》日前獲得河北省人大常委會(huì )批準，盡管新條例尚未公布實(shí)施，但是，其中規定“連續無(wú)人居住、使用、裝修空置3個(gè)月以上的物業(yè)，空置期間按20%繳納物業(yè)服務(wù)費”，引發(fā)社會(huì )廣泛關(guān)注。

　　買(mǎi)過(guò)房子的人都知道，購房者會(huì )被迫簽訂一些協(xié)議，之中就包括空置房應按標準全額繳納物業(yè)費，而且沒(méi)有明確規定有效服務(wù)期限。

　　很多空置房業(yè)主認為：“這個(gè)協(xié)議條款沒(méi)有任何商量的余地，有些就是‘霸王條款’。業(yè)主沒(méi)有入住，等于沒(méi)有享受完整的物業(yè)服務(wù)，全額繳納物業(yè)費很不合理�！币虼�，業(yè)主拖欠和拒繳物業(yè)費現象非常普遍。

　　我國于2007年修訂的《物業(yè)管理條例》中，對前期物業(yè)和選聘物業(yè)階段，都沒(méi)有明確規定空置房物業(yè)費的繳納比例。石家莊市人大常委會(huì )法制委員會(huì )主任許鳳琴表示，業(yè)主與物業(yè)公司作為兩個(gè)市場(chǎng)主體，屬于契約合同關(guān)系。但在前期物業(yè)階段，物業(yè)公司在協(xié)議中處于主導地位，業(yè)主只能被動(dòng)接受，雙方經(jīng)常發(fā)生合同糾紛。因此，有必要通過(guò)地方立法規范協(xié)議內容，維護業(yè)主利益。

　　許鳳琴說(shuō)，石家莊立法規定“空置房繳20%物業(yè)費”是對《物業(yè)管理條例》的補充，也是地方立法的一次破冰行動(dòng)。

　　河北冀華律師事務(wù)所律師甄玉波認為，物業(yè)公司與業(yè)主的市場(chǎng)地位本應平等，但提供前期物業(yè)服務(wù)的公司當初與開(kāi)發(fā)商“捆綁”在一起，業(yè)主成了弱勢群體，從這一點(diǎn)看，石家莊市的立法是必要的。

　　空置房繳物業(yè)費比例低：影響物業(yè)公司運營(yíng)？

　　記者在調查中了解到，《石家莊市物業(yè)管理條例(修訂案)》中，引起爭議最大的是“20%”的比例問(wèn)題。

　　有關(guān)部門(mén)表示，“20%”比例是參照空置房的暖氣收費標準制訂的。對此，河北冀華律師事務(wù)所律師甄玉波認為，供暖與物業(yè)服務(wù)二者的商品性質(zhì)、成本構成都沒(méi)有可比性。業(yè)主作為采暖戶(hù)，其專(zhuān)有性強；作為物業(yè)服務(wù)對象，除專(zhuān)有性外，還具有共有性。

　　空置房業(yè)主沒(méi)有入住是否等于沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)，也就不用繳納物業(yè)費呢？石家莊市物業(yè)管理協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)劉明介紹說(shuō)，業(yè)主對住宅小區的所有權分為共有部分和專(zhuān)有部分，《物權法》規定，“業(yè)主對共有部分，享受權利，承擔義務(wù)；不得以放棄權力不履行義務(wù)”，說(shuō)白了就是“不管你住不住，大家的財產(chǎn)就需要大家出錢(qián)來(lái)維護”。

　　記者查閱相關(guān)法規了解到，最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋中提到：“物業(yè)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持�！�

　　劉明介紹說(shuō)，物業(yè)公司服務(wù)的成本主要有公共設施設備運行、維修及保養費、綠化管理費等，無(wú)論小區的入住率有多少，都要產(chǎn)生大部分費用。當然，一部分業(yè)主不居住，與其直接相關(guān)的電梯運行、清潔衛生等費用會(huì )相應少些，但這部分成本所占比例微乎其微。

　　那么，空置房物業(yè)費繳納比例應該如何確定？據了解，此前，南京、杭州、洛陽(yáng)等一些城市地方法規大都按照70%至80%標準制訂。一些物業(yè)公司認為，石家莊定20%的比例過(guò)低，可能?chē)乐赜绊懝�司的正常運營(yíng)。

　　劉明告訴記者，一些位置較遠的第二居所和別墅小區常年入住率不到30%，即使是市區內新建小區3年內入住率都不超過(guò)60%�！叭绻�按照20%比例執行，很多物業(yè)公司將無(wú)法經(jīng)營(yíng)，甚至沒(méi)有公司敢從開(kāi)發(fā)商手中接盤(pán)，最終損害的是業(yè)主利益�！�

　　“空置房繳20%物業(yè)費”會(huì )否刺激投機炒房？

　　石家莊市民苗先生對記者說(shuō)：“我從網(wǎng)上看到了這個(gè)消息后，特別高興，這是在向開(kāi)發(fā)商說(shuō)‘不’。我最近買(mǎi)了第二套房，暫時(shí)還不想住，如果物業(yè)費只收20%的話(huà)，就先不著(zhù)急裝修住進(jìn)去了，萬(wàn)一將來(lái)房?jì)r(jià)漲高點(diǎn)兒還可賣(mài)�！�

　　“空置房繳20%物業(yè)費會(huì )鼓勵投機炒房”之說(shuō)再次刺痛了人們在高房?jì)r(jià)下敏感的神經(jīng)，也將石家莊立法部門(mén)推至風(fēng)口浪尖，一些人士對其立法動(dòng)機提出質(zhì)疑。

　　記者在調查中發(fā)現，形成空置房的原因很多，其結構成分也很復雜。但有相當一部分空置房是投機炒房的結果，一個(gè)人一口氣全款買(mǎi)下幾套、十幾套房子在各地都不少見(jiàn)。

　　針對社會(huì )上的議論，石家莊市人大常委會(huì )法制委員會(huì )主任許鳳琴認為：“空置房繳20%物業(yè)費與投機炒房沒(méi)有必然聯(lián)系，炒房受稅收政策影響最大，減少一部分物業(yè)費對炒房者刺激不大�！�

　　石家莊市民李紅亮給記者舉了個(gè)例子：“假如我是投機炒房者，手里有5套100平方米的房子，按照每月1元／平方米的物業(yè)費標準，全額繳納與按20%繳納，二者相差不過(guò)400元，對炒房人來(lái)說(shuō)微不足道�！�

　　河北冀華律師事務(wù)所律師甄玉波認為，地方政府在立法中確定空置房物業(yè)費繳納比例時(shí)，應堅持民主立法原則，廣泛征求意見(jiàn)，尋求多方利益的均衡。(記者 王民 任麗穎)