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　　12月17日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部和審計署五部委聯(lián)合發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強土地出讓收支管理，不折不扣地將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。業(yè)內專(zhuān)家指出，這是繼12月9日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定調整營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策和12月14日溫家寶總理主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議明確表態(tài)“遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭”，并就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進(jìn)保障性住房建設等四大舉措之后，管理層出臺的又一明確政策指引。而近期管理層密集出臺土地、稅收、信貸等一系列房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，不僅透露出管理層對當前房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的高度重視和擔憂(yōu)，而且全面加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控力度的政策傾向愈加明顯。

　　回顧過(guò)去的一年，為應對國際金融危機，國家采取了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策。這些政策對于提振信心、活躍市場(chǎng)、促進(jìn)住房消費和投資，實(shí)現保增長(cháng)、擴內需、惠民生的目標發(fā)揮了重要作用。在銷(xiāo)售持續回暖的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐步回升。今年前11個(gè)月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資31271億元，同比增長(cháng)17.8%。特別是今年以來(lái)，新建商品住房成交面積有較大幅度增加，保障性住房建設速度加快，380多萬(wàn)戶(hù)低收入家庭解決了住房困難問(wèn)題。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖也明顯拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)如水泥、鋼鐵、建材、家電、家具、裝修等行業(yè)迅速走出低谷，促進(jìn)了保增長(cháng)目標的實(shí)現。

　　但是，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，一些城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲引發(fā)的經(jīng)濟增長(cháng)矛盾也日益凸顯。今年的最后一個(gè)月，北京市土地市場(chǎng)依然以“地王”爭奪戰開(kāi)場(chǎng)。事實(shí)上，決策層對此并未袖手旁觀(guān)。中央及有關(guān)部門(mén)今年下半年已陸續出臺了多項政策措施，以期抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的狂熱。畢竟，部分城市房?jì)r(jià)的畸形上漲使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫不斷積聚，而且也給金融體系與宏觀(guān)經(jīng)濟運行埋藏下巨大的隱患。業(yè)內人士指出，如果對畸漲的房?jì)r(jià)不進(jìn)行控制，從長(cháng)遠來(lái)看對經(jīng)濟發(fā)展只會(huì )有害無(wú)益。同時(shí)，畸漲的房?jì)r(jià)致使許多民眾買(mǎi)不起房，無(wú)力實(shí)現安居夢(mèng)想。

　　央行上周公布的2009年第四季度全國城鎮儲戶(hù)、企業(yè)家、銀行家調查問(wèn)卷調查結果顯示，四季度企業(yè)家宏觀(guān)經(jīng)濟熱度指數自今年一季度達到谷底后連續第三個(gè)季度回升；銀行家宏觀(guān)經(jīng)濟信心指數也連續三個(gè)季度回升，預期經(jīng)濟繼續轉好；居民收入和就業(yè)感受持續好轉，投資意愿不斷攀升，但是對房?jì)r(jià)上漲預期強烈。

　　業(yè)內人士指出，包括開(kāi)發(fā)商貸款、土地貸款和個(gè)人住房按揭貸款，金融機構提供的房地產(chǎn)貸款已達到幾十萬(wàn)億元。房地產(chǎn)企業(yè)貸款增速遠遠超過(guò)了固定資產(chǎn)投資增速，而個(gè)人按揭貸款更是達到了“天量”的規模。因此，加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險已刻不容緩。

　　盡管商業(yè)銀行不良資產(chǎn)依然維持“雙降”，但信貸風(fēng)險肯定與巨量信貸投放相伴相生。銀監會(huì )副主席王兆星曾撰文指出，監管機構高度重視跨市場(chǎng)風(fēng)險傳染，嚴禁信貸資金違規進(jìn)入股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)。制定了具有逆周期特征的住房貸款政策，對居民首套和改善型住房實(shí)行低首付和優(yōu)惠利率政策，對其他具有投機性質(zhì)的房貸提高首付比例，取消利率優(yōu)惠，甚至在市場(chǎng)利率基礎上根據風(fēng)險定價(jià)上浮，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機和泡沫。

　　農業(yè)銀行高級分析師李剛表示，當前管理層應當進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的力度，采取更為有力、有效的調控舉措，盡快擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)中業(yè)已存在的泡沫。以個(gè)人按揭貸款為例，下一步要區分不同類(lèi)型的按揭規模。如居民自住和改善型住房消費貸款可繼續給予優(yōu)惠，而對投資投機性購房除了在貸款方面更趨嚴格之外，還應在稅收等方面進(jìn)行相應地限制�！氨M管可能會(huì )有各種各樣的遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的措施出臺，甚至實(shí)施加大差別化信貸政策，但其本意都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，絕不是在打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，”李剛強調說(shuō)。

　　值得注意的是，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲需要多部門(mén)的協(xié)調配合。目前，將個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復到5年，提高了5年內二手房的交易成本，有利于遏制短期炒房行為；將開(kāi)發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jì)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年，提高了開(kāi)發(fā)商的資金門(mén)檻，迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)加快住房銷(xiāo)售和回籠資金，增加樓市有效供應，既可打擊一些熱點(diǎn)城市的炒地、囤地現象，又可在一定程度上緩解當前房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求的緊張局面。而加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理則是從資金層面對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快進(jìn)行遏制的另一重要手段。銀監會(huì )今年6月份曾下發(fā)通知，要求銀行嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險。

　　近日有消息顯示，銀監會(huì )已要求各大商業(yè)銀行對當前面臨的六大風(fēng)險進(jìn)行全面自查，包括產(chǎn)業(yè)結構調整中的信貸風(fēng)險、案件風(fēng)險、政府融資平臺信用風(fēng)險、房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險、個(gè)人貸款違規流入資本市場(chǎng)風(fēng)險和流動(dòng)性風(fēng)險。商業(yè)銀行將對自查發(fā)現的風(fēng)險隱患制定針對性的防范整改措施，對排查中發(fā)現的資本金不到位、項目手續不完備等有風(fēng)險隱患的貸款要抓緊落實(shí)整改措施，對實(shí)力較弱不符合信貸準入的要加快退出，對已經(jīng)形成不良貸款的各行要指派專(zhuān)人進(jìn)行清收。

　　另外，金融系統對風(fēng)險防范也在逐步加強。監管機構根據宏觀(guān)經(jīng)濟形勢變化建立動(dòng)態(tài)資本和動(dòng)態(tài)撥備要求，除差別化調節商業(yè)銀行最低資本充足率外，把撥備覆蓋率要求從過(guò)去的100%提高到130%，現在又進(jìn)一步提高到150%，其意圖是在信貸擴張和銀行盈利較好的時(shí)期，要求銀行多將盈利轉化為資本和撥備以抵御未來(lái)的潛在風(fēng)險，提高抵補預期和非預期損失的能力，使銀行體系更加安全、穩健。銀監會(huì )上周發(fā)布《商業(yè)銀行資本充足率信息披露指引》，對商業(yè)銀行資本充足率信息披露的范圍、內容和流程規范等提出了明確的監管要求。相信上述風(fēng)險管控不僅有利于金融體系的穩健運行，而且也有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。(記者 李倩)