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　　針對高漲的房?jì)r(jià)，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議要求“遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭”。無(wú)疑，投資投機性購房需求上升是導致房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的重要原因之一，“國四條”也提出，“要繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房”。筆者認為，必須有效壓縮住房買(mǎi)賣(mài)環(huán)節的投資投機獲利空間，從而盡量擠出投資投機購房需求，才能實(shí)現“抑制投資投機性購房”的目標。

　　投資投機性需求多是起因于巨大的獲利空間，只要利益空間還在，投資投機性需求就很難降低。而過(guò)大的獲利空間容易帶來(lái)泡沫，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，最終影響宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定。政府宏觀(guān)調控的目標是，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，這就需要穩定實(shí)在的需求，保證正常的獲利空間，擠出不實(shí)在的泡沫，壓縮過(guò)大的獲利空間。

　　實(shí)際上，壓縮住房買(mǎi)賣(mài)環(huán)節的投資投機空間和抑制囤地的政策有類(lèi)似作用。為落實(shí)“國四條”，財政部等五部委隨即公布《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開(kāi)發(fā)商拿地的首付款比例由20%-30%提高到50%。此項政策意在限制利用少量自有資金進(jìn)行炒地、囤地的企業(yè)行為，從而壓縮其獲利空間。如果粗略地將整個(gè)房地產(chǎn)活動(dòng)分為買(mǎi)地、建房、銷(xiāo)售、擁有四個(gè)階段的話(huà)，那么炒地就可以說(shuō)是買(mǎi)地環(huán)節的投資投機，炒房則是擁有環(huán)節的投資和投機。限制炒地，可以降低商品房的土地成本；壓縮買(mǎi)賣(mài)環(huán)節的投資投機空間，則可降低二手房銷(xiāo)售價(jià)格，進(jìn)而有利于穩定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

　　從市場(chǎng)行為來(lái)看，有些投資者僅僅是將手中的資金甚至是借來(lái)的資金投資在住房上，待基礎設施等配套環(huán)境改善或市場(chǎng)形勢變化后，立即賣(mài)出住房。從理論上講，這類(lèi)投資者在很大程度上是在搭政府和市場(chǎng)大形勢的“便車(chē)”，除了承擔有限的資金機會(huì )成本和市場(chǎng)風(fēng)險外，幾乎不需要付出什么。何況現在的市場(chǎng)形勢下，住房市場(chǎng)風(fēng)險又被縮小到最低。用較少的付出，靠搭他人“便車(chē)”得來(lái)的利益自然不應該獨享，而是應將增值的大部分讓全社會(huì )共享。具體操作就是返還給政府，那么政府再如何處理呢？就像土地出讓金要拿出一部分來(lái)用于保障房建設一樣，住房買(mǎi)賣(mài)環(huán)節的增值也應有一部分用來(lái)投入保障房建設或給自住、改善型購房者發(fā)放購房補貼。

　　鑒于投資投機性購房者可能是首套也可能不是首套購房，可能用自有資金也可能用銀行貸款來(lái)購房，所以，從套次、資金來(lái)源判斷是否為投資投機性需求是很困難的，如果連判斷都很困難的話(huà)，很難想象其相應的解決對策能發(fā)揮多大作用。所以，真正抑制投資投機性購房，需要突破既有的“提高二套房貸首付比例”等思路，而應從增大投資投機成本、壓縮投資投機獲利空間角度出發(fā)考慮問(wèn)題。

　　具體來(lái)說(shuō)，一是對買(mǎi)房資金來(lái)源提出更高要求，提高投資者資金使用成本。如，規定第二套房(前提是能容易準確地判斷購房者住房套數)或者一定面積(如150平米)以上的房產(chǎn)大大提高首付款比例，甚至要求全額付款，盡量擠出那些僅有少量自有資金的炒房者，限制遠遠超出“改善型”的需求。二是對賣(mài)房收益作出嚴格限制，壓縮投資者獲利空間。如，銷(xiāo)售尚未還清貸款的住房者需繳納極高的稅收或者暫不允許銷(xiāo)售；即使全款買(mǎi)賣(mài)住房的，也應通過(guò)限定資金收益水平規定售價(jià)上限，比如不超過(guò)銀行存款利息的二倍。當然，市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，使用行政的辦法進(jìn)行調控應盡量謹慎。但是，我們也不要忘記，政府并非“洪水猛獸”，在市場(chǎng)失靈的時(shí)候尤其如此�！醣本� 方中平