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　　2009年年終，中央對樓市的調控政策再次密集出臺，這些動(dòng)作被習慣稱(chēng)之為組合拳。多年來(lái)，中國的普通購房者習慣將房?jì)r(jià)下降的希望，寄托在國家調控政策上，對宏觀(guān)政策的依賴(lài)性也非常大。而事實(shí)上，縱觀(guān)多年來(lái)的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，往往是調控政策高調出臺，但政策的影響力在又一輪房?jì)r(jià)上漲中被消解。

　　追溯中國房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化，2004年8月31日是一個(gè)重要起點(diǎn)。因為，從那一天起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生產(chǎn)資料———土地的出讓需要通過(guò)完全市場(chǎng)化的手段來(lái)實(shí)現。由于出臺的房地產(chǎn)政策數量較多，該年度也被媒體稱(chēng)為中國樓市的政策年。隨后的第二年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控就成為市場(chǎng)的主導力量，此后每年出臺一次或多次的房地產(chǎn)調控政策。最初政策出臺的脈絡(luò )比較簡(jiǎn)單，目的是要平抑房?jì)r(jià)，采取的調控措施就是抑制需求。不論是2005年的“國八條”，還是2006年的“國六條”，都是從抑制購買(mǎi)需求的角度出發(fā)。

　　可是，中國的房地產(chǎn)調控政策，沒(méi)有從根本上實(shí)現房?jì)r(jià)理性調整的目標。面對不斷增加的個(gè)人財富收入，以及強大的城市化購買(mǎi)需求，抑制需求只能在短期內形成心理預期改變的“觀(guān)望”。當“觀(guān)望”積聚產(chǎn)生的需求達到一定數量后，中國樓市就會(huì )進(jìn)入了再次的開(kāi)閘放量，房?jì)r(jià)就出現了短期觀(guān)望后的長(cháng)期暴漲，房地產(chǎn)行業(yè)出現了房?jì)r(jià)“越調控越高”的尷尬局面。2007年，中國房地產(chǎn)調控政策提出了“需求和供給”兩頭用力的思路，在抑制需求，尤其是投資性需求的同時(shí)，加大土地供應和樓市的市場(chǎng)供應。在此思路下，二套房貸政策和著(zhù)名的“70/90”政策出臺。

　　本來(lái)，調控供需結構會(huì )直接影響市場(chǎng)。但中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，使得其不能以完全市場(chǎng)化的方式來(lái)統籌發(fā)展。

　　中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直在充當雙重角色。一方面，房地產(chǎn)業(yè)是政府的支柱產(chǎn)業(yè)，具有強烈的經(jīng)濟屬性，承擔拉動(dòng)經(jīng)濟快速增長(cháng)的重要責任。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)需要通過(guò)開(kāi)發(fā)商品房，部分解決城市居民住房問(wèn)題，這是它擔負的社會(huì )屬性。在這樣的背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)只能扮演雙面角色，這一點(diǎn)可以從今年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議和國務(wù)院落實(shí)會(huì )議的精神看出來(lái)。中央經(jīng)濟工作會(huì )議給房地產(chǎn)行業(yè)定的調子是“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善型購房需求”，該表達透露出來(lái)的信號就是，2010年，中國的房地產(chǎn)的發(fā)展仍是以支持性政策為主。隨后，國務(wù)院在落實(shí)會(huì )議中就提出“抑制投資投機性購房”，則透露出對房地產(chǎn)進(jìn)行調控的意圖。

　　兩種看似矛盾的表述，實(shí)際上可以看出政府部門(mén)對目前房地產(chǎn)行業(yè)“抑揚兩難”。實(shí)現經(jīng)濟快速增長(cháng)需要借助房地產(chǎn)這個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，但同時(shí)，今年房?jì)r(jià)的持續暴漲已有“泡沫苗頭”，如何在保持經(jīng)濟快速增長(cháng)的同時(shí)，合理抑制房?jì)r(jià)泡沫出現，又能較好地解決普通百姓的住房問(wèn)題，2010年，中國房地產(chǎn)行業(yè)將面臨著(zhù)尷尬的生存環(huán)境。

　　本報記者 張學(xué)冬