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　　最近看到一則新聞，2009年12月22日，底價(jià)高達165億元的廣州亞運城項目整體出讓成功，由富力、雅居樂(lè )、碧桂園等民營(yíng)地產(chǎn)三巨頭組成的聯(lián)合體以255億元的總價(jià)競得，成為全國“新地王”。這一紀錄高出底價(jià)90億元，溢價(jià)55%，而且在短短22分鐘內競價(jià)47輪產(chǎn)生。

　　不論“國四條”還是國土部等五部門(mén)出臺的土地首付款不得低于50%的規定，都沒(méi)影響到開(kāi)發(fā)商當“地王”的熱情。這和最近幾年出現的農地拋荒現象形成鮮明對比。依照供需規律，“地王”頻現的原因應該是土地資源稀缺。

　　而且，有無(wú)數的理由支持這一判斷。例如，中國的城市化進(jìn)程導致工業(yè)商業(yè)項目越來(lái)越多，公用基礎設施征地越來(lái)越多，城市面積擴張速度越來(lái)越快。再例如，城市化進(jìn)程還同時(shí)導致城市住房剛性需求在一個(gè)時(shí)期內將快速增長(cháng)；不但如此，隨著(zhù)相當多高收入人群的出現，有關(guān)住房的投資需求在中國經(jīng)濟高歌猛進(jìn)的背景下也會(huì )居高不下；中國在世界的地位日趨重要，很多城市都有國際移民加入，而這些移民大都收入比較高，一定程度上也加大了中國的城市住房需求，并進(jìn)而托高了中國的住房?jì)r(jià)格。城市住房需求的增加，反過(guò)來(lái)又會(huì )變成對土地的需求。

　　假使中國城市土地供應極為有限或者為一個(gè)常量，那么，地產(chǎn)價(jià)格的上漲也許是合情合理的。然而，農地拋荒卻對該結論的“合情合理”又予以反證。大量的拋荒土地可以通過(guò)有效組織生產(chǎn)更多的糧食，或者轉至其他可以產(chǎn)生更多經(jīng)濟效益的用途�？墒�，這些重要的作用卻被出外打工或者從事商業(yè)活動(dòng)的農民“視而不見(jiàn)”。這說(shuō)明，土地資源似乎沒(méi)那么稀缺，地產(chǎn)價(jià)值也未必那么“值錢(qián)”？

　　為何會(huì )出現如此饒有趣味的反差？究其原因，在于政府對土地市場(chǎng)過(guò)多介入的土地管理體制。在現有的土地管理體制下，一方面，我們是在劃定耕地紅線(xiàn)不可跨越的前提下來(lái)確定城市建設用地和工業(yè)用地的，這等于人為限制了城市土地供應；另一方面，正如經(jīng)濟學(xué)家盛洪指出的那樣，只有城市政府有權力改變土地用途，農民沒(méi)有權把土地交付市場(chǎng)，再加上中國有史以來(lái)土地對農民的保障功能和戶(hù)籍政策的羈絆，讓農民寧可拋荒也不愿意把土地交還給集體經(jīng)濟組織。

　　對土地使用的審批流程，以及對農地轉為城市用地的嚴格限制，一方面導致了城市土地供應的“稀缺”假象；另一方面也造成了并不那么真實(shí)的農地拋荒與價(jià)值空置。

　　從這個(gè)意義上，我不看好沿襲現有土地管理體制而進(jìn)行的任何抑制房?jì)r(jià)上漲的土地調整政策。因為，這些政策都無(wú)法改變土地價(jià)格在城市和鄉村被“兩極”扭曲的現實(shí)。

　　只要存在任何阻礙土地自由交易的因素，在土地用途的改變和交易過(guò)程中，就存在權力尋租的空間，也醞釀著(zhù)土地價(jià)格被扭曲的風(fēng)險。而政府也難以擺脫作為“土地財政”最終責任者的形象。如果沒(méi)有辦法避免以經(jīng)濟利益為依歸的地產(chǎn)企業(yè)，一起來(lái)和買(mǎi)房者進(jìn)行利益博弈(根據集體行動(dòng)效率和集體行動(dòng)成員規模負相關(guān)的規律，買(mǎi)房者通常是處于下風(fēng)的一方)；那么，也沒(méi)有辦法避免，有一天，以經(jīng)濟利益為依歸的企業(yè)，可能會(huì )和買(mǎi)房者一起把地價(jià)虛高、房?jì)r(jià)暴漲的責任完全推給政府。

　　不久前，龍永圖有關(guān)政府要對高房?jì)r(jià)承擔大半責任的言論，也許就是很好的警示。

　　孔國華 作者系中央財經(jīng)大學(xué)改革與發(fā)展研究中心研究員