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　　明確要求規范地方政府行為

　　1月7日國辦出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》自發(fā)布伊始，就成為了房地產(chǎn)行業(yè)討論的焦點(diǎn)。而除了重申二套房貸款首付比例不得低于40%外，這份通知還囊括了保障性住房、房地產(chǎn)信貸與地方政府職責等一些更為實(shí)際的問(wèn)題�？梢哉f(shuō)，這份通知將成為2010年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的指導性文件，為全年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下基調。

　　信貸收緊可能促使房企整合

　　在這份通知中，除了涉及炒房者，最多提到的還是開(kāi)發(fā)商與地方政府，其中針對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，文件強調要加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。金融機構要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度，堅持公平、有序競爭，嚴格執行信貸標準。要嚴格執行房地產(chǎn)項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)信貸在2010有可能要有所收緊。

　　不過(guò)，招商地產(chǎn)董秘劉寧對記者表示：“如果房地產(chǎn)信貸真的收緊，受影響最大的將是大批中小開(kāi)發(fā)商，而對于大型房地產(chǎn)公司，尤其是上市的大型房企則不會(huì )受到影響，因為上市房企的融資渠道比較廣，并且信貸收緊導致銀行貸款的門(mén)檻的提高，無(wú)形中將會(huì )使得一些銀行將貸款更多傾向有實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商�！�

　　業(yè)內人士也認為，對于開(kāi)發(fā)商而言，去年不少企業(yè)大手筆拿地，而其后開(kāi)發(fā)的資金要求與拿地金額其實(shí)差不多，今年還需要貸款進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)。尤其是一些小開(kāi)發(fā)商去年拿地時(shí)已經(jīng)大筆舉債，如果收緊銀根貸不到款，可能會(huì )出現一些爛尾項目，而大開(kāi)發(fā)商受到的影響較小，一些過(guò)不下去的小開(kāi)發(fā)商就很有可能被大房企兼并，促使中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合。

　　重申嚴打開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)囤地行為

　　雖然信貸收緊不會(huì )對大型開(kāi)發(fā)商造成什么影響，但是加大對捂盤(pán)惜售、囤積房源等行為的檢查力度，卻著(zhù)實(shí)會(huì )影響到這么房企巨頭。

　　根據有關(guān)機構的調查顯示，大型房企的可開(kāi)發(fā)土地資源最少也有1000萬(wàn)平方米，最多的甚至達到5000多萬(wàn)平方米，如果政府今年嚴查囤地，那么擁有土地越多的房企，其面臨的形式就越不利。如何處理掉手中大量的未開(kāi)發(fā)土地，將成為這些龍頭房企最頭疼的問(wèn)題。而從廣州近日收回幾處“地王”，中央多次重申嚴打囤地的情形來(lái)看，不擔心信貸問(wèn)題的房企們將很快感受到清洗囤地帶給他們一絲寒意。

　　提出探索土地出讓新辦法

　　而除了房地產(chǎn)信貸可能收緊、打擊囤地外，通知中還提到，各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開(kāi)發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法。

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒就對記者表示：“通知中提出探索土地出讓新方法，表明中央政府終于承認現有單一以‘價(jià)高者得’為指導方針的‘招拍掛’制度對推高地價(jià)的副作用，以往的政府總是希望房?jì)r(jià)越低越好而地價(jià)越高越好，政府片面的希望開(kāi)發(fā)商良心發(fā)現讓利于民，自己卻充當了最大的受益者，這種心態(tài)之下房?jì)r(jià)如何能夠回歸理性？而土地出讓方式的調整，或許對房地產(chǎn)行業(yè)將有極其深遠的影響�！�

　　但是這次通知畢竟只是提出探索土地出讓新方法，至于究竟這個(gè)新方法是是什么，何時(shí)出臺，我們還不得而知。而楊少鋒等業(yè)內人士就表示，希望新辦法越快出臺越好，“招拍掛”制度的副作用確實(shí)不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　對地方政府提出明確要求

　　強調地方政府責任制

　　雖然很多地產(chǎn)商表示，這份通知的內容基本都是意料之中的事情，但還是有一個(gè)并不常見(jiàn)的內容出現在了這份國辦的通知中。

　　在文件的最后一段，國辦著(zhù)重提出要落實(shí)地方各級人民政府的責任，要求各地政府進(jìn)一步健全和落實(shí)穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責任制。各地要結合本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，認真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規定。

　　并且進(jìn)一步要求有關(guān)部門(mén)要加強對各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策情況的檢查和指導，對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地區和城市要進(jìn)行重點(diǎn)督查。各省、自治區、直轄市也要加大對市、縣工作的指導力度，加強監督檢查，確保各項工作措施落到實(shí)處。

　　而這些明確對地方政府的要求在以往國辦的文件中都很難看到。

　　楊少鋒對此表示：“以往的調控政策之所以一直未能取得預期效果，關(guān)鍵原因在于中央政府和地方政府的利益博弈，中央政府把房地產(chǎn)當作民生問(wèn)題，希望房?jì)r(jià)能夠讓大部分老百姓承受得起，而地方政府則只是把房地產(chǎn)當作經(jīng)濟問(wèn)題，土地出讓金和稅收才是地方政府最關(guān)心的問(wèn)題，正是這種中央地方利益的不一致，導致了許多很有針對性的調控政策到了地方卻無(wú)法執行。而此次中央政府首次明確地方政府作為房地產(chǎn)調控的首要責任人，并對地方政府刺激房地產(chǎn)的土辦法提出警告并要求清理，可見(jiàn)中央政府已經(jīng)意識到整治房地產(chǎn)首先要規范的就是地方政府的利益�！�

　　楊少鋒的上述觀(guān)點(diǎn)也得到了多位地產(chǎn)業(yè)內人士的認同，那就是調控房地產(chǎn)的關(guān)鍵還是要看地方政府究竟如何去做，新文件的要求在以往的通知中大多都有涉及，而最終效果不甚理想的原因就是地方政府的執行力問(wèn)題。不過(guò)從這份通知中大部分篇章都涉及信貸和地方政府各部門(mén)的責任來(lái)看,中央此次調控還是清晰有力的，2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將不會(huì )出現2009年那么劇烈的變動(dòng)，有利于今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。（記者 王崢）