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　　本月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，成為新年樓市政策“第一拳”。五大舉措雖大部分只是政策重申，但表明了中央政府對于高房?jì)r(jià)的高度重視。而在此之前，來(lái)自不同渠道的利空傳聞此起彼伏，無(wú)一例外地釋放出調控的信號，風(fēng)聲四起，顯示出當下房地產(chǎn)市場(chǎng)對“政策之手”的極度敏感。

　　事實(shí)上，本刊記者近期踩盤(pán)發(fā)現，當前廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現冷熱不均的現象：老城區稀缺物業(yè)仍人氣旺盛，以投資客為主的樓盤(pán)則人氣驟減。市場(chǎng)上恐慌性購房行為有所減少，市民購房更為理智。

　　當下的房地產(chǎn)市場(chǎng)折射出這樣的現象：進(jìn)入樓市的仍是有錢(qián)人的游戲。購房人群范圍的縮小對房?jì)r(jià)快速上漲造成一定的壓力，但卻不足以導致樓價(jià)立刻下挫。有業(yè)內人士認為，2010年，廣州房?jì)r(jià)或將“騎虎難下”。

　　政策環(huán)境：調控風(fēng)聲四起

　　本月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，《通知》指出，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，近期部分城市出現了房?jì)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，需要引起高度重視�！锻ㄖ�》從增加保障性住房和普通商品住房有效供給，到抑制投機性購房行為、加強金融風(fēng)險防范等五個(gè)方面，進(jìn)一步加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控。而在此之前，關(guān)于房地產(chǎn)調控的風(fēng)聲不斷。

　　中央部委各項政策顯然已經(jīng)得到了地方尤其是房?jì)r(jià)高企的大城市的快速配合。先是上海落實(shí)“國四條”、廣州加大限制土地處置力度，接著(zhù)深圳明確表示：今后三個(gè)月內將嚴厲打擊房地產(chǎn)違規投機行為。難怪中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌連連感嘆：“地方非常敏感，反應迅速�！�

　　隨后，市場(chǎng)傳言，物業(yè)稅開(kāi)征將從深圳等城市試行。并“言之鑿鑿”地稱(chēng)，銀監會(huì )準備對二套房貸大動(dòng)手腳，導致房地產(chǎn)股應聲大跌，更讓銀監會(huì )不得不再次出面重申：并未就二套房貸出臺新政策，對“首付比例調高”的說(shuō)法“不要誤傳”。

　　綜上種種，雖對房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未產(chǎn)生太大的威懾作用，但政策“敲山震虎”的意圖已經(jīng)十分明顯，并對市場(chǎng)購房心理造成明顯的影響。

　　市場(chǎng)動(dòng)向：購房更顯理智

　　據記者踩盤(pán)觀(guān)察，目前市場(chǎng)上的恐慌性購房行為明顯減少。最直接的例證是元旦市場(chǎng)未見(jiàn)表現十分火爆的樓盤(pán)。盡管市場(chǎng)的平淡一方面也有開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠幅度不高的原因，但也從另一方面反映出消費者購房心理更顯理智。

　　位于中心城區的某樓盤(pán)近日開(kāi)盤(pán)，已關(guān)注此樓盤(pán)近三個(gè)月的張先生告訴記者，“宣布排號時(shí)，我托了關(guān)系都沒(méi)排上，因為準備搶購的人太多了。但隨后國家接連出臺調控政策，大家開(kāi)始擔憂(yōu)房?jì)r(jià)會(huì )回落，現在售樓中心已給出一些購房?jì)?yōu)惠，說(shuō)明買(mǎi)房的人根本沒(méi)有之前想象的那么多”。記者踩盤(pán)時(shí)同樣發(fā)現，去年下半年來(lái)那股恐慌性購房潮的確不再。更有業(yè)內人士坦言，去年第三季度的恐慌性購房需求已經(jīng)透支了部分市場(chǎng)，也是當下市場(chǎng)冷淡的原因之一。

　　記者還發(fā)現，近來(lái)越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商紛紛對外拓展客戶(hù)群，去香港、北京、上海等地做推介。比如最近“半價(jià)銷(xiāo)售”的美林湖，據稱(chēng)外地買(mǎi)家占到六成；星河灣一半買(mǎi)家是外地人；劍橋郡有四成買(mǎi)家是外地的。這些樓盤(pán)大多是高端物業(yè)，某操盤(pán)手對記者說(shuō)，“對于外地客來(lái)說(shuō)，廣州的房?jì)r(jià)太便宜了”，但他并不諱言，相比外地購房者的“大手筆”，本地投資者卻是越來(lái)越“縮手縮腳”了。最明顯的莫過(guò)于珠江新城的物業(yè)，最近人氣一直不旺，原因就是許多本地投資者淡出市場(chǎng)。

　　前景預測：房?jì)r(jià)繼續上漲？

　　盡管政策轉向，購房心理有變，然而，許多人擔憂(yōu)房?jì)r(jià)仍然會(huì )是“騎虎難下”。

　　有跡象表明，當前房?jì)r(jià)已經(jīng)使得購房人群相當單一，大部分首次置業(yè)者離場(chǎng)后，承接力較高的換房群體和投資者入主市場(chǎng)，這樣的人群對房?jì)r(jià)只會(huì )繼續推高，而不會(huì )讓房?jì)r(jià)掉頭向下。

　　而在本地投資者雖然有所收手的情況下，仍有不少外來(lái)資金進(jìn)入樓市。據業(yè)內消息稱(chēng)，去年底，香港銀行里大約有5000億港元準備進(jìn)入內地，其中有一部分資金正是瞄準樓市而來(lái)。樓市的投資性需求，也很難因為宏觀(guān)調控被徹底抑制。

　　而只要有錢(qián)人對樓市繼續鐘愛(ài)，房?jì)r(jià)便會(huì )有繼續上漲的動(dòng)力。盡管可能會(huì )越來(lái)越冷清，也可能會(huì )帶來(lái)更嚴厲的調控。

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　　“國十一條”

　　本月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，業(yè)內稱(chēng)為“國十一條”�！锻ㄖ�》指出：

　　一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給。

　　(一)加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設。

　　(二)增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開(kāi)發(fā)利用效率。

　　二、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求。

　　(三)加大差別化信貸政策執行力度。對申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)。

　　(四)繼續實(shí)施差別化的住房稅收政策。

　　三、加強風(fēng)險防范和市場(chǎng)監管。

　　(五)加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。

　　(六)繼續整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。住房城鄉建設部門(mén)要會(huì )同有關(guān)部門(mén)，加大對捂盤(pán)惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規行為的查處力度。

　　(七)進(jìn)一步加強土地供應管理和商品房銷(xiāo)售管理。

　　(八)加強市場(chǎng)監測。

　　四、加快推進(jìn)保障性安居工程建設。

　　(九)力爭到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。

　　(十)中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度，適當提高對中西部地區廉租住房建設的補助標準。

　　五、落實(shí)地方各級人民政府責任。

　　(十一)進(jìn)一步健全和落實(shí)穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責任制。國務(wù)院有關(guān)部門(mén)要加強對各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策情況的檢查和指導，對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地區和城市要進(jìn)行重點(diǎn)督查。（詹青）