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　　歲末年初，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需要調控的信號和政策一個(gè)接著(zhù)一個(gè)，從營(yíng)業(yè)稅減免2改5到土地出讓金首繳提高到50%，從國四條到國十一條，再到剛剛宣布的央行提高存款準備金率0.5%，我們能充分感受到中央政府對銀行過(guò)度放貸導致經(jīng)濟過(guò)熱，對以房地產(chǎn)市場(chǎng)為代表的投資泡沫泛濫和高房?jì)r(jià)激化民生矛盾的擔憂(yōu)。

　　2010年初看待這些政策的出臺，可以說(shuō)，是V形反轉的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢，出口回暖和實(shí)體經(jīng)濟向好跡象給了政府出臺較為有力的擠壓泡沫政策的空間和底氣。與此同時(shí)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)像2009年下半年那樣不可遏止地瘋狂上漲的政策基礎不存在了。2009年下半年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)展現了如同黑洞一樣巨大能量，無(wú)論你投入多少供應量，把房?jì)r(jià)定得高些、再高些，它都會(huì )迅速被各種瘋狂的熱錢(qián)消化干凈。到如今，過(guò)高的房?jì)r(jià)使得房地產(chǎn)的投資價(jià)值被嚴重透支，同時(shí)，政府調控的“大棒”舉得也越來(lái)越高，市場(chǎng)的困惑和恐慌情緒也日漸彌漫，最明顯的就是去年業(yè)績(jì)普遍達到歷史新高的房地產(chǎn)股市場(chǎng)表現卻非常低迷，連判斷市場(chǎng)嚴重超跌的技術(shù)派也不敢輕言抄底。

　　然而，據此判斷市場(chǎng)重回2008的慘淡卻也是大謬不然。政策調整年未必是市場(chǎng)調整年。不談中國城市化催生的旺盛需求和中國富裕階層的龐大購買(mǎi)力，單憑我們的經(jīng)濟回暖并不是非常牢固，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟重要的增長(cháng)引擎來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)都不會(huì )有任何大的動(dòng)蕩。何況渡過(guò)2008危機的開(kāi)發(fā)商要比當時(shí)強大的多自信的多。最重要的是，如果地方政府的財政和土地收入繼續密切相關(guān)，房地產(chǎn)的任何調整都不會(huì )完全實(shí)現。

　　國十一條延續了以往調控政策的明察秋毫、用詞精準的調子，但只要地方政府仍然是這個(gè)利益鏈條的絕對攸關(guān)方，任何有力度的措施都會(huì )因為地方的陽(yáng)奉陰違、甚至貪腐而大打折扣。這就是普遍認為國十一條“政策殺招不多，治標并未治本”的主要原因�！案鞯匾�綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開(kāi)發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況”這樣一句話(huà)顯然抑制不了地方政府高價(jià)賣(mài)地的熱情，到最后是拿到地的紛紛改變規劃，尋求市場(chǎng)外的補償；對捂盤(pán)囤地的打擊能夠很明顯地起到抑制房?jì)r(jià)的作用，但我們鮮見(jiàn)真正有威懾力的治理措施和案例來(lái)敲山震虎；對緩解社會(huì )矛盾、促使市場(chǎng)更均衡健康發(fā)展的“民生地產(chǎn)”投入嚴重不足，新政里也缺乏加大保障性住房和普通住宅供應明確的規模指標、考核標準，都使得大家對今年房?jì)r(jià)能否真正得到抑制產(chǎn)生嚴重懷疑。

　　我們目前所看到的都是房?jì)r(jià)不能再像去年那樣瘋漲的單方面政府信號，卻看不到房?jì)r(jià)如何能夠有效抑制的市場(chǎng)信號。城市化繼續熱火朝天，供求關(guān)系沒(méi)有逆轉，政府仍然從房地產(chǎn)繁榮中得到巨大的利益，在這樣的背景下，談?wù)撌袌?chǎng)拐點(diǎn)，感情因素往往主導了判斷�？梢哉f(shuō)，在房地產(chǎn)的兩面性得到充分體現的當下(它能夠催生繁榮，也能夠威脅民生)，目前的政策恰是凸顯了政府被這種兩面性所困擾的兩難困境。要判斷今年對來(lái)年的歷史意義，實(shí)在是要看地方政府和地產(chǎn)商的利益鏈條如何破解、政府政策的執行力度、具體細則的明確以及在民生地產(chǎn)方面“補課”的進(jìn)程來(lái)定。

　　□陳聯(lián)科