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　　房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題從上到下看得很清楚，其創(chuàng )造的各類(lèi)財富和地方政府收入節節上漲，而實(shí)體經(jīng)濟稅收卻在下降。如果沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)，地方政府會(huì )怎樣？這是一個(gè)十分嚴肅的問(wèn)題。如果不允許地方政府賣(mài)地，或土地收入一旦干涸，地方財政將難以維持。因此，地方政府的財政收入今后可能還要在相當大的程度上依靠賣(mài)地，不管是現在，還是將來(lái)，他們都不會(huì )放棄賣(mài)地這個(gè)權利 無(wú)論是“炒房”還是“炒地”，凡是助推房?jì)r(jià)過(guò)高上漲的行為，都將面臨政府嚴控。1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)“國十一條”，包括二套房以家庭為單位貸款首付比例不得低于40%等一系列土地、金融、稅收差別化政策落地。其中，“國十一條”要求各地政府要落實(shí)責任，抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規定。

　　有分析認為，“國十一條”是近幾個(gè)月來(lái)，國務(wù)院對規范房地產(chǎn)業(yè)最嚴厲的政策。以往的調控政策之所以一直未能取得預期效果，國務(wù)院把房地產(chǎn)當作民生問(wèn)題，希望房?jì)r(jià)能夠讓大部分老百姓承受得起，而地方政府則只是把房地產(chǎn)當作經(jīng)濟問(wèn)題，土地出讓金和稅收才是地方政府最關(guān)心的問(wèn)題。而此次國務(wù)院首次對地方政府刺激房地產(chǎn)的“土辦法”提出警告并要求清理，可見(jiàn)國務(wù)院已經(jīng)意識到整治房地產(chǎn)首先要規范的就是地方政府的利益。

　　不過(guò)，“國十一條”能否在地方上順利實(shí)施，能否收到效果，卻是另外一回事。因為房地產(chǎn)業(yè)實(shí)在太特殊，它與地方政府存在千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。說(shuō)白了，與地價(jià)、房?jì)r(jià)上漲相伴的是，地方政府源自房地產(chǎn)的各項財政收入也水漲船高。新創(chuàng )刊的《財經(jīng)國家周刊》第一、二期用了較大篇幅披露房地產(chǎn)業(yè)的內情，指出瘋狂的地價(jià)未必只是開(kāi)發(fā)商的集體“搏傻”，土地成交的天文數字、房?jì)r(jià)的猛漲不過(guò)是表象，背后有局外人所看不到的利益鏈條。

　　《財經(jīng)國家周刊》援引深圳市地方稅務(wù)局提供給的一組統計數字顯示：2009年前11月，深圳市地稅收入780億元，其中，房地產(chǎn)稅收115億元，建筑業(yè)稅收58億元。兩項相加達173億元，占稅收的22%。同時(shí)，炒房熱還給該市帶來(lái)了更多的營(yíng)業(yè)稅收入。去年第二季度，該市營(yíng)業(yè)稅(其中包括房地產(chǎn)及非房地產(chǎn)行業(yè))的增幅為0.95%，到了第三季度，增幅則增長(cháng)近10倍，為9.34%。

　　“土地財政”在深圳市目前財政收入的份量可見(jiàn)一斑。一般來(lái)說(shuō)，“土地財政”屬于預算外收入，又叫第二財政。在國內不少一、二線(xiàn)城市中，第二財政早已超過(guò)第一財政，成為經(jīng)營(yíng)城市發(fā)展的不二法寶。在預算內收入部分，與地方政府賣(mài)地以及房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，主要是建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅及耕地占用稅等，這些都是地方稅種，由地方財政享有。

　　由此，地方政府每每以發(fā)展城市建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和土地征用作為擴張財政收入的首選。這部分城市擴張帶來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展，已經(jīng)在地方政府的日益推動(dòng)之下，成為地方財政預算內的支柱性收入。不僅如此，政府財政中更大規模的賣(mài)地收益，是來(lái)自于預算外。地方政府賣(mài)地，征收的土地出讓金始于1989年。當時(shí)規定，在進(jìn)行必要扣除后，土地出讓金實(shí)行中央與地方四六分成。但是，由于無(wú)法核實(shí)土地開(kāi)發(fā)的成本，中央財政所得實(shí)際很少。

　　2008年，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )在對全國9城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)費用進(jìn)行調查中，發(fā)現這些開(kāi)發(fā)商在總費用支出中，流向政府的部分(即土地成本＋總稅收)所占比例為49.42%。其中，三個(gè)一線(xiàn)城市中，上海的開(kāi)發(fā)項目流向政府的份額最高，達64.5%，北京為48.28%，廣州為46.94%。調查還顯示，房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%，為最主要的組成部分。

　　平心而論，政府賣(mài)地當然是為了增加財政收入，政府財政收入多了，才會(huì )有更多的錢(qián)投入到社會(huì )福利上去。中國的地方政府的作用，與西方很多國家不同。

　　在現行稅收體制下，中國地方政府的財權小，事權大。隨著(zhù)資源和人口愈發(fā)向城市集中，城市建設日新月異，要解決“學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居”等民生問(wèn)題，還要有來(lái)自大基建、大投資等，都需要政府有雄厚的財力做后盾。于是，做好“炒地”、“炒房”文章，就成了順理成章的事情。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題從上到下看得很清楚，其創(chuàng )造的各類(lèi)財富和地方政府收入節節上漲，而實(shí)體經(jīng)濟稅收卻在下降。如果沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)，地方政府會(huì )怎樣？這是一個(gè)十分嚴肅的問(wèn)題。如果不允許地方政府賣(mài)地，或土地收入一旦干涸，地方財政將難以維持。因此，地方政府的財政收入今后可能還要在相當大的程度上依靠賣(mài)地，不管是現在，還是將來(lái)，他們都不會(huì )放棄賣(mài)地這個(gè)權利。

　　作者：邱林