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　　近來(lái)，國外個(gè)別媒體大肆渲染中國“樓市泡沫”說(shuō)，引發(fā)各界關(guān)注。中國樓市是否出現泡沫？在1月13日舉行的國新辦新聞發(fā)布會(huì )上，住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥回答：“這是一個(gè)比較復雜的問(wèn)題，很難一句話(huà)說(shuō)清楚�！� 顯然，面對“樓市泡沫”之言，中國政府是冷靜而謹慎的。

　　權威的《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學(xué)辭典》如此定義“泡沫”：“資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì )進(jìn)一步上漲的預期，從而吸引新的買(mǎi)者———這些人一般是以買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)牟利的投機者，其實(shí)對資產(chǎn)的使用并不感興趣。隨著(zhù)價(jià)格的上漲，常常是預期的逆轉和價(jià)格的暴跌，由此通常導致金融危機�！睋�此定義，資產(chǎn)泡沫具有三個(gè)特征：價(jià)格暴漲、投機推動(dòng)、金融風(fēng)險。

　　中國房?jì)r(jià)近年漲幅較大，但還遠談不上暴漲。房?jì)r(jià)只是幾個(gè)一線(xiàn)城市漲幅過(guò)快，大部分城市漲幅正常；就是在漲幅過(guò)快的一線(xiàn)城市，根據國家發(fā)改委發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據，在房?jì)r(jià)漲幅較快的2009年，同比漲幅最高的12月，其漲幅是7.8%，低于同期GDP增長(cháng)。

　　許多人士認定中國樓市泡沫的依據是大城市的房?jì)r(jià)收入比遠高出國際正常值。用房?jì)r(jià)收入比來(lái)判斷中國樓市泡沫存在三個(gè)誤區：第一、在京滬等一線(xiàn)城市買(mǎi)房的外地和國際高收入人群占購房者的3成以上，再用本地居民收入去計算房?jì)r(jià)收入比顯然有問(wèn)題。第二、把中國的房?jì)r(jià)收入比與國際比較有一個(gè)不可缺少的前提，就是兩者的收入比和建房成本比必須基本一樣。比如，2008年美國人均收入約為中國的27倍，如果美國的建房成本也為中國的27倍，兩國的合理房?jì)r(jià)收入比應該基本一樣�？墒敲绹�的建房成本遠沒(méi)有中國的27倍。因為在土地、建材和人工三大建房成本中，美國只可能人工成本比中國高。因為建材價(jià)格已國際化，而中國的人均耕地是美國的14.19%，相對土地成本要比美國高。第三、國際房?jì)r(jià)收入比計算所選取的房?jì)r(jià)是住宅套價(jià)，房?jì)r(jià)和家庭收入都是取中位數；而中國計算房?jì)r(jià)收入比選取的房?jì)r(jià)是平方米均價(jià)，家庭收入也是平均數，因此中國的房?jì)r(jià)收入比很難與國際比較。另外，住房消費形式對房?jì)r(jià)收入比影響很大。房?jì)r(jià)收入比在2-3倍的一些西歐、北歐國家，其住房自有化率只有30%左右；而房?jì)r(jià)收入比達到25-30倍的東歐國家，其住房自有化率卻高達90%以上。中國住房自有化率高達85%，房?jì)r(jià)收入比自然高。實(shí)際上只愿買(mǎi)房不愿租房也是中國房?jì)r(jià)快速上漲的重要原因。

　　樓市泡沫必定是投機行為形成的。但中國大城市房?jì)r(jià)上漲主要動(dòng)力是城市化引發(fā)的巨大自住房需求和稀缺土地資源導致的住房有限供給的矛盾，投機性購房只不過(guò)是房?jì)r(jià)上漲的輔助推力。銀監會(huì )副主席王兆星最近說(shuō)：“當前我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量仍然保持平穩，截至2009年第三季度末繼續保持貸款不良余額和不良貸款比率的雙下降�！边@就從金融風(fēng)險角度否定了“樓市泡沫”之說(shuō)。

　　“樓市泡沫”之說(shuō)經(jīng)常把中國樓市現狀與日本上世紀80年代末的情況相比。但中國的經(jīng)濟形勢與上世紀80年代末期的日本有根本區別。中國經(jīng)濟2003年至2009年間保持約10%的年均增長(cháng)率，6年間房?jì)r(jià)增長(cháng)1倍。而日本經(jīng)濟1985年至1991年間的年均增長(cháng)率僅為3-4%，6年間房?jì)r(jià)暴漲4倍。當時(shí)日本的樓市泡沫主要存在于商業(yè)地產(chǎn)，缺乏長(cháng)期、穩定的市場(chǎng)需求。而近年中國的高房?jì)r(jià)主要集中在住宅，城鎮化進(jìn)程提供了持續的需求動(dòng)力。

　　(□林文俏 作者系廣東商學(xué)院教授)