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　　如一石擊水，南寧將試點(diǎn)取消商品房預售制度的消息，引發(fā)了輿論的普遍關(guān)注。人們據此認為，商品房預售制度將就此走向終結。但時(shí)隔一周后，1月30日、31日相繼有媒體報道說(shuō)，住房和城鄉建設部否認要取消商品房預售制度。

　　今天，記者從住房和城鄉建設部一位相關(guān)負責人處了解到，目前在南寧試點(diǎn)取消商品房預售制度，就是要看看取消這項被公眾批評的制度，會(huì )給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設帶來(lái)什么樣的影響。

　　雖然現在判定這項制度將被取消為時(shí)尚早，但無(wú)論如何商品房預售制度已經(jīng)站在了存廢的十字路口。

　　商品房預售制度有哪些問(wèn)題

　　與北京、上海、廣州、深圳這些一線(xiàn)城市相比，南寧在房地產(chǎn)方面并沒(méi)有多少吸引眼球的新聞。但在1月23日之后，這里卻一下成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　在1月23日召開(kāi)的廣西壯族自治區住房和城鄉建設工作會(huì )議上，廣西住房和城鄉建設廳黨組書(shū)記宋繼東在工作報告中提出，將在今年選擇南寧作為取消商品房預售制度的試點(diǎn)。

　　關(guān)于這個(gè)試點(diǎn)，廣西住房和城鄉建設廳并沒(méi)有進(jìn)一步解釋。但這條消息卻迅速成為熱點(diǎn)，有些媒體據此作出了商品房預售制度將在全國取消的判斷。

　　廣西住房和城鄉建設廳辦公室的一位工作人員告訴記者，他們接到了住房和城鄉建設部的通知，要求進(jìn)行試點(diǎn)工作，現正與南寧市進(jìn)行相關(guān)工作的對接。

　　“目前還沒(méi)有確定別的地方進(jìn)行這樣的試點(diǎn)�！弊》亢统青l建設部的一位相關(guān)負責人告訴記者，商品房預售制度運行十幾年來(lái)確實(shí)存在一些問(wèn)題，以致公眾認為開(kāi)發(fā)商是鉆制度的空子，空手套白狼。

　　這位負責人表示，商品房預售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項制度，運行到目前這個(gè)階段，想在一個(gè)地方做一些檢驗，試點(diǎn)取消預售制度，看看對房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )帶來(lái)什么影響。如果取消了這項制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設就難以進(jìn)行，那么說(shuō)明這項制度還沒(méi)有到取消的合適時(shí)機；如果取消對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設沒(méi)什么影響，那就應該考慮這項制度是否有必要繼續存在。

　　在這位負責人看來(lái)，商品房預售制度與當前公眾反應強烈的高房?jì)r(jià)并沒(méi)有直接關(guān)系，但開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有建好房子就開(kāi)始賣(mài)，確實(shí)讓公眾覺(jué)得不舒服。

　　商品房預售制度始于1994年，當年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》第44條、45條出現了“商品房預售”的字眼。

　　1994年，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮住房制度改革的決定》發(fā)布實(shí)施，新的住房制度正在醞釀形成，發(fā)展商品房市場(chǎng)是基本的思路。

　　“這個(gè)時(shí)期國家對商品房市場(chǎng)還沒(méi)有經(jīng)驗，開(kāi)發(fā)商一哄而上，但資金不足，實(shí)行預售制度就是為了解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的資金難題�！敝袊�人民大學(xué)商法研究所所長(cháng)劉俊海說(shuō)。

　　由于這項制度允許開(kāi)發(fā)商在房屋未建設完工之前就進(jìn)行銷(xiāo)售，使得開(kāi)發(fā)商的資金能夠迅速回籠。這項制度很快就成為全國各地商品房銷(xiāo)售的主要方式。

　　但這項制度導致的問(wèn)題也逐漸顯現。

　　從商品交易方式上看，房屋未建成就銷(xiāo)售，購房人對房屋本身的質(zhì)量、特點(diǎn)缺少足夠了解，即使交房時(shí)有問(wèn)題多數也只能被迫接受；從預售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開(kāi)發(fā)商資金出現問(wèn)題，樓盤(pán)就可能爛尾，但貸款買(mǎi)房的購房人卻要繼續還銀行的月供，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險轉移給了購房人。

　　由于資金已經(jīng)通過(guò)預售回籠，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有了銷(xiāo)售、資金的壓力，捂盤(pán)囤房成為可能。

　　有人曾總結了商品房預售的若干宗罪，認為這項制度對消費者不公平，也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。

　　“在我們接手的商品房糾紛案件中，幾乎所有糾紛都是因為商品房預售制�！北本┦芯┤A律師事務(wù)所律師徐斌告訴記者。

　　在徐斌看來(lái)，商品房預售制度導致購房人看不到房子就交錢(qián)，一旦房子出現問(wèn)題，往往又沒(méi)有足夠的懲罰開(kāi)發(fā)商的措施。

　　“上海倒樓事件就是一個(gè)典型的例子，消費者已經(jīng)買(mǎi)了房子，但這個(gè)房子沒(méi)有建成就倒了，購房人該怎么辦？”徐斌說(shuō)，在我國目前的法律框架內，對開(kāi)發(fā)商的懲罰措施不夠，往往會(huì )因為預售制度出現一些奇怪的案件。原本30萬(wàn)元的房子建成后很可能價(jià)格已漲到了80萬(wàn)元，這個(gè)時(shí)候有些開(kāi)發(fā)商就會(huì )違約不賣(mài)給原來(lái)的購房人，打官司最多只能獲得兩倍的賠償，開(kāi)發(fā)商依然獲利。

　　完善監管能否堵住預售制度漏洞

　　商品房預售制度給購房人帶來(lái)巨大的單邊法律風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，同時(shí)，這項制度也對銀行的信貸造成了不小的沖擊。

　　2005年，人民銀行發(fā)布報告，稱(chēng)“很多市場(chǎng)風(fēng)險和交易問(wèn)題都源于商品房的預售制度”，建議取消商品房預售制度。

　　面對央行的建議，原建設部新聞發(fā)言人作出了不能取消的回應。

　　在房?jì)r(jià)不斷上漲的過(guò)程中，商品房預售制度的欠缺日益引人關(guān)注。在每年的兩會(huì )上，都會(huì )有取消這項制度的提案或建議。

　　“如果取消預售制，房?jì)r(jià)會(huì )暴漲�！北本�師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩告訴記者，如果南寧市取消這項制度，南寧人買(mǎi)房會(huì )受影響。因為沒(méi)有了這項制度，開(kāi)發(fā)商會(huì )因為資金的問(wèn)題退出南寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有了供應，價(jià)格會(huì )大漲。

　　在董藩看來(lái)，預售制度存在的基礎是供應短缺，老百姓擔心買(mǎi)不到房子才愿意提前交錢(qián)。預售放大了投資的規模，極大促進(jìn)了住房的供應。由于資金很快回籠，開(kāi)發(fā)商可以用1億元資金去做五六億元的項目，如果取消這項制度，1億元資金只能做1億元的事，那么開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有那么多的錢(qián)去建那么多的房子，這對住房的供應是很大的打擊。

　　“只有房地產(chǎn)市場(chǎng)真正穩定下來(lái)，才能實(shí)現現房銷(xiāo)售�！倍�藩說(shuō)，目前住房的供應依然短缺，如果取消預售制度，房?jì)r(jià)可能上漲幅度更大。

　　在董藩看來(lái)，預售制度本身并不是罪惡，關(guān)鍵在于政府部門(mén)要承擔起責任，制定監管，完善懲罰措施。

　　持有類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)的還有我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總胡景暉。他認為，當前國家還處在需要擴大房地產(chǎn)供應的階段，而擴大開(kāi)工、擴大供應又是我國現階段經(jīng)濟發(fā)展的需要，當前還不宜完全取消預售制度。

　　胡景暉告訴記者，歐美國家房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)比較穩定，每年新增需求很少，所以不需要實(shí)行預售制度來(lái)促進(jìn)開(kāi)發(fā)建設，只用現房銷(xiāo)售的方式就能解決住房問(wèn)題。

　　“預售制度現有的問(wèn)題能不能在這個(gè)制度內部解決？”胡景暉說(shuō)，預售制度造成的法律風(fēng)險等問(wèn)題可以通過(guò)加強相關(guān)配套制度的建設來(lái)解決，取消預售制度恐怕也很難完全消除現有的問(wèn)題。

　　預售制度并非我國獨有，在西方國家中，也存在一部分預售商品房。但與我國商品房預售制度不同的是，在國外，預售制度都伴隨著(zhù)嚴格的監管措施。

　　“在國外，預售制實(shí)行第三方監管�！焙�景暉說(shuō)，預售取得的資金并不是一次性地交給開(kāi)發(fā)商，而是由律師行、銀行等機構代為監管，根據開(kāi)發(fā)商建設的不同階段按比例付給開(kāi)發(fā)商。

　　但是在我國，預售制度規定將資金一次性全部交給開(kāi)發(fā)商。

　　徐斌認為，由于目前與預售制度配套的法律法規缺失，堅持預售制度弊大于利。

　　“地方政府為什么這么熱衷于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設？因為賣(mài)地就能賺錢(qián)，不斷拆遷不斷賣(mài)地，土地財政帶來(lái)了巨大的收益�！毙毂笳f(shuō)，在這樣的利益驅動(dòng)下，政府并沒(méi)有太多興趣去完善對房地產(chǎn)的監管體系，這也是與預售制度相關(guān)的配套法律法規缺失的重要原因。

　　徐斌認為，在這樣的情況下，還是應該先取消預售制度，等到相關(guān)配套法律法規完善了之后再考慮實(shí)行預售制度。 (李松濤）