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　　【背景】中國已取代美國，成為全球最大的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。全球最大的房地產(chǎn)商業(yè)咨詢(xún)公司——美國高緯物業(yè)3月2日的一份報告顯示，2009年中國房地產(chǎn)投資規模增長(cháng)了一倍，達到創(chuàng )紀錄的1562億美元，約占當年全球房地產(chǎn)投資總規模(3677億美元)的42%。

　　對于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的驚人增長(cháng)，有分析認為，這意味著(zhù)中國的經(jīng)濟形勢更好，市場(chǎng)復蘇跡象更明顯。但也有分析人士擔心，這可能同時(shí)意味中國是“最大的房地產(chǎn)投機市場(chǎng)”。

　　據北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所統計，2009年，北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)均價(jià)漲幅在40%以上。

　　中國政府已開(kāi)始頻頻出臺政策為樓市降溫。從2009年底開(kāi)始，二手房營(yíng)業(yè)稅由2%改為5%，土地出讓金首繳比例提高至50%、對購買(mǎi)普通住房不足五年就轉讓的，征收營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，出臺了調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國11條”，國土部門(mén)還在全國督辦了18宗閑置房地產(chǎn)用地。

　　中國房地產(chǎn)是否存在嚴重的泡沫？房地產(chǎn)業(yè)如何才能健康發(fā)展？

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強認為，中國目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多問(wèn)題。要使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，亟待土地、財稅、金融等多方面的配套改革。

　　通常測度房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，指標包括房?jì)r(jià)上漲幅度、實(shí)體經(jīng)濟增長(cháng)情況、居民收入增幅，以及房地產(chǎn)空置率等。但中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有其特殊性，高端市場(chǎng)的境外需求占非常大的比例，因此難以用常規的手段來(lái)判斷該市場(chǎng)是否存在泡沫。

　　陳國強認為，目前，中國的少數特大城市、大城市和部分區域出現確實(shí)存在房地產(chǎn)泡沫非理性購房需求比較明顯，但在二、三線(xiàn)城市，房地產(chǎn)價(jià)格相對正常。

　　在陳國強看來(lái)，目前地方政府嚴重依賴(lài)土地財政，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)難以健康發(fā)展的根源。

　　近年來(lái)，土地出讓收益已成為地方政府最重要的收入來(lái)源。陳國強提供的數據顯示，2009年70個(gè)大中城市的土地出讓收益總額比2008年翻了一番，有的城市該增幅甚至達600%。

　　在現有的財稅制度下，中央和地方實(shí)行分稅制，地方政府的稅收收入相對較少，但支出責任則相當繁重，這就迫使地方政府開(kāi)辟新的收入來(lái)源。于是土地出讓就成為地方政府獲取高額非稅收入的主要手段。

　　陳國強指出，中國房地產(chǎn)業(yè)要健康發(fā)展，除了完善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求和監管，更需要完善現有的財稅制度。對目前地方政府高度依賴(lài)土地出讓等問(wèn)題，要從改革現有土地制度、完善土地等不動(dòng)產(chǎn)的稅、費、價(jià)格體系入手，做出重大調整。

　　同時(shí)，還要完善現有住房保障制度。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)至少應包括兩大部分，一類(lèi)是普通或高端的商品房，一類(lèi)是政府為中低收入群體提供的保障性住房。事實(shí)上，目前政府房地產(chǎn)調控的目標并非打壓房?jì)r(jià)，只是該行業(yè)不能過(guò)快、過(guò)早透支其潛力。

　　2010年中國樓市能否繼續2009年的狂飆突進(jìn)？陳國強預計，2010年中國房?jì)r(jià)的漲幅會(huì )趨緩，將回歸常態(tài)。在經(jīng)歷了2009年的樓市井噴后，房地產(chǎn)成交量會(huì )有一定萎縮。而房地產(chǎn)投資和竣工面積等也會(huì )比較平穩。(杜娟)