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　　2009年，隨著(zhù)應對金融危機的一攬子經(jīng)濟刺激政策的全面實(shí)施，以及中央和地方政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項優(yōu)惠政策的落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)由回暖到顯著(zhù)放量，再到火暴異常，房?jì)r(jià)呈現節節攀升的走勢。年末，中央相繼出臺一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，以遏制部分城市投機炒作和房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。展望2010年，房地產(chǎn)投資將保持穩步增長(cháng)，較高的房?jì)r(jià)將在調控中趨于平緩。

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢的成因分析

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的基本情況，主要有如下幾個(gè)特征：商品住房市場(chǎng)由回暖轉向火暴異常；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速呈現逐步回升的態(tài)勢；住房?jì)r(jià)格快速回升，一些城市漲幅過(guò)大；年末房地產(chǎn)調控政策陸續出臺。

　　綜合來(lái)看，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現量?jì)r(jià)齊升的亢奮形勢，是由多種因素導致的。

　　第一，鼓勵住房消費需求政策激活了自住型住房需求。

　　2008年下半年開(kāi)始，從中央到地方，各級政府集中出臺了一系列力度較大的鼓勵居民住房消費、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，據測算，這些政策綜合作用的效果可降低居民購房成本10%—15%，自住型需求在房?jì)r(jià)有所回調、政策大力度刺激之下顯著(zhù)提升，2009年初，小戶(hù)型、低價(jià)位的市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度呈現回暖的跡象。

　　第二，大量投資者購房，推動(dòng)了住房需求的擴張。

　　政府為了應對全球金融危機，采用了多項措施刺激國內消費，放寬了對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調控限制，特別是大規模新增信貸的投放，使得住房信貸環(huán)境相當寬松，更多資本投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中。在下半年通貨膨脹預期增強的情況下，更多人選擇了投資住房保值、投機炒房獲利。從二季度開(kāi)始，大戶(hù)型的中高端住房市場(chǎng)開(kāi)始活躍，二手房市場(chǎng)交易火暴，住房市場(chǎng)需求結構發(fā)生明顯變化。據美聯(lián)物業(yè)調查顯示，在2009年三季度，北京購房人群中，購房人主要用來(lái)投資保值或自住兼投資的比例達65%。

　　第三，恐慌性心理透支了商品住房消費的需求。

　　2009年下半年，在房?jì)r(jià)持續快速上漲的刺激下，加上貨幣放量供應，新增信貸大規模投放，導致市場(chǎng)上通脹預期增強，恐慌性心態(tài)激發(fā)了更多的入市行為，房?jì)r(jià)不斷走高又加劇了人們的恐慌性購房。到年末，對優(yōu)惠政策調整的擔心又強化了人們爭搭末班車(chē)的心理，大大推動(dòng)了商品房交易規模，不少城市甚至出現了“搶房”的極不正�，F象。

　　第四，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)行為加劇了市場(chǎng)的供求矛盾。

　　在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期，開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)發(fā)的意愿不高，房地產(chǎn)投資大幅下降，導致2009年商品房供給量出現不足。而諸多需求成分的疊加則放大了市場(chǎng)需求，使供求矛盾加大。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)火暴，開(kāi)發(fā)商資金較為寬裕，并預期未來(lái)房?jì)r(jià)仍會(huì )繼續上漲，因此，許多房產(chǎn)項目或以各種理由延遲開(kāi)盤(pán)，或采取分批領(lǐng)證分批推盤(pán)的方式放緩銷(xiāo)售進(jìn)度。開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)行為無(wú)異于“火上澆油”，人為制造“房荒”，加劇了市場(chǎng)供需緊張局面，在“供不應求”的環(huán)境中開(kāi)發(fā)商不斷抬高房?jì)r(jià)。

　　第五，土地價(jià)格上升過(guò)快，地價(jià)、房?jì)r(jià)相互推高。

　　2009年貨幣供應量相當寬松，通貨膨脹預期再現，一些房地產(chǎn)企業(yè)拿地熱情較高，一線(xiàn)城市出現了土地競拍火暴、土地溢價(jià)過(guò)大和“地王”頻現的情況。土地價(jià)格不斷創(chuàng )新高，影響了周邊房?jì)r(jià)的快速上漲，并不斷推高整個(gè)市場(chǎng)的房?jì)r(jià)水平。

　　2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望及政策建議

　　2010年房地產(chǎn)的走勢取決于市場(chǎng)供求狀況，更取決于房地產(chǎn)政策調整落實(shí)情況。

　　第一，住房供給將有所增加。

　　首先，保障性住房建設規模將增長(cháng)。住房和城鄉建設部提出，2010年要進(jìn)一步加大保障性住房建設，其開(kāi)工建設的套(戶(hù))數比2009年增加三分之一，以加快解決中低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。安排建設的限價(jià)房、公共租賃住房和安置住房規模將比2009年增加一倍，以逐步解決中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題。其次，要求在保證質(zhì)量的前提下，大力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的建設和供應。第三，2009年下半年，房地產(chǎn)土地購置面積、開(kāi)發(fā)土地面積和新開(kāi)工面積增長(cháng)速度逐步回升，1—11月新開(kāi)工面積同比增長(cháng)15.8%。2009年開(kāi)發(fā)商盈利豐厚，資金寬裕，新建商品房供給將保持繼續增長(cháng)態(tài)勢。

　　第二，住房銷(xiāo)售將趨于平穩。

　　金融危機中出臺的鼓勵住房消費的政策，使一部分住房剛性需求在2009年得以釋放；2009年末房地產(chǎn)市場(chǎng)的火暴，促使一部分潛在需求進(jìn)入“搶購”行列，購買(mǎi)力被提前預支；高企的房?jì)r(jià)，超過(guò)了普通居民的購買(mǎi)能力，加之年末房地產(chǎn)調控政策的變化，有實(shí)際需求者將會(huì )暫時(shí)選擇觀(guān)望。2009年末國家出臺的一系列調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，表明了中央遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的決心，政策調整加大了炒房成本，炒房投機行為將受到一定程度的抑制。二手房市場(chǎng)受到營(yíng)業(yè)稅調整的影響，銷(xiāo)售平淡。2010年年初，住房需求將有所減少，住房銷(xiāo)售將趨于平穩。

　　第三，住房?jì)r(jià)格將由高位盤(pán)整轉向回落。

　　2010年初，雖然大部分需求持幣觀(guān)望，但開(kāi)發(fā)商手中資金寬裕，并不急于銷(xiāo)售，供需雙方將呈僵持和膠著(zhù)狀態(tài)，房?jì)r(jià)將在高位盤(pán)整。隨著(zhù)調控政策進(jìn)一步落實(shí)，普通住房供應增加，投機需求被進(jìn)一步抑制，房?jì)r(jià)漲幅將回落。

　　第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將保持穩步增長(cháng)。

　　繼續向好的宏觀(guān)經(jīng)濟，增強了開(kāi)發(fā)商對未來(lái)的信心；繼續寬松的貨幣政策、活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使開(kāi)發(fā)商有較大的投資積極性和再投資的資金實(shí)力；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度將繼續保持平穩增長(cháng)。

　　那么在2010年，如何確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展？一方面應注重房地產(chǎn)調控政策落到實(shí)處，抑制市場(chǎng)炒作和房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲；另一方面，應注重政策的連續性和有效性，正確處理防泡沫和促消費的關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展。

　　建議主要采取如下措施：

　　第一，針對市場(chǎng)上存在的局部地區市場(chǎng)過(guò)熱、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題，2010年房地產(chǎn)政策調控目標應該是：保障低收入群體的住房，鼓勵購買(mǎi)自住型和改善型住房，遏制投機炒房，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　第二，根據調控目標，應清理、調整現行的房地產(chǎn)調控政策，包括中央和地方出臺的一系列政策，對有利于鼓勵自住型和改善型消費的政策要保留，對有些政策要進(jìn)行調整甚至取消。對政策的延續和調整都應及時(shí)、明確地公布，避免市場(chǎng)因過(guò)多猜測而引起恐慌。在調控政策出臺后，還應督促認真貫徹落實(shí)，切實(shí)發(fā)揮政策的效力。

　　第三，實(shí)施“有保有壓”的住房消費政策，對首次置業(yè)的優(yōu)惠政策要保持不變；明確改善型住房的界定標準并給予一定的政策優(yōu)惠；通過(guò)稅收和信貸政策嚴格限制投機型購房。金融監管部門(mén)應強化信貸審查和監管，防范金融風(fēng)險。

　　第四，物業(yè)稅有利于遏制投機炒房和提高存量房的使用效率，應加快物業(yè)稅改革進(jìn)程，通過(guò)擴大試點(diǎn)，總結經(jīng)驗，探索由空轉到實(shí)轉的有效途徑。

　　第五，支持和培育租賃房市場(chǎng)。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，社會(huì )的住房存量資源越來(lái)越多，應該給予稅收等優(yōu)惠政策，吸引這部分資源進(jìn)入租賃市場(chǎng)，解決部分居民尤其是剛就業(yè)的年輕人住房難的問(wèn)題。同時(shí)，應利用信貸、稅收優(yōu)惠政策，鼓勵社會(huì )資金發(fā)展公共租賃事業(yè)，逐步形成規范的房屋租賃市場(chǎng)。

　　(廖英敏 作者單位：國務(wù)院發(fā)展研究中心)