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　　專(zhuān)論　　

　　中、日房地產(chǎn)市場(chǎng)有著(zhù)根本的不同，原因是兩國的匯率政策與宏觀(guān)經(jīng)濟政策有本質(zhì)不同。中國不會(huì )重蹈日本的覆轍。

　　網(wǎng)上流傳“房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”，顯示中國地產(chǎn)走勢與1991年日本崩盤(pán)前頗為相似。按照這份時(shí)間表，中國房地產(chǎn)2011年就該崩盤(pán)。

　　中日房地產(chǎn)看著(zhù)挺相似，本質(zhì)也有一定的接近之處，如資產(chǎn)泡沫化推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格節節上升，房地產(chǎn)成為信貸過(guò)程中最重要的抵押品，因此房地產(chǎn)與信用體系、與實(shí)體經(jīng)濟血肉相聯(lián)。目前的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)與崩潰前的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，無(wú)論從租售比、還是房?jì)r(jià)收入比，都能證明房地產(chǎn)主要成為投資品種，而不是消費品種，因此房地產(chǎn)價(jià)格才能脫離收入的約束，扶搖直上。因為大多數人把房地產(chǎn)視作對抗通貨膨脹的有力武器，而房地產(chǎn)作為投資品，成為財富重新分配的主要工具之一。所有的投資者都相信，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì )下跌，是最有保障的投資品種。

　　但是，中日房地產(chǎn)市場(chǎng)有根本不同，原因是兩國的匯率政策與宏觀(guān)經(jīng)濟政策有本質(zhì)不同。

　　從理論上說(shuō)，人民幣并非自由兌換貨幣，因此人民幣匯率一直在窄幅區間內浮動(dòng)，全球金融危機后再度與美元直接掛鉤，無(wú)論國際壓力如何，中國巋然不動(dòng)。這就使得人民幣匯率升值導致的資產(chǎn)泡沫不至于在全球一枝獨秀。

　　貨幣泡沫吹大全球房地產(chǎn)泡沫，如果泡沫崩潰，沒(méi)有多少地方能夠逃過(guò)劫難。

　　從今年2月份的數據看，東亞一線(xiàn)大都市的樓價(jià)仍在不斷膨脹。新加坡私宅的價(jià)格一般都在1000新元/平方尺(約人民幣53000元/平方米)，首爾的一套90平方米的普通住房大約4億到5億韓元左右(約人民幣3萬(wàn)元/平方米)。中國國內一線(xiàn)城市豪宅泡沫更明顯，目前，北京、上海一些豪宅已達到每平方米10多萬(wàn)元的天價(jià)。目前，東京中心區域樓價(jià)在人民幣6.1萬(wàn)元/平方米左右，還沒(méi)有達到其泡沫經(jīng)濟破滅之前的最高價(jià)格12萬(wàn)元/平方米。

　　中國房地產(chǎn)泡沫威脅大，并不是因為絕對價(jià)格最高，而是房?jì)r(jià)收入比過(guò)高，說(shuō)明保障住房不足，而房地產(chǎn)市場(chǎng)成為少數富者的財富增值游戲。受此誘惑，中等收入階層搜索箱底每一分錢(qián)投入到房地產(chǎn)狂歡中。中國尚未完成工業(yè)化與城市化進(jìn)程，一旦崩潰，對于社會(huì )的影響將大于日本、韓國等國。目前全球逐漸協(xié)同退出寬松的貨幣政策，如果中國房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，全球經(jīng)濟明年必然二次探底。這是小概率事件。

　　中國不會(huì )重蹈日本的覆轍，通過(guò)人民幣貶值和升值制造泡沫或擠破泡沫。1985年9月，美、德、法、英、日五國財長(cháng)和央行行長(cháng)在紐約廣場(chǎng)飯店舉行會(huì )議，達成五國政府聯(lián)合干預外匯市場(chǎng)，使美元對主要貨幣有秩序地下調。從簽約時(shí)的1美元兌250日元到1987年，最低到達1美元兌120日元，不到三年的時(shí)間里，美元兌日元貶值達50%。為保護企業(yè)，日本央行將貼現率由5%下調至2.5%，導致日元價(jià)格扭曲。1987年2月，美國又號召7國財長(cháng)在法國巴黎盧浮宮召開(kāi)會(huì )議，達成了制止美元進(jìn)一步貶值的諒解，被稱(chēng)為盧浮宮協(xié)議。此后日元發(fā)生了一定幅度的貶值，日本央行又多次調整貼現率至6%的水平。

　　日元升值預期，與政府人為抑制低率保護企業(yè)的做法，使得日本成為泡沫之國，房地產(chǎn)飆升，日經(jīng)指數狂漲。日元價(jià)格的扭曲，使日本經(jīng)濟處于長(cháng)期低迷狀態(tài)。

　　中國政府絕不會(huì )輕易放任人民幣匯率大幅升值，去年已通過(guò)融資與再融資撇去股市泡沫，要求保障型與中小套型普通商品房供地占土地供應的70%，力圖以保障房解除房地產(chǎn)泡沫危機。以中國目前擁有的外匯儲備與外匯政策，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的演變，房地產(chǎn)2011年崩潰說(shuō)不靠譜。(葉檀，財經(jīng)評論員)