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　　從來(lái)沒(méi)有一棵樹(shù)能長(cháng)到天上去，沒(méi)有一個(gè)泡沫能吹得無(wú)窮大，日本如此，中國亦然

　　“中國房地產(chǎn)會(huì )在2011年崩盤(pán)�！边@個(gè)看起來(lái)有點(diǎn)聳人聽(tīng)聞的說(shuō)法來(lái)自于最近網(wǎng)絡(luò )上流傳很廣的一份“房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”。

　　該“時(shí)間表”將1985年～1991年日本房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢和中國2005年～2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢相對比，認為中國房地產(chǎn)泡沫嚴重、經(jīng)濟過(guò)于依賴(lài)出口、貨幣面臨升值壓力等等，與上世紀80年代經(jīng)濟泡沫破裂前的日本相似�！皶r(shí)間表”的作者由此得出結論，認為中國經(jīng)濟面臨很大風(fēng)險，并預言中國房地產(chǎn)會(huì )在明年崩盤(pán)。

　　日本“房奴”欠債到今天

　　表面看起來(lái)，的確很相似。

　　日本平均房?jì)r(jià)的變更顯示，1984年的房?jì)r(jià)，與今年基本持平，但到1990年泡沫經(jīng)濟的頂峰，僅僅五六年間，房?jì)r(jià)就漲了8倍。

　　而中國的房?jì)r(jià)，最近幾年也是節節攀升。雖然從官方的數字看漲幅有限，但是身在其中的人都認為，的確是漲了三到四倍。

　　“任何一名45歲以上的日本人，對中國目前發(fā)生的一切都很熟悉�！睎|京大學(xué)教授伊藤隆敏說(shuō)。

　　“無(wú)論是日本的當年，還是中國的今天，房?jì)r(jià)都大大超出其真實(shí)價(jià)值。兩國都存在大量忙于還貸的‘房奴’和利用不動(dòng)產(chǎn)獲得巨額利益的房地產(chǎn)商。雙方都存在泡沫經(jīng)濟，這是毋庸置疑的�！币晃蝗毡窘鹑跇I(yè)人士說(shuō)。

　　日本的經(jīng)濟泡沫破裂讓人苦不堪言。直到今天，仍有很多日本人還在背著(zhù)當年欠下的沉重債務(wù)。

　　最近，日本房地產(chǎn)價(jià)格連續下降，離大阪市中心僅十幾分鐘車(chē)程地方的房?jì)r(jià)，比北京五環(huán)附近的房子還要便宜。很多人認為日本房?jì)r(jià)已經(jīng)走到價(jià)格曲線(xiàn)的底部，房地產(chǎn)市場(chǎng)因此出現了“打撈沉船黃金”式的活躍。

　　有趣的是，當今日本房產(chǎn)的買(mǎi)主中，華人占了很大比例。對這個(gè)奇怪的現象，在關(guān)西地區做房地產(chǎn)30年的一位老不動(dòng)產(chǎn)商表示，這是因為在日華人有儲蓄的習慣，而日本的中堅階層至今還在為二十年前泡沫經(jīng)濟時(shí)代的房?jì)r(jià)還債呢。

　　如果那張“時(shí)間表”成立的話(huà)，2011年，就會(huì )有中國人開(kāi)始遭遇當年日本人的厄運。

　　中日背景大不同

　　不過(guò)，記者采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，幾乎所有的專(zhuān)家對于這樣一個(gè)通過(guò)簡(jiǎn)單對比得出的結論都持否定態(tài)度。

　　“時(shí)間表忽略了一個(gè)非常重要的細節�！敝袊�現代國際關(guān)系研究院日本所研究員劉軍紅接受《國際先驅導報》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，當年的廣場(chǎng)協(xié)議迫使日元升值，對日本的出口業(yè)打擊非常大。到1986年下半年，美國經(jīng)濟有所好轉時(shí)，日本希望扭轉一下局面，開(kāi)始下調利率。

　　“但是，日本忽略了歐美調整利率都是波段性的，它在一年之內下調幾次，基本調到底了�！眲④娂t介紹，出口企業(yè)因為不賺錢(qián)，索性用低息貸款炒房炒股。

　　而日本當時(shí)面臨著(zhù)結構性問(wèn)題，企業(yè)相互持股，導致股票買(mǎi)的人多，賣(mài)的人少。土地則受到政策限制，供給不足，也是買(mǎi)的人多，賣(mài)的人少�！叭毡緫鸷蟪霈F了兩個(gè)神話(huà)，股票不倒，土地不敗�！眲④娂t說(shuō)。于是，股價(jià)和房?jì)r(jià)一如斷了線(xiàn)的風(fēng)箏扶搖直上。

　　日本央行曾經(jīng)公開(kāi)的一份會(huì )議紀要顯示，當1987年日本政府意識到泡沫太大，想通過(guò)上調利率來(lái)擠壓泡沫時(shí)，正逢美國調整經(jīng)濟政策，不讓日本央行提高利率。日本央行左右為難，只能眼睜睜看著(zhù)泡沫被吹大、破裂。

　　“中國人民幣升值是匯改的結果，不是在美國的逼迫下。政府在2007年時(shí)曾經(jīng)通過(guò)提高利率等手段，擠壓過(guò)泡沫�！眲④娂t認為，中國的房?jì)r(jià)上漲，沒(méi)有美國的政策因素在里面，這是中日最大的不同。

　　中國的房?jì)r(jià)上漲，在一些日本經(jīng)濟學(xué)家眼里還帶有政治色彩，認為它一定程度上起到了穩定中國社會(huì )的作用。美國通用電氣金融公司駐日華人專(zhuān)家雷蒙認為，隨著(zhù)房地產(chǎn)的漲價(jià)，將迫使投資謹慎的中國人改變生活方式，轉而貸款購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，并承擔償還貸款的責任。此時(shí)房?jì)r(jià)的進(jìn)一步提漲，又使已經(jīng)購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)者的財產(chǎn)得到增加，使其因此成為樂(lè )于維護社會(huì )穩定的階層。隨著(zhù)這個(gè)階層人數的增加，實(shí)際意味著(zhù)中國在用一種商業(yè)和政策手段強行催生和擴大一個(gè)中產(chǎn)階級隊伍。而一個(gè)擁有較強大中產(chǎn)階級階層的國家，通常都較為穩定。

　　而中國社科院金融所金融市場(chǎng)研究室主任曹紅輝認為，中國和日本所處的階段也有很大差異。日本當時(shí)已經(jīng)完成了工業(yè)化、城市化過(guò)程基本結束。中國則仍處于城市化中期，農村城鎮化以及城鎮人口改善住房，都會(huì )帶來(lái)許多剛性需求。

　　“日本當時(shí)人口老齡化加速，而中國剛剛開(kāi)始，再過(guò)10年，才有可能和日本當年一樣。人口老齡化后，房地產(chǎn)的剛性需求才會(huì )下降�！辈芗t輝說(shuō)。

　　美國彭博社3月31日援引日本銀行、瑞士銀行的分析師的話(huà)也認為，中國目前不像80年代的日本，更像處于房地產(chǎn)大發(fā)展的70年代的日本。當時(shí)日本經(jīng)濟發(fā)展、收入增加，且有大批人流入城市創(chuàng )造了剛性需求。

　　“經(jīng)濟增長(cháng)將因崩盤(pán)跌到2%”

　　“從來(lái)沒(méi)有一棵樹(shù)能長(cháng)到天上去，沒(méi)有一個(gè)泡沫能吹得無(wú)窮大，也沒(méi)有一個(gè)國家靠修房子可以修出一個(gè)現代化強國�！辈芗t輝說(shuō)，“房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”雖然有很多漏洞，中國和日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有很多不同，但是長(cháng)期看來(lái)，崩盤(pán)的可能性并非不存在。

　　曹紅輝認為，理論上說(shuō)，房地產(chǎn)成為一個(gè)國家的支柱產(chǎn)業(yè)是正確的。但是，如果房地產(chǎn)業(yè)擠占了其他行業(yè)的利潤，都是問(wèn)題了。

　　一個(gè)現實(shí)的例子是，溫州商人越來(lái)越熱衷于炒房，就是因為制造業(yè)利潤率太低，他們把行業(yè)內上下游的資金整合在一起，投入到房地產(chǎn)業(yè)。

　　“窮人買(mǎi)房，擠占了他現在和未來(lái)的消費，富人炒房，擠占了對新興的、高科技含量的事業(yè)的投入。如果大量資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)就是危險的�！辈芗t輝說(shuō)。

　　國際貨幣基金組織前首席經(jīng)濟學(xué)家肯尼思·羅戈夫上個(gè)月在日本接受采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，中國的地產(chǎn)泡沫可能在10年內破裂，屆時(shí)經(jīng)濟增長(cháng)率將跌到2%。

　　“泡沫無(wú)法避免，是否崩盤(pán)，則純粹在一個(gè)‘度’字�！币恍┤毡窘�(jīng)濟界人士告訴記者，參考日本經(jīng)驗，中國如果要避免房地產(chǎn)泡沫引發(fā)“崩盤(pán)”危機，恰當地掌握社會(huì )購買(mǎi)能力的限界，不過(guò)分預支未來(lái)發(fā)展成本，是一個(gè)極重要的因素。 （記者薩蘇 記者張皓雯）