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　　3月份，北京的東、北、南都出現了郊區商品房新開(kāi)盤(pán)價(jià)格超過(guò)城區次新房的現象，接近六環(huán)的商品房?jì)r(jià)格超過(guò)四環(huán)次新房?jì)r(jià)格。(《新京報》4月7日)

　　郊區房?jì)r(jià)暴漲，我認為有個(gè)重要原因：不合理的商品房按揭制度逼得大量購房者不得不購買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)，導致郊區新盤(pán)與城區新盤(pán)價(jià)格出現嚴重倒掛。

　　以北京CBD核心地帶附近的西大望路一帶為例，這一帶的次新房?jì)r(jià)格一般在26000元/平米左右，但銀行按揭時(shí)最高只能評估到20000元/平米，甚至是15000元/平米；而新房?jì)r(jià)格則不低于35000元/平米。以購買(mǎi)100平米住宅為例，20%的首付，購買(mǎi)26000元/平米的次新房需要100萬(wàn)元以上首付，而購買(mǎi)35000元/平米的新房則只需要70萬(wàn)元首付。

　　70萬(wàn)元首付對于許多購房者來(lái)說(shuō)，仍然是不可承受之重，因此他們再一次把目光轉向了郊區。是買(mǎi)28000元單價(jià)的郊區新房好呢，還是買(mǎi)每平米17000元的次新房好？正確的答案顯然是后者。但現實(shí)堅硬的按揭制度再一次把人們逼向了選擇前者！因為如果是選擇后者，銀行評估的次新房?jì)r(jià)格可能只有11000元每平米，這樣，買(mǎi)100平米單價(jià)17000元的次新房，總價(jià)是170萬(wàn)元，卻只能按評估價(jià)格11000元/平米的80%向銀行貸款，可貸得88萬(wàn)元，其余82萬(wàn)都需要購房者現金支付。而買(mǎi)100平米28000元每平米的新盤(pán)，購房者的現金支出只需首付款56萬(wàn)元！

　　此外，由于稅費制度收緊，購買(mǎi)次新房的營(yíng)業(yè)稅、中介費等，需要比購買(mǎi)新房平均多出5個(gè)左右百分點(diǎn)，每200萬(wàn)元的住房，又要多出近10萬(wàn)元現金。進(jìn)一步導致購買(mǎi)次新房的現金要比購買(mǎi)新房高得多。

　　長(cháng)期以來(lái)，我們的住房按揭制度都是有利于開(kāi)發(fā)商的，開(kāi)發(fā)商定多少價(jià)銀行都認可，但是次新房哪怕比同地段新房?jì)r(jià)格低得多，到銀行按揭時(shí)的評估價(jià)格都比實(shí)際交易價(jià)格低很多。這樣做原本是有它的道理的，就是銀行為了降低按揭風(fēng)險，防范購房者做高交易價(jià)格以便多套取銀行貸款。

　　但這卻給了開(kāi)發(fā)商極大的空子可鉆，他們可以把房?jì)r(jià)抬到比次新房甚至是剛從開(kāi)發(fā)商手里賣(mài)出的次新房?jì)r(jià)格高得多，因為很多購房者由于現金首付能力有限，被迫轉向新房。

　　更有甚者，不合理的按揭制度還有利于開(kāi)發(fā)商假按揭，反正價(jià)格都是由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，如果他想故意提高價(jià)格以捂盤(pán)，那可以把價(jià)格抬得很高，起到一箭雙雕的效果：一是達到捂盤(pán)目的，二是由于價(jià)格跟成本相差巨大，他們只要有少量的樓盤(pán)假按揭成功，就能輕易從銀行套取足夠“過(guò)冬”的資本金。

　　為了打擊哄抬房?jì)r(jià)，防范銀行信貸風(fēng)險，也許該修正銀行按揭制度了。

　　□童大煥(媒體人)