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　　在上一篇文章中，筆者提出了當前對房地產(chǎn)調控為什么會(huì )失敗的原因在于缺乏一個(gè)明確的調控目標，缺乏衡量這個(gè)目標的精確指標，更缺乏對房地產(chǎn)調控的大思路。中國要防止出現各國高速發(fā)展時(shí)常常伴隨著(zhù)的房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與崩盤(pán)的宿命，就要試圖找出一套新的辦法，走出一條新路。(見(jiàn)拙作《應把調控物價(jià)的機制運用到調控房?jì)r(jià)上》上海證券報2010年2月11日)

　　那么，應該如何調控房地產(chǎn)呢？

　　筆者提出，要用調控通貨膨脹的方式來(lái)調控房地產(chǎn)的價(jià)格。要想對付通貨膨脹一樣，給出一個(gè)社會(huì )每年所能承受價(jià)格變化區間。在這個(gè)區間內，大家相安無(wú)事。超過(guò)了這個(gè)區間時(shí)，就要像對付通貨膨脹一樣，各種措施共用之，全社會(huì )共討之。用這樣的方式把房地產(chǎn)泡沫抑制在搖籃之中。

　　要建立起一套類(lèi)似調控通脹一樣的調控房地產(chǎn)的機制，首先就要構建一套科學(xué)的房?jì)r(jià)指標體系。如果沒(méi)有一套由國家統計局定期發(fā)布的、權威的消費者物價(jià)指數，即CPI，就根本不可能實(shí)行對通貨膨脹的管理。同樣地，對房地產(chǎn)也要建立起一套權威的、精確合理的房?jì)r(jià)指標體系。

　　這套體系首先是權威的。不能今天由統計局發(fā)一套指標，明天由其他部門(mén)再發(fā)一套，后天由發(fā)改委又發(fā)一套指標。這套數據應該是統一的、唯一的。

　　更重要的是，這套數據應該是合理的與精確的。它是合理的，就是說(shuō)它一定要反映出各地房地產(chǎn)價(jià)格的變化，特別是與基本民生聯(lián)系特別緊密的那部分房地產(chǎn)價(jià)格的變化。它是精確的，就是說(shuō)它要真實(shí)準確地反映這種變化，指標的設計要有很強的科學(xué)性，有理論支撐，要經(jīng)得起學(xué)界的挑戰。

　　那么，如何建立這樣一套指標呢？筆者在這里只提出幾個(gè)原則。

　　首先，這個(gè)指數不應該像CPI一樣，把各種商品價(jià)格都包括在內。因為宏觀(guān)層面調控的著(zhù)眼點(diǎn)應該盯住與大眾住房有關(guān)的中低檔房地產(chǎn)，所以這一指標包括的只是100平方米(或是90，或是120平方米)以下的，以普通老百姓基本住房為主的房地產(chǎn)價(jià)格。

　　第二，它應該不包括農民的房地產(chǎn)。因為這是一個(gè)完全不同的市場(chǎng)。一般鄉鎮的商品房地產(chǎn)價(jià)格可能也不應該算入。

　　第三，它也不應該包括那些不能及時(shí)上市的、沒(méi)有正常交易的房地產(chǎn)，如廉租房、或是限制交易的經(jīng)濟適用房、低價(jià)房等。因為這些房?jì)r(jià)是被政策所限制，不是真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。把它們算進(jìn)去就可能低估了房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

　　筆者稱(chēng)這個(gè)指數為城市基本房?jì)r(jià)指數。

　　第四，當然也不排除同時(shí)也應該建立高檔房地產(chǎn)價(jià)格指數、鄉鎮房地產(chǎn)價(jià)格指數以及其他的什么類(lèi)別的房地產(chǎn)價(jià)格指數。但是從調控的角度來(lái)看，我們應該盯住的是城市基本房?jì)r(jià)指數。這個(gè)指數應該有全國性的，也有各省市的。

　　有了這樣的一個(gè)權威的城市基本房?jì)r(jià)指數，還要考慮建立另一個(gè)重要指標，筆者稱(chēng)之為房?jì)r(jià)變化容忍度指標。就如同對通貨膨脹的調控一樣，房?jì)r(jià)指數在這個(gè)指標之下，宏觀(guān)層面的調控政策不啟動(dòng)。而當基本房?jì)r(jià)指數超過(guò)了這個(gè)指標，宏觀(guān)層面的手段，甚至微觀(guān)手段就要上了。

　　筆者建議，這個(gè)指標首先要略高于3%-4%的通脹容忍度。第二，這個(gè)指標要與城市居民的平均收入增長(cháng)率掛鉤。當收入增長(cháng)較快時(shí)，房?jì)r(jià)容忍度指標可以高一些，反之亦然。第三，這一指標應該僅與房?jì)r(jià)的變化有關(guān)，而跟當前房?jì)r(jià)的絕對值無(wú)關(guān)。也就是說(shuō)，要承認歷史，要承認不同城市房?jì)r(jià)的差別。

　　有了城市基本房?jì)r(jià)指數，有了房?jì)r(jià)容忍度指標，又應該如何對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀(guān)層面的調控呢？這個(gè)問(wèn)題太復雜，一篇文章寫(xiě)不完，請再聽(tīng)下回分解。 (中國發(fā)展研究基金會(huì )副秘書(shū)長(cháng) 　湯敏)