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　　個(gè)人住宅消費稅近期將試點(diǎn)開(kāi)征，重慶試征方案獲決策層批復。記者從接近財政部的權威人士處了解到，目前《房地產(chǎn)稅暫行條例》已經(jīng)由財政部稅政司著(zhù)手修訂，或將在近期內公布試行。另一方面，住建部也將“限購”權限下放給地方政府。(4月18日中國經(jīng)濟網(wǎng))

　　現下，有兩個(gè)情勢須要房地產(chǎn)調控出重量級“組合拳”：一則，房?jì)r(jià)畸高已經(jīng)到了官方“忍無(wú)可忍”草野“民怨沸騰”、房地產(chǎn)泡沫做大不僅影響經(jīng)濟發(fā)展而且影響社會(huì )穩定的地步；再則，此輪房地產(chǎn)調控是在“屢漲屢調屢調屢漲”尷尬困局下出手，如何調控不僅關(guān)乎直接調控效用，而且關(guān)乎政府宏觀(guān)調控能力和回歸調控公信力。作為宏觀(guān)調控的重要工具，在土地第一拳信貸第二拳打出后，稅收第三拳出拳正當其時(shí)。

　　我注意到報道稱(chēng)：財政部思路是希望先在不開(kāi)征新稅種的情況下，對大戶(hù)型、非自住高檔住宅保有環(huán)節征收稅費，以控制樓市投資。上述權威人士表示，個(gè)人住宅消費稅將有可能分為不同形式在多個(gè)城市試點(diǎn)。其中，首先是對高端房產(chǎn)交易征稅，即特別房產(chǎn)消費稅，將會(huì )在重點(diǎn)城市試點(diǎn)開(kāi)征，具體稅率以及如何界定高端房產(chǎn)仍在敲定中。對于擁有多套房產(chǎn)的特別消費稅的稅率，據記者了解，將根據買(mǎi)賣(mài)家庭擁有的住房套數進(jìn)行區分，買(mǎi)賣(mài)家庭第二套以上住房的，稅率將根據情況規定為交易差額的20%-50%之間。據悉，“兩會(huì )”后，重慶市已將“特別房產(chǎn)消費稅”的征收方案上報國務(wù)院。而有知情人士透露，目前決策層已批復當地財稅部門(mén)會(huì )同住房部門(mén)準備操作此事。也就是說(shuō)，現下在房屋保有環(huán)節開(kāi)征個(gè)人房產(chǎn)稅大抵已由坊間傳言變成箭在弦上，開(kāi)征只是早晚之事。

　　我的問(wèn)題是，當下要開(kāi)征個(gè)人房產(chǎn)稅更要收足房產(chǎn)商土地增值稅。土地增值稅功能是國家對房地產(chǎn)增值征稅，以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。從1994年開(kāi)始，稅務(wù)總局規定按照四級超率累進(jìn)稅率征收土地增值稅。即增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%。然而在實(shí)際執行過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算存在較大的技術(shù)難題，同時(shí)沒(méi)有嚴格的征繳時(shí)限，土地增值稅一直采取預征的權宜之計，大部分地區按預售商品房收入的1%到2%的比例征收。也就是說(shuō)土地增值稅遠遠沒(méi)有征足，換言之，此稅種應當發(fā)揮的杠桿調節作用受到削弱甚至并未得到發(fā)揮。一位不愿透露姓名的政協(xié)委員提供的未公開(kāi)的政協(xié)提案顯示，根據計算，2005年到2009年土地增值稅共流失2.52萬(wàn)億。該委員強烈建議全面清算土地增值稅控制房?jì)r(jià)，防止國家土地收益流失。

　　作為稅務(wù)人員，我注意到，此前土地增值稅繳納一般是按一個(gè)預征比例在銷(xiāo)售房屋時(shí)同流轉稅一起繳納，等到項目開(kāi)發(fā)符合清算條件時(shí)再進(jìn)行清算。而由于土地增值稅稅率較高，以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往采取分期開(kāi)發(fā)、保留尾盤(pán)以及各種財務(wù)手段拖延和逃避清算。國家稅務(wù)總局2007年初發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，徹底改變了土地增值稅清算條件，規定已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；以及取得銷(xiāo)售(預售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的都必須進(jìn)行土地增值稅清算。然而，其后由于金融危機影響該要求并未得到很好落實(shí)。以北京為例，數百家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，完成了土地增值稅清算的企業(yè)可能不到1%。

　　土地增值稅能否得到依法清算到位，不僅關(guān)系其作為稅收工具在房市調控中功能作用的發(fā)揮，更關(guān)乎稅法尊嚴和稅負公平。如果早有法律規定、針對房地產(chǎn)商的土地增值稅都收不到收不足，對居民開(kāi)征房地產(chǎn)卻要應收盡收“顆粒歸倉”，即便房?jì)r(jià)下來(lái)了也不合公平正義，后者心理也不會(huì )平衡。因此，決策部門(mén)在開(kāi)征個(gè)人房產(chǎn)稅同時(shí)，首先必須“將土地增值稅清算進(jìn)行到底”。 作者：陳慶貴