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從2000年到2009年的十年間,全國住宅銷(xiāo)售均價(jià)從2017元/平方米上漲到4474元/平方米,北京、上海等一線(xiàn)城市中心地段上漲5倍以上。
十年間,代表供給的房屋竣工面積從2.3億平方米增長(cháng)到7.02億平方米,復合增長(cháng)率達到13.20%;而代表購買(mǎi)力的M2的復合增長(cháng)率達到了17.84%、儲蓄存款的復合增長(cháng)率達到16.83%。
自2005年之后,無(wú)論總量還是增速,房屋銷(xiāo)售量均超過(guò)竣工量,庫存告急。
房?jì)r(jià)仍由供求關(guān)系決定,供需缺口的存在無(wú)疑成為房?jì)r(jià)上漲的主要原因,供應力與購買(mǎi)力的不均衡增長(cháng)共同加大了樓市虛火。此次調控加大供給、控制過(guò)量貨幣進(jìn)樓市,可以說(shuō)是對癥下藥。
供銷(xiāo)缺口不斷加大
從2000年起,新增商品房供應總體保持較高水平,但依然趕不上居高不下的購房熱情,這是導致房?jì)r(jià)出現明顯上漲的重要原因之一。
Wind數據顯示,2000年至今的十年間,代表新增供應的房地產(chǎn)年度新開(kāi)工面積和商品房竣工面積呈逐年遞增趨勢。同樣地,代表實(shí)際需求的商品房銷(xiāo)售面積也在逐年增長(cháng),并且自2005年之后,無(wú)論總量還是增速,銷(xiāo)售均超過(guò)竣工。
根據統計,十年內(截至2010年3月),房地產(chǎn)新開(kāi)工面積累計達到70.6億平方米,商品房竣工面積累計達46.46億平方米;而銷(xiāo)售方面,商品房銷(xiāo)售面積累計達49.7億平方米。銷(xiāo)售面積超出竣工面積約3.3億平方米。同時(shí),十年間,除去2008年之外,其余年份銷(xiāo)售面積增幅均大于竣工面積增速,供給的增速遠遠低于需求。
從數據中不難發(fā)現,供需缺口的存在是推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的癥結之一,這一趨勢自2005年起表現得更為明顯,也正是從2005年起,全國房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始了一波明顯上漲。
2004年之前的5年時(shí)間,商品房年度銷(xiāo)售面積均小于年度竣工面積,5年供給比需求多出3.16億平方米。
但是,自2005年起,年度銷(xiāo)售面積開(kāi)始大于年度竣工面積,5年時(shí)間,需求比供給多出6.4億平方米。供需缺口也在逐年拉大,該缺口在2007年和2009年表現得尤為明顯,銷(xiāo)售增速幾乎達到同期竣工增速的2倍多,這兩年全國房?jì)r(jià)出現大幅上漲。
2009年,商品房竣工面積7.02億平方米,同比增長(cháng)20%,銷(xiāo)售面積則達到9.37億平方米,同比增長(cháng)51%;2007年,商品房竣工面積為5.82億平方米,同比增長(cháng)9.84%,但銷(xiāo)售面積則達到7.62億平方米,同比增長(cháng)25.64%。
2008年受全球金融危機及國內經(jīng)濟放緩等諸多因素影響,商品房銷(xiāo)售面積同比下降18.51%至6.21億平方米,竣工面積則同比上漲0.46%至5.85億平方米。這其中,上年新增供給的加大也成為“助跌”因素,2007年的新開(kāi)工面積同比增幅達到自2004年以來(lái)的新高21%。
有專(zhuān)家認為,新開(kāi)工面積的下降直接導致未來(lái)供應減少,2009年部分大城市房?jì)r(jià)漲幅較大源于2008年部分項目停緩工,導致供應量偏少,無(wú)法滿(mǎn)足突然涌出的自住需求和投資投機需求。數據顯示,2008年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為9.76億平方米,同比僅略增3.15%,為十年以來(lái)的最低增速。
2010年前3個(gè)月,商品房累計竣工面積達到1.11億平方米,同比增長(cháng)12.04%;商品房銷(xiāo)售面積達到1.54億平方米,同比增長(cháng)35.83%。這或許可以解釋今年一季度房?jì)r(jià)大幅上漲的主要原因。
房?jì)r(jià)背后的貨幣推手
從長(cháng)期來(lái)看,我國的廣義貨幣供應量(M2)增速始終保持在高位運行。
有數據顯示,2009年7月份,我國M2已經(jīng)超過(guò)美國,成為全球第一貨幣大國。如果把視線(xiàn)放得更遠,就不難發(fā)現我國的貨幣發(fā)行量一直保持在10%以上的增速。
據Wind數據統計,在1990年至今的20年里,我國M2的同比均保持在兩位數的增長(cháng)幅度,復合增長(cháng)率達到21.37%;近十年內,M2增速穩定在17%左右。在資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的2007年,M2的增速為16.72%。相比之下,2009年M2的增速高達27.68%,已經(jīng)遠遠偏離平均水平。
M2不僅反映了社會(huì )的現實(shí)購買(mǎi)力,還反映出了潛在的購買(mǎi)力水平。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的比重越來(lái)越大,超額供應的貨幣過(guò)量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。開(kāi)發(fā)商從銀行獲得貸款的可能性增加,刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展;居民通過(guò)銀行信貸將對住房的潛在需求轉變?yōu)橛行枨?焖僭鲩L(cháng)的貨幣供給在加劇市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫的同時(shí),也成為高房?jì)r(jià)的背后推手。
專(zhuān)家表示,理論上M2的增速應該等于GDP增速加上CPI。不過(guò)在通常情況下,M2增速高于GDP增速5-8個(gè)百分點(diǎn)都屬于正常水平。然而據測算,我國自1990年開(kāi)始的20年間,二者的差值平均達到11.68%,超出了正常水平。尤其是在2009年,這一差值達到18.98%。
在M2中,我國一直保持著(zhù)較高的儲蓄率,20年間儲蓄存款基本保持兩位數的增速,近10年內儲蓄存款年平均增長(cháng)16%,2009年末儲蓄存款已經(jīng)達到26.08萬(wàn)億元。在通脹預期下,人們需要通過(guò)各種途徑為手中的資金進(jìn)行保值增值,而這部分潛在的購買(mǎi)力主要的投資渠道就是股市和樓市。
中國指數研究院數據顯示,2001-2009年期間,貨幣投放對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響十分明顯,M2、房地產(chǎn)各類(lèi)貸款與銷(xiāo)售面積和價(jià)格的走勢大致趨同。據測算,在其他因素不變的前提下,2009年M2快速增長(cháng)導致商品房?jì)r(jià)格上漲9.7%,商品房銷(xiāo)售面積增加18.8%。
盡管央行將2010年M2增速目標定在17%左右,同時(shí)也加大了對貨幣投放的控制力度,但是由于我國的經(jīng)濟增長(cháng)主要依靠投資拉動(dòng),因此從長(cháng)期來(lái)看,大量的貨幣投放仍不可避免,這就使得資產(chǎn)價(jià)格在長(cháng)期內處于上漲區間。難怪有專(zhuān)家這樣認為,我國貨幣供應的速度是世界主要經(jīng)濟體的2倍左右。如果廣義貨幣供應量的增幅不降到與GDP的增幅相接近,房?jì)r(jià)可能還有上漲壓力。
控制需求能否對癥下藥
房地產(chǎn)價(jià)格的如火如荼上漲,不僅會(huì )導致購房市場(chǎng)的扭曲,更會(huì )導致資產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步膨脹,帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險。由此,政府近期頻繁發(fā)出針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控“組合拳”,以期抑制樓市虛火。
4月17日,國務(wù)院發(fā)出關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知,其中便表示要“增加住房有效供給”,要求住房城鄉建設部門(mén)加快對普通商品住房的規劃、開(kāi)工建設和預銷(xiāo)售審批,盡快形成有效供應;同時(shí),要求各地調整住房供應結構,明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。
不過(guò),業(yè)內表示,增加供應是個(gè)長(cháng)期目標,由于從土地出讓到開(kāi)工形成有效市場(chǎng)供應的工程時(shí)滯,使房地產(chǎn)行業(yè)的供給在短時(shí)間內難以迅速提升。
此次調控更多的是從抑制需求入手,通過(guò)對需求的打壓達到短期緩解市場(chǎng)供求壓力的目的。無(wú)論是對于首套、二套、三套房的首付比例及利率水平的提高,還是對價(jià)格過(guò)高地區三套房住房貸款的暫停發(fā)放,以及對外地購房的抑制,均是從信貸政策入手,抑制過(guò)量貨幣進(jìn)入樓市的趨勢。
以中歐國際工商學(xué)院教授許小年為代表的一批經(jīng)濟學(xué)家認為,要降房?jì)r(jià)就應該緊貨幣、寬供應。專(zhuān)家也指出,目前出臺的一系列政策主要是從結構層面對信貸進(jìn)行調整,但目前貨幣供應總量仍處在較高水平,并未出現明顯下降,未來(lái)的政策還應該在調結構的基礎上,更加著(zhù)眼于總量的調控。(于萍)
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