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　　自4月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議研究部署遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施以來(lái)，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策便接連不斷。對此各大券商分析師發(fā)報告表示，此次調控政策力度前所未有，是對需求尤其是投資性需求的遏制，政策將起到抑制房?jì)r(jià)上漲的切實(shí)效果；就房地產(chǎn)板塊而言，盡管當前估值較低，但未來(lái)業(yè)績(jì)不確定性增加，短期仍存在下行風(fēng)險而缺乏上漲動(dòng)力。

　　能有效抑制需求

　　長(cháng)城證券劉昆認為，組合政策不僅嚴厲，且針對性強，調控力度超出預期。中央政府祭出如此嚴厲的手段，一方面是為了防止資產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹，造成金融風(fēng)險；另一方面，在前期房?jì)r(jià)越調越高的情況下，政策已經(jīng)失去了公信力。如果仍然維持逐步收緊態(tài)勢，短期內改變不了大眾對房?jì)r(jià)一致看漲的預期，反而會(huì )進(jìn)一步加劇政策失效的局面。為了重建市場(chǎng)預期，管理層不得不開(kāi)出猛藥。

　　銀河證券丁文表示，暫停發(fā)放貸款、限制外地人購房，以及限定購房套數等將非常有效地打擊投機炒房者，同時(shí)對首套房和二套房也都分別提高了首付比例和貸款利率，因此對改善性自住需求也起到了抑制作用。

　　西南證券崔秀紅表示，政策將會(huì )使房地產(chǎn)市場(chǎng)加快進(jìn)入調整期，政策的效應則在下半年會(huì )更加集中地體現。樓市的供需狀況將在短期內發(fā)生較大改變，從而引導大眾對房?jì)r(jià)預期從看漲到看跌，加重市場(chǎng)觀(guān)望心理，因此短期內只有特別急迫的剛性需求會(huì )出手買(mǎi)房，樓市銷(xiāo)量的大幅下降難以避免。

　　房?jì)r(jià)方面，二手房?jì)r(jià)會(huì )率先調整，新房?jì)r(jià)格在開(kāi)發(fā)商資金充裕的支撐下，調整時(shí)間將滯后1-2個(gè)季度。新開(kāi)工計劃的下調將在下半年體現。從2008年的情況看，新開(kāi)工面積的調整，會(huì )滯后銷(xiāo)量半年左右時(shí)間，預計二季度銷(xiāo)量的下降，將影響開(kāi)發(fā)商下半年的開(kāi)工計劃，尤其在四季度可能體現得更為明顯。

　　但是，業(yè)內也認為，由于政策過(guò)于嚴厲，判斷政策的持續性不強，更多的屬于臨時(shí)性政策。

　　國信證券方炎表示，政府目前調控措施并沒(méi)有顯示出長(cháng)期化、制度化的特征，更多是戰術(shù)層面的舉措，新政的臨時(shí)性、實(shí)驗性和地方特色非常明顯，導致中國房?jì)r(jià)長(cháng)期看漲的制度因素和經(jīng)濟因素并沒(méi)有因為當前的調控政策推出而發(fā)生根本變化，預測未來(lái)投資和賣(mài)地收入一旦持續下滑，政策將有望松動(dòng)。

　　板塊仍存下行風(fēng)險

　　受調控消息影響，4月19日、20日，房地產(chǎn)行業(yè)指數連續暴跌，兩日位居跌幅榜首位，累計下跌幅度超過(guò)11%，相關(guān)上市公司跌幅慘重。

　　業(yè)內也在調控政策出臺之際紛紛下調對房地產(chǎn)板塊的行業(yè)評級。

　　長(cháng)城證券劉昆表示，盡管近期地產(chǎn)股在政策壓力下再度調整，估值上具備了一定的安全邊際，但還需觀(guān)察政策對樓市的效果。如果政策取得了預期效果，既遏制了房?jì)r(jià)的上漲又未導致樓市進(jìn)入低迷，則地產(chǎn)股有望迎來(lái)估值修復的反彈行情；如果政策收緊導致銷(xiāo)量銳減、新盤(pán)價(jià)格下調，則必將影響行業(yè)今明兩年的業(yè)績(jì)，估值優(yōu)勢不復存在。

　　西南證券崔秀紅也認為，短期政策利空出盡不構成買(mǎi)入理由，重磅政策將很快對樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，從而加大行業(yè)今明兩年業(yè)績(jì)的不確定性。

　　國都證券鄒文軍指出，在政策風(fēng)險與房?jì)r(jià)高位引發(fā)的自身調整風(fēng)險的疊加共振之下，樓市對政策的反應有可能超出政策本身對樓市的影響，從而過(guò)度反應，尤其在短期成交量上。盡管房地產(chǎn)整體估值水平處于歷史低位，但樓市前景的不確定性尚難以量化，短期仍存在下行風(fēng)險而缺乏上漲動(dòng)力，仍建議減持或低配持股。

　　銀河證券丁文表示，政策出臺對打擊投機性需求效果明顯，房地產(chǎn)交易量有可能陷入萎縮，隨著(zhù)交易量的萎縮，房?jì)r(jià)可能出現調整。建議對地產(chǎn)股暫時(shí)采取觀(guān)望的態(tài)度。此外，由于北京、上海、深圳、重慶等一線(xiàn)城市異地投機性和投資性購房比例較高，受影響更大，同時(shí)對高檔房產(chǎn)征收保有稅以及全面清理土地增值稅等的實(shí)施可能性增強，建議暫時(shí)回避一線(xiàn)城市和產(chǎn)品結構以高檔住宅為主的房地產(chǎn)上市公司。(記者 王錦)