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　　在歲末年初政策頻出而房?jì)r(jià)逆市上揚的大背景下，中央要求在全國范圍內實(shí)行差別化住房信貸政策�！懊退帯闭{控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現階段性萎縮、房?jì)r(jià)觸頂并將逐步下行現已成為業(yè)界共識。

　　開(kāi)發(fā)商資金鏈很受傷

　　信貸定向緊縮，樓市再臨大考。在市場(chǎng)議論投資客驚慌失措的同時(shí)，別忘了開(kāi)發(fā)商可能是內傷最重的一方。

　　“2007至2009年，中國樓市‘兩興一衰’的跌宕起伏，關(guān)鍵性的影響因素其實(shí)是融資環(huán)境和資金的流動(dòng)性�！敝性�地產(chǎn)研究董事程澐博士分析提出，在資金旺盛流動(dòng)的情況下，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，樓市活躍、融資順暢促進(jìn)其擴張及投資開(kāi)發(fā)；反之，若流動(dòng)性嚴重不足，市場(chǎng)萎縮，企業(yè)亦收縮戰場(chǎng)、減少開(kāi)發(fā)。

　　從表現上看，在房貸新政接踵而至的上周，上海樓市依然表現出量升價(jià)漲的局面，佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)聯(lián)合提供的數據顯示：上周上海純商品住宅成交面積34.4萬(wàn)平方米，與前周相比上漲了33%；成交均價(jià)為23572元/平方米，環(huán)比前周上漲了12%�！吧唐纷≌�成交價(jià)再次突破前期高點(diǎn)，并創(chuàng )出了歷史新高，不過(guò)房?jì)r(jià)高企已經(jīng)引起政府出臺更為嚴厲的調控政策，開(kāi)發(fā)商也不再有漲價(jià)動(dòng)力�！庇油�房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟直言。事實(shí)上，一些急于出貨的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始試探性地打折促銷(xiāo)。

　　而開(kāi)發(fā)商最怕的其實(shí)是連鎖反應、惡性循環(huán)。嚴厲且幾乎即刻施行的新政使得市場(chǎng)內買(mǎi)賣(mài)雙方均“偃旗息鼓”，有項目在售的開(kāi)發(fā)商更顯得進(jìn)退兩難。有市場(chǎng)人士認為，此次的新政肯定會(huì )使成交量下滑，但量跌不一定還能帶動(dòng)價(jià)格下調，因為和以往的調控一樣，大部分開(kāi)發(fā)商會(huì )盡力持盤(pán)觀(guān)望，以供應量萎縮來(lái)“支撐”政策消化期的房?jì)r(jià)。但也有上海開(kāi)發(fā)商向記者表示，基于調控施壓，現在開(kāi)發(fā)商不敢也不會(huì )捂盤(pán)，但是銷(xiāo)售策略會(huì )如何調整，需先對新政效果進(jìn)行觀(guān)察，資金壓力大的自然降價(jià)可能性也大。

　　其中值得一提的是那些在去年大舉拿地、甚至不惜高價(jià)圈地的開(kāi)發(fā)商，由于政府已經(jīng)在嚴打違規囤地，再加上住建部昨天又嚴令規范商品住房預售，言下之意就是加快開(kāi)發(fā)、不許捂盤(pán)。甚至于住建部還鼓勵各地推行現房銷(xiāo)售，如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈更是受到多重壓力。無(wú)論是土地、建設、銷(xiāo)售，任何一環(huán)沒(méi)處理好，都可能面臨“滅頂之災”，屆時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的大洗牌恐怕也在所難免。

　　投資客被逼到死角

　　至于新政對樓市需求方的影響，已經(jīng)從近日二手房拋盤(pán)量激增卻鮮有接手等情況中不言自明。同時(shí)，這次新政調控旨在改變樓市的供需狀況，矛頭雖直指投資投、機性需求，但也涉及了一部分改善性需求，應該說(shuō)在需求這一方面大力擰緊了水龍頭，寧可“錯殺”，不可放過(guò)。

　　而從影響范圍來(lái)看，程澐向記者提供的一系列數據可能更說(shuō)明問(wèn)題。如根據中原地產(chǎn)對二手房購房者的貸款情況統計，目前購房者依然較多地依賴(lài)于銀行貸款，2010年3月北京、廣州、深圳及天津四大城市平均有超過(guò)七成的成交案例使用了銀行貸款，其比重分別為71%、77.5%、64.2%和78.4%。另從投資性購房來(lái)看，2010年3月京、滬、穗、深、津五大城市的二手房投資性購房比例平均達兩成，其中上海和深圳分別為26%和23%。再考慮一手房市場(chǎng)，市場(chǎng)內實(shí)際投資性購房的比重應該更高。此外，隨著(zhù)城市吸引力的提升，城市中非本地購房者的比例增加，如2010年3月上海二手房成交中的外地購房者比重超過(guò)三成。方方地產(chǎn)咨詢(xún)副總監趙豫川還介紹，近兩年上海樓市內非居民購房集中，在城鄉結合部可能占總交易量的六成左右，在市區至少也占三成以上，異地需求可以說(shuō)是舉足輕重。

　　顯然，此次新政在抑制投資投機性購房方面，更細則化，更具針對性�！耙幌盗行麓胧┎坏�增加了購房者的資金成本，而且切斷了其多次融資的源頭。因此，一旦嚴格執行，則相當于掐住了其炒房的咽喉，對市場(chǎng)的沖擊可想而知�！背虧分毖�。

　　政府兩弊相衡取其輕

　　此次中央的政策思路同樣值得玩味。世聯(lián)地產(chǎn)的分析師指出，中國宏觀(guān)調控的主要方式是“中央定政策、地方來(lái)執行”，同時(shí)地方政府也有一定的決策自由權。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀(guān)調控方面中央對地方政府的約束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟利益和自身發(fā)展的需要而消極執行中央政策的情況時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)也是如此。中央與地方的博弈已經(jīng)是調控屢屢成為“空調”的最主要原因。但這一次，房?jì)r(jià)愈調愈高的態(tài)勢已將中央的調控置于十分尷尬的境地，如何能夠兌現承諾“以民為先”成為本屆政府當前的工作重點(diǎn)，新政在這樣的大背景下出臺，用意自然不言而喻。

　　也有人指出，此次調控力度可能過(guò)猛，可能錯殺了部分改善型的有效需求，而且開(kāi)發(fā)商、投資客受傷不說(shuō)，銀行同樣面臨壞賬風(fēng)險，甚至有影響經(jīng)濟增速的問(wèn)題。對此，房地產(chǎn)經(jīng)濟研究專(zhuān)家鄧浩志認為，相較而言，當前高房?jì)r(jià)所積累的民怨、金融安全、經(jīng)濟結構轉型等系列問(wèn)題更突出、更嚴重、更緊迫�！皟珊θ∑漭p，此次‘猛藥’所可能產(chǎn)生的‘副作用’可以暫時(shí)不予以考慮，視具體情況再行微調�！边�有業(yè)內人士表示，此次新政已經(jīng)通過(guò)“精準”的差異化信貸，避免了打擊面的擴大化，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度波動(dòng)。

　　另外，保障性住房建設在此輪調控中的意義顯得非比尋常，因為保障性住房建設除了保民生、平民怨，還可以和商品房建設一樣帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)、拉動(dòng)投資。根據住建部本月披露的年度目標，2010年我國將建保障性住房300萬(wàn)套，各類(lèi)棚戶(hù)區改造住房280萬(wàn)套，各地還要積極發(fā)展公共租賃住房和限價(jià)商品住房。業(yè)內預計年投資額在3000億元以上，如果把建材等上下游產(chǎn)業(yè)加在一起，可拉動(dòng)的投資額還可翻番。

　　巴克萊資本中國經(jīng)濟研究主管、首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生就指出：“我們不認為經(jīng)濟增長(cháng)將受到樓市降溫的重大影響，事實(shí)上，我們認為房地產(chǎn)市場(chǎng)對經(jīng)濟的重要性被夸大了。并且，商品住宅建設的放緩將可能被政府支持的保障性住房建設回升所抵消，對整體投資的影響也是有限的�！�(記者 李和裕)