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　　二套房貸首付50%以上，加快研究調節房產(chǎn)收益稅，探索“綜合評標”的土地出讓方式，明確保障性住房比例……本月中旬房控新政密集出臺，市場(chǎng)各方博弈激烈：杭州樓市量?jì)r(jià)齊跌，武漢成交量急劇上漲。這輪被稱(chēng)為“迄今最嚴”的調控措施將如何改變樓市格局？各方看法不一。

　　信貸“猛藥”能否擊退炒房客？

　　2006年首次啟用房貸措施后，樓市反應立竿見(jiàn)影，5月將房貸首付比例提至30%，商品房?jì)r(jià)漲幅逐月回落。但從年底開(kāi)始，一批炒房客“入市”，房?jì)r(jià)開(kāi)始新一輪上漲。本輪調控政策提出二套房貸首付不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍，這些信貸“猛藥”，能在多大程度上擊退炒房客？

　　【觀(guān)點(diǎn)一】世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì )會(huì )員李明：這次信貸調控是精準打擊，招招“逼命”。當前七成購房者是投機需求，其中六成是靠貸款炒房�！罢J房不認貸”的二套房認定標準，三套房貸停發(fā)，限制外地人購房，將有效打擊炒房行為。我國人多地少，城鎮化正加速推進(jìn)，應該長(cháng)期執行差別化的房貸政策。

　　【觀(guān)點(diǎn)二】湘江偉業(yè)董事長(cháng)方明理：房貸新政只在一定程度上抑制了投機需求，但也打擊了部分剛性需求。廣大中等收入階層對首付比例及利率極度敏感，新政使他們改善住房的愿望難以實(shí)現。中高端項目四成以上的投資者是一次性付款，對于一些資金充裕的投機者而言，新政只是增加了他們的投機成本，并不會(huì )改變盈利本質(zhì)。

　　【點(diǎn)評】房貸新政無(wú)疑將抬高炒房門(mén)檻，抑制投機需求。眼下，相關(guān)部門(mén)還需對一些“暗度陳倉”式的投機加強監管。例如首付提高了，買(mǎi)賣(mài)雙方聯(lián)袂虛假抬高合同金額以獲得足夠貸款；房貸關(guān)閘了，一些人趁鼓勵消費貸款之機，用已有房產(chǎn)抵押申請裝修消費貸款炒房。需要注意的是，有關(guān)政策不要誤傷“剛性需求”者，加大首次購房者的負擔。

　　稅收措施將如何出臺？

　　2005年開(kāi)征二手房交易營(yíng)業(yè)稅，2007年重申土地增值稅清算，是此前樓市調控的主要稅收舉措。加快研究制定“引導個(gè)人合理住房消費和調節個(gè)人房產(chǎn)收益”的稅收政策，則是本輪調控新提法之一。具體的稅收措施將以何種方式出現？模擬征收多年的“物業(yè)稅”，重慶市提出針對高端商品房擬實(shí)行“特別房產(chǎn)稅”，上海等城市正在研究開(kāi)征“房產(chǎn)保有稅”，成為各方熱議的焦點(diǎn)。

　　【觀(guān)點(diǎn)一】華訊商業(yè)地產(chǎn)俱樂(lè )部顧問(wèn)高東旭：美國、德國等發(fā)達國家征收50%到80%的二套房銷(xiāo)售所得稅，抑制投機效果明顯。抑制投機性消費，是我國當前住宅市場(chǎng)實(shí)現平穩增長(cháng)的關(guān)鍵任務(wù)。我國住宅領(lǐng)域的稅收政策存在稅種單一、力度薄弱等方面問(wèn)題，應該在現有營(yíng)業(yè)稅基礎上，開(kāi)征二套房交易所得稅，重點(diǎn)加大多套房投資收益的稅率。至于物業(yè)稅，征收對象應集中在豪宅消費領(lǐng)域。

　　【觀(guān)點(diǎn)二】財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康：就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀而言，適時(shí)在房產(chǎn)保有環(huán)節征稅，是當務(wù)之急。比如推行物業(yè)稅改革就是一個(gè)很好的“時(shí)間窗口”。改革能增加中小戶(hù)型需求比例，減少已建成房屋空置率，促使不動(dòng)產(chǎn)投資者行為收斂；有利于改革現行“土地財政”。從幾年的模擬征收試點(diǎn)看，開(kāi)征這一稅種具有可操作性。

　　【點(diǎn)評】在征收高額物業(yè)稅和交易所得稅的國家，炒房者獲利甚微，樓市投機難成氣候。開(kāi)征房地產(chǎn)保有稅被認為是房?jì)r(jià)調控的“殺手锏”，其征收有可能使樓市投資“無(wú)利可圖”。不過(guò)，房地產(chǎn)是我國“支柱產(chǎn)業(yè)”，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲與大幅下跌均不利于經(jīng)濟發(fā)展。本輪調控中，稅收“靴子”如何落地，各方仍拭目以待。

　　住房“雙軌制”還有多遠？

　　高房?jì)r(jià)下，“蝸居”“人居集裝箱”“膠囊公寓”等新現象層出不窮，專(zhuān)家呼吁建立由政府保障與市場(chǎng)供給并舉的“雙軌制”住房供給體系。在中央強調住房是民生問(wèn)題、遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的背景下，本輪調控只是力度的加大，還是為“雙軌制”的運行奠定基礎？

　　【觀(guān)點(diǎn)一】央行貨幣政策委員會(huì )委員李稻葵：看待本輪調控，不能只看已出臺的措施，更要看政策出臺背后的推動(dòng)力量。年輕人對房?jì)r(jià)的不滿(mǎn)從來(lái)沒(méi)有這么強烈；中央遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的意圖從來(lái)沒(méi)有這么鮮明。有關(guān)土地出讓方式的改善、稅收政策的研究等措施，正在為逐步建立“雙軌制”住房市場(chǎng)體系奠定基礎。

　　【觀(guān)點(diǎn)二】高東旭：通過(guò)房?jì)r(jià)的調整和外部政策環(huán)境的調節，難以完全解決我國住宅市場(chǎng)體制性缺陷。經(jīng)適房政策1998年已經(jīng)出臺，保障性住房建設比例幾年前已提出，結果收效甚微，好的初衷有些只停留在規劃上。建立相應的分類(lèi)供給體系，打破單一的商品化為主體的市場(chǎng)結構，建立分工協(xié)作的“雙軌”體制，是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)建設的根本任務(wù)，這些靠調控政策是難以解決的。當前，住房保障法尚未出臺，相關(guān)的制度體系還未建立，談“雙軌制”還為時(shí)尚早。

　　【點(diǎn)評】從已經(jīng)出臺的措施看，有些仍屬于權宜之策。近期有關(guān)“基本住房保障法”已開(kāi)始征求意見(jiàn)的消息，以及重慶市2000萬(wàn)平方米公租房建設規劃的公布，令公眾看到了住房“雙軌制”端倪。

　　重拳之下房?jì)r(jià)走向何方？

　　我國房?jì)r(jià)自2003年以來(lái)持續上漲，數輪調控使房?jì)r(jià)在一定時(shí)間內趨于平穩或下滑，但隨后又啟動(dòng)新一輪上漲。那么，本輪調控將在多大程度上改變房?jì)r(jià)走勢？

　　【觀(guān)點(diǎn)一】SOHO中國董事長(cháng)潘石屹：房?jì)r(jià)被打下去的可能性不大。首先，開(kāi)發(fā)商資金充裕，七成房地產(chǎn)上市公司現金流超過(guò)100億元。其次，調控措施落實(shí)難度大，例如在房地產(chǎn)保有環(huán)節征稅涉及多方利益博弈，決策和實(shí)施難度不可低估。再次，土地由地方政府壟斷供應，新政策只提探索新的轉讓方式，沒(méi)提改變土地供應主體。

　　【觀(guān)點(diǎn)二】深圳大學(xué)國際金融所所長(cháng)國世平：相比較而言，公眾對加息等貨幣政策不太敏感，對稅收政策則反應強烈。這次國務(wù)院明確提出發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調節作用，稅收政策一旦出臺，房?jì)r(jià)下跌局勢就會(huì )形成，直至房?jì)r(jià)回歸理性，但調控政策關(guān)鍵在于堅持。

　　【點(diǎn)評】確保居者有其屋，是住房政策的第一要務(wù)；遏制投機調控房?jì)r(jià)，是短期內平衡供需的手段之一。目前，房?jì)r(jià)漲勢已有所緩和，市場(chǎng)觀(guān)望情緒明顯，隨著(zhù)后續配套措施的出臺，“遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”的目標有望實(shí)現。當務(wù)之急是抓緊建立住房保障體系，不斷增加住房供給，這比討論樓市“拐點(diǎn)”是否到來(lái)更有價(jià)值。(任芳、葉建平)