中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　沒(méi)有合理的供地制度，樓市難真正“消�！�

　　土地財政或成樓市調控隱憂(yōu)

　　“現在，房地產(chǎn)快到沸點(diǎn)了�！苯裉�，當社科文獻出版社社長(cháng)謝壽光引出這樣的話(huà)題時(shí)，臺下坐滿(mǎn)了來(lái)自政界和學(xué)界的業(yè)內人士，當然還有早早搶占座位的媒體記者。這是《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》發(fā)布會(huì )的現場(chǎng)，人們試圖借著(zhù)一本書(shū)的發(fā)布，探討時(shí)下最熱門(mén)的話(huà)題：房和地。

　　發(fā)端于4月中旬的這一輪樓市調控政策，已經(jīng)被媒體和網(wǎng)民們稱(chēng)為“史上最猛新政”。以控制房貸、打擊投機為主要手段，輔之以增加土地供應、加速保障性住房建設的這套樓市調控組合拳，試圖為高燒的樓市降溫。與中央調控政策相配套的各地的實(shí)施細則正在陸續出臺。就在今天，北京宣布，公積金購二套房首付提至五成，第三套房暫停放貸。

　　自新政出臺以來(lái)，一些地方在“五一”小長(cháng)假期間已經(jīng)出現了樓市遇冷局面，但最終能否實(shí)現樓市的有效軟著(zhù)陸依然還是專(zhuān)家們辯論的話(huà)題，特別是一些地方還在靠土地財政生存的背景下，樓市高溫能否撤火亦還是未知數。

　　沒(méi)有合理的供地制度，樓市難真正“消�！�

　　在今天的發(fā)布會(huì )上，中國土地勘測規劃院地價(jià)所所長(cháng)趙松說(shuō)，房地產(chǎn)牽涉方方面面，個(gè)中問(wèn)題重大而又盤(pán)根錯節，要實(shí)現平穩解決，既需靈活相繼的現時(shí)政策，又需長(cháng)期制度的完善、變革。否則，頭痛醫頭、腳痛醫腳式的救火應急，既勞神費力，也效果難彰。

　　在治本之策這個(gè)問(wèn)題上，土地無(wú)疑是各方關(guān)注的焦點(diǎn)，畢竟沒(méi)有面粉就沒(méi)有面包，另外，在中國，與房子相比，土地問(wèn)題牽涉的層面更復雜。中國社科院管理研究所土地與房地產(chǎn)研究室主任李景國認為，沒(méi)有合理的城市建設供地制度，樓市難以真正“消�！�。也有研究者指出，在土地及相關(guān)利益未觸動(dòng)的情況下，僅僅在需求方大動(dòng)干戈，并不能對樓市有個(gè)徹底的清算，也不能矯正過(guò)往的扭曲。

　　在我國，土地名義上是國家所有，但是一級土地市場(chǎng)卻為地方政府管理。根據全國城市地價(jià)監測組的報告，2009年，全國地價(jià)水平值商業(yè)用地最高，為4712元／平方米；居住用地次之，為3824元／平方米；工業(yè)用地最低，僅為597元／平方米。如此大的區別，“跟政府的GDP偏好和土地財政偏好”大有關(guān)系。

　　李景國等專(zhuān)家認為，地方政府和官員往往愿意低價(jià)或免費供應工業(yè)用地，而另一方面卻對住房用地采取控制的態(tài)度。這樣的安排使得城市土地擴張進(jìn)程中，居住用地乃至住房供給地增長(cháng)遠遠落后于就業(yè)崗位增長(cháng)，最終導致城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地長(cháng)期供不應求的局面，進(jìn)而造成城市化的進(jìn)程中，地價(jià)、房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)。

　　更有甚者，一些地方政府大規模儲備囤積土地，或者利用政府關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)入土地市場(chǎng)高價(jià)拍地，使得房地產(chǎn)價(jià)格的增長(cháng)超過(guò)預期。

　　因此，李景國等建議，有必要建立與城市擴張(或總建設用地增長(cháng))掛鉤的城市居住用地供給制度，各城市應依據年度建設用地增長(cháng)總規模，確定相應的住房用地年度供給計劃規模，國家對各城市住房用地供給計劃規模完成情況核查，對未完成年度住房用地供給計劃規模的城市，凍結下一年度全部建設用地指標審批。

　　城市化資金“缺口”

　　中國社科院經(jīng)濟研究所付敏杰博士告訴記者，與許多國家不同，中國的城市化和工業(yè)化幾乎是分步進(jìn)行的。直到改革開(kāi)放后，城市化才真正成為推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的動(dòng)力之一。

　　在改革開(kāi)放以前，中國選擇了趕超的重工業(yè)發(fā)展之路。為了最快速的提升工業(yè)比重，政府實(shí)行了嚴格的戶(hù)籍管理制度，控制人口的流動(dòng)以限制城市規模的擴展。在這樣的取舍下，資源價(jià)格長(cháng)期被扭曲，廉價(jià)的土地供應、資本稅收上的減免和豐富的勞動(dòng)力資源所帶來(lái)的低成本，造就了高速、粗放并存的中國“低價(jià)工業(yè)化增長(cháng)模式”。然而，它的弊端在十數年后逐漸暴露。難以持續的資源、環(huán)境消耗，巨大的分配收入差距形成的社會(huì )壓力，促使政府宏觀(guān)政策的內生變化。新一代領(lǐng)導人強調經(jīng)濟發(fā)展的和諧性、可持續性和對民生的更多關(guān)照。

　　快速的城市化階段在改革開(kāi)放后很快到來(lái)。除了人口流動(dòng)管理的破冰外，財政分配的傾向也在印證著(zhù)這些變化：2006年,財政用于教科文衛、社會(huì )保障等的支出接近60%，用于經(jīng)濟建設的資金下降到26%多�！白非笤鲩L(cháng)為王”的建設型財政逐步退出歷史舞臺，以民生為重的公共財政的特征越來(lái)越明顯。為福利而競爭成為衡量地方官員業(yè)績(jì)的標尺�！备睹艚芊Q(chēng)。

　　問(wèn)題是，和工業(yè)化相比，強調社會(huì )福利的城市化面臨高昂的要素成本，不僅要搭橋、修路、建房，還要綠化、凈化、美化，改善教育、醫療和社保等等。如上海世博會(huì )的口號，“城市，讓生活更美好”，但是美好的一切都要求更多的財政支出。錢(qián)從哪里來(lái)恰恰成了地方政府最頭疼的事。

　　1994年分稅制實(shí)施后，中央政府的稅源豐厚、廣大，地方政府所占比例卻日漸縮小。雖然在最初時(shí)候，通過(guò)轉移支付等方式，矛盾并沒(méi)有突出顯現，但是在福利擴張的年代卻無(wú)可避免。數據顯示，2006年,地方財政自給率僅為62%,缺口高達1.5萬(wàn)億�！斑@種等老天下雨的狀態(tài)顯然不能和地方官員的雄心相稱(chēng)，他們迫切也必須尋求新的融資方式，以求得在競爭中勝出�，F在看來(lái)，這個(gè)方式就是賣(mài)地�！敝袊�社科院經(jīng)濟研究所副所長(cháng)張平對記者說(shuō)。

　　為什么政府總有推高地價(jià)的沖動(dòng)

　　今年“兩會(huì )”，財政部提交報告稱(chēng)，2009年，全國的國有土地使用權出讓收入總額達1.42萬(wàn)億元(其中地方收入1.3964萬(wàn)億元，中央收入275億元)，全國地方政府的財政收入為3.258萬(wàn)億元，兩者之比達到0.4。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)的繁榮，得利最大的是政府�！巴恋刎斦�”名副其實(shí)�！叭绱司揞~的財富，我們不難理解，為什么政府總有推高地價(jià)的沖動(dòng)�！币晃谎芯空叻Q(chēng)。

　　早在幾年前，人們就發(fā)現，房?jì)r(jià)和地價(jià)之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。地價(jià)漲，房?jì)r(jià)也跟著(zhù)漲，如影隨形。雖然國土資源部門(mén)始終矢口否認，但是地價(jià)對房?jì)r(jià)的推動(dòng)作用是賴(lài)不掉的。何況，從去年下半年開(kāi)始，土地市場(chǎng)熱火朝天。在財大氣粗的央企推動(dòng)下，各城市“地王”頻出，尤其是“兩會(huì )”剛結束，北京地價(jià)不斷刷新紀錄。人們感到，房?jì)r(jià)著(zhù)火，地價(jià)是背后的推手之一。進(jìn)而，土地財政進(jìn)入問(wèn)題分析的框架，也成為最為人詬病的標的之一。

　　目前，人們更多的是指責“招拍掛”制度，普遍認為這樣賣(mài)地的方式必然造成地王的頻出。從現象上看也確實(shí)如此。一些專(zhuān)家指出，招拍掛本質(zhì)上就是出價(jià)高者得，在流動(dòng)性充裕的當下，政府壟斷性的供地以誘導開(kāi)發(fā)商“無(wú)理”地競爭，勢必導致地價(jià)的飆升。不差錢(qián)行情甚至在今年“兩會(huì )”后一天即催生了北京新地王。盡管現在看來(lái)新地王依然被套牢，但是人們當初的情緒尚未散去。

　　作為一種回應，政府著(zhù)手改變賣(mài)地方式。北京、上海等地均提出，賣(mài)地不僅看價(jià)錢(qián)，還要看方案是否優(yōu)化。國土資源部也表示要完善“招拍掛”制度，鼓勵各地多多試點(diǎn)。然而，業(yè)內并不看好這種做法。一種普遍的觀(guān)點(diǎn)是，如果不以?xún)r(jià)格衡量，將很難找到一個(gè)可操作性的標準，最后的結果可能是不了了之，或者更糟。

　　張平則認為，如果沒(méi)有稅制改革，在中央和地方之間進(jìn)行新的分肥；如果沒(méi)有事權的調整，“為福利而競爭”官員晉升法則不變；如果沒(méi)有新的稅源的產(chǎn)生，城市化進(jìn)程不被打斷，那么地方追求賣(mài)地的高收益行為，可能因輿論、行政壓力而暫時(shí)歇場(chǎng)，但卻不會(huì )根本改變，它對房地產(chǎn)的連帶效應也無(wú)法根除。

　　賣(mài)地收益，政府該不該拿大頭

　　中國社會(huì )科學(xué)院農村發(fā)展研究所副所長(cháng)李周認為，在農用土地用途變更方面，地方政府不應該成為土地用途變更的最大受益者。這是在土地用途變更方面處理好政府與農民關(guān)系的基本前提。他說(shuō)，地方政府的主要職責是根據土地利用規劃，確定特定年份可變更農用土地用途的面積。農用土地用途的變更權由哪個(gè)或哪些農民集體獲得應通過(guò)市場(chǎng)競爭來(lái)決定。

　　由中國社會(huì )科學(xué)院農村發(fā)展研究所和國家統計局社會(huì )經(jīng)濟調查司編著(zhù)的《農村經(jīng)濟綠皮書(shū)》則提到，改革開(kāi)放前，中央政府采用產(chǎn)品價(jià)格剪刀差的辦法集中農村的經(jīng)濟剩余，并將其主要用于中國工業(yè)化的推進(jìn)�，F在，地方政府采用要素(土地)價(jià)格剪刀差的辦法集中經(jīng)濟剩余。

　　數據顯示，2009年，全國土地收入為1.42萬(wàn)億元，而拆遷、補助農民收入的支出為5180億元；2008年的數據是，土地收入1.0375萬(wàn)億元，拆遷、補助農民費用為3778億元。粗略來(lái)算，政府花1塊錢(qián)，從農民那里買(mǎi)來(lái)地，從城鎮居民拆遷獲得地，轉手賣(mài)給地產(chǎn)商，可以獲得3塊錢(qián)。

　　李周指出，可轉為非農用地的農用土地是有限的，轉一點(diǎn)就少一點(diǎn)，以要素價(jià)格剪刀差集中經(jīng)濟剩余的做法是不具有持續性的。這種不可持續性還表現為，地方官員以任期內可獲得的土地價(jià)格剪刀差最大化為目標將引發(fā)諸多問(wèn)題。

　　李周認為，地方政府對于農用地的職責在于規劃，而不在于像個(gè)生意人一樣跟農民爭利，更不應該成為受益最大的一方。農用土地用途的變更權由哪個(gè)或哪些農民集體獲得應通過(guò)市場(chǎng)競爭來(lái)決定。在競爭農用土地用途變更權階段，所有合乎要求的農用土地都可以參與競爭。一般來(lái)說(shuō)，農用土地的區位越好出價(jià)越高，即土地用途變更權被區位好的農村集體得到的概率會(huì )更大，所以這種市場(chǎng)取向的做法不僅具有公開(kāi)和公正的特性，而且能夠滿(mǎn)足非農化、城鎮化的要求。由于農用土地用途變更是農民集體的自主選擇，同時(shí)也消除了農民抵制農用土地用途變更的集體行為。

　　在企業(yè)競爭非農用地使用權階段，所有合乎要求的企業(yè)都可以參與競爭。如果土地所有權仍然歸農民集體所有，那么企業(yè)的競爭就是愿意為獲得非農用地使用權支付多少地租或股金的競爭，競爭的結果實(shí)現了地租或股金的最大化，農民集體的利益得到了有效保護。

　　“采用這種做法，農民可以得到穩定的地租或股金收入，企業(yè)的支出主要是有了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入之后的地租或股金支出，為獲得非農用地使用權的購地支出急劇下降，對企業(yè)來(lái)說(shuō)未必不是一件好事�！崩钪苷J為，農民集體以土地入股而成為企業(yè)股東，并獲得持續性的股權收益，企業(yè)主要承擔股權分紅的責任而無(wú)需為土地購置進(jìn)行巨額貸款，有助于降低企業(yè)風(fēng)險和產(chǎn)品成本，很可能具有多贏(yíng)性質(zhì)。