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　　隨著(zhù)中央和各地政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的不斷出臺，物業(yè)稅也成為社會(huì )關(guān)注的焦點(diǎn)，許多人心目中，把它看成遏制炒房和控制房地產(chǎn)投機的一劑良藥。不過(guò)，如果我們真正全面審視房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國的經(jīng)濟環(huán)境，就會(huì )發(fā)現物業(yè)稅只是部分人的一廂情愿，很難達到期望的政策效果。

　　實(shí)際上，物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的作用有限。許多人津津樂(lè )道的是金融危機中美國1美元可以買(mǎi)一棟別墅的故事，認為就是因為美國有物業(yè)稅才有如此好事。因此很多人也期望中國的物業(yè)稅出臺，讓炒房者倉皇拋售，無(wú)房者可以輕松抄底。其實(shí)這只是一個(gè)空想，物業(yè)稅的作用只是加快了房地產(chǎn)價(jià)格上漲或者下跌速度，而對于上漲和下跌方向控制卻幾乎沒(méi)有作用，美國在金融危機之前多年的房?jì)r(jià)上漲已經(jīng)證明了這一點(diǎn)。而在北京則更加極端，雖然法律明文規定了一些稅是賣(mài)房人承擔的，但實(shí)際上任何稅負最終其實(shí)都由購房者承擔。因此，物業(yè)稅并不能保證讓房子更加便宜，除非金融危機和物業(yè)稅共同作用。

　　物業(yè)稅如果出臺，則意味著(zhù)政策方向的徹底改變。其實(shí)我國已經(jīng)有稅率很低的房產(chǎn)稅，但是對于個(gè)人非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征，其政策含義是鼓勵個(gè)人擁有住房。而物業(yè)稅意味著(zhù)只有能繳納物業(yè)稅的人，才有資格擁有自己的房產(chǎn)。在完全市場(chǎng)化的環(huán)境中則不需要鑒別，市場(chǎng)規則保證有房產(chǎn)的都屬于有錢(qián)人，對他們征稅是應當的，沒(méi)有能力交稅的都在租房或者在住政府的保障房，中國的現狀很顯然達不到這個(gè)水平。如果開(kāi)征物業(yè)稅，其政策含義就是政府鼓勵“更”有錢(qián)的人購買(mǎi)房產(chǎn)，意味著(zhù)我國住房政策的徹底轉向。

　　土地制度也使物業(yè)稅難以見(jiàn)效。我國的土地是國有的，地方土地供給是壟斷性�；�本的經(jīng)濟學(xué)常識告訴我們，壟斷供應商獲取最大利益的方法就是控制供應量，先滿(mǎn)足最有購買(mǎi)能力的消費需求。政府必須在土地出讓收入和物業(yè)稅收入中找到平衡點(diǎn)，否則會(huì )影響政府收益，這類(lèi)似于壟斷的電信運營(yíng)商在初裝費和月租費上需要進(jìn)行綜合考慮。提高物業(yè)稅，降低土地出讓金收入，還必須考慮到購房人群減少后，對政府保障房需求增加所帶來(lái)的成本。這些因素綜合起來(lái)，物業(yè)稅即使開(kāi)征，也不可能有很高的稅率，那么物業(yè)稅將和物業(yè)取暖費一樣，不可能影響房?jì)r(jià)的變動(dòng)方向，甚至對變動(dòng)速度的影響都不大，只是增加了購房者的成本。

　　最后，在執行層面上，開(kāi)征物業(yè)稅的難度很大。我國目前的住房中，權屬非常復雜，有商品房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房、單位公房、農村住宅等等。單位公房中有些可以購買(mǎi)，有些不能購買(mǎi)，有的購買(mǎi)了但是不能出售。而且即使同樣性質(zhì)的房產(chǎn)占地面積、市場(chǎng)價(jià)值相差非常大，到底按照面積、市場(chǎng)價(jià)值、人口、區域等因素中的哪些來(lái)計征物業(yè)稅，是一個(gè)非常困難的問(wèn)題。對于目前住宅中如此復雜的情況，如果簡(jiǎn)單制定一刀切的政策，不僅會(huì )引發(fā)新的不公平和市場(chǎng)混亂，而且很難執行，反而影響稅法的權威性和嚴肅性。

　　眾多國家案例和中國的現狀證明，物業(yè)稅不可能解決目前的問(wèn)題，反而可能加重目前的市場(chǎng)失衡。

　　□周城雄(中科院戰略研究中心博士)